המדריך המלא והמקיף לתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות
עמוד זה עוסק בתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות הבטחת השקעות, זאת להבדיל מתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות. למאמר שעוסק בתיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות) בקשר להגבלת ההצמדה למדד, שינוי מנגנון הפיצוי ותיקון סעיף הפטור - לחצו כאן.
תוכן עניינים:
מבוא:
חוק המכר דירות רואה ברוכש דירה כצרכן אשר ניצב בפני אחת העסקאות החשובות, המשמעותיות והיקרות ביותר בחייו – חתימה על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן. פערי הכוחות הקיימים בין יזמים לבין צרכנים ידועים ומוכרים לעוסקים בתחום וגם למי שהתנסה ברכישת דירה מקבלן, ועל כן חוק המכר דירות נועד לתת מענה לניצול של פערי הכוחות ולמנוע ניצול לרעה שלהם.
אולם, בשוק שמשתכלל לעתים תכופות, חל הצורך לבצע התאמות שיתנו מענה לאתגרים חדשים, וכזה הוא תיקון מס' 9 לחוק המכר דירות.
מובהר כי כל האמור במאמר זה רלוונטי לנוסח המוצע לאחר אישורו בקריאה ראשונה (אך לפני קריאה שנייה ו- שלישית), ולכן ייתכנו שינויים בנוסח הסופי שיגובש.
במסגרת התיקון המוצע, נוספו מונחים נוספים לסעיף ההגדרות שאחר כך נעשה בהם שימוש בתוך הוראות החוק עצמן, הוטל איסור על מכירת דירה שלא אושרה בתכניות או שאין סבירות כי גבוהה שתתקבל בהליך של הקלה, הוטלו מגבלות על מכירת דירה לפני שהתקבל לגביה היתר, הונחו היסודות להתקנת תקנות שיגבילו את גובה הפקדון שמשולם כדמי רצינות, בוטל לחלוטין שכ"ט שמשולם לעו"ד מטעם היזם, חלה חובה למסור מידע תכנוני, שינויים בקשר למינוי חברת ניהול וכו'.
1. סעיף 1 לחוק – הוספת הגדרות חדשות
ההגדרות החדשות שמוצע להוסיף לחוק המכר דירות במסגרת התיקון האחרון מלמדות על היקף השינויים שמבקשים לעשות בעזרתו, ועל הפרצות קיימות שלהן מתכוונים לתת מענה.
כך למשל, מכח התיקון, נוספו לחוק מונחים חדשים כגון היתר בניה, חוק התכנון והבניה, רכוש משותף , ואילו להגדרה של המונח "" נוספו גם חלקים מסוימים ובלתי מסוימים ברכוש המשותף, כלומר ההצמדות של הדירה (מחסן, חניה וכיו"ב) לצד האביזרים והמתקנים של הרכוש המשותף. בהמשך, כל אחת מהתוספות לעיל תקבל התייחסות פרטנית בסעיפים שנוספו או תוקנו בחוק.
להלן התייחסות להגדרות שנוספו לפי דברי ההסבר שצורפו לתיקון מספר 9 של חוק המכר דירות:
א. המונח דירה:
לפני התיקון לחוק המונח "דירה" כלל רק את הדירה עצמה ללא הצמדותיה, כאשר כעת מבוקש לכלול בגדרי המונח גם את ההצמדות שהן בדרך כלל מחסן, חניה, מרפסות, גג וכיו"ב (לדברי הסבר ולנוסח המוצע לחצו כאן).
על פניו, ניתן לתהות לגבי הצורך לכלול במונח "דירה" גם את ההצמדות היות שרוב הסכמי המכר מאחדים בלאו הכי את הדירה עם הצמדותיה. אלא, שלפי דברי ההסבר, התיקון נועד להחיל את יתר הוראותיו של חוק המכר דירות, ובפרט את ההוראות העוסקות במפרט ובאי התאמה (וגם בסטיות המותרות מכח צו המכר דירות) על ההצמדות.
ב. היתר בנייה, תכנית, הקלה וחוק התכנון והבניה:
הוספת נושאים הקשורים לתחומי התכנון והרישוי, היקף הבנייה שניתן לבצע מכוחם, ובכלל זאת את זכויות הבנייה שנגזרות מהתכנית הקיימת או מהקלה שניתנה לתוספת זכויות בנייה.
ג. רכוש משותף:
יהוספת הרכוש המשותף באמצעות ציון חלקים בלתי מסוימים (להבדיל ממסוימים שהכוונה בהם היא להצמדות כאמור לעיל) מעתיקה למעשה את ההגדרה מחוק המקרקעין.
הוספה זו מעידה על הטמעת החשיבות שבמסירת הרכוש המשותף לידי רוכשי הדירות ועל אופן המסירה ועל מצב של הרכוש המשותף במועד המסירה.
2. הוספת סעיף 1א לחוק – איסור על מכירת דירה לפני שאושרה תכנית או הקלה לגביה:
נכון להיום, וכפי שנוכחנו לדעת ממספר פרשיות שעלו לכותרות, אין מניעה או איסור בחוק המכר דירות על מכירת דירה שלא ניתן לבצע את בנייתה מכח התכניות החלות על המקרקעין או מכח הקלה שתאושר בוודאות גבוהה.
למעשה, מדובר בעסקאות שבהן לא ברור האם יאושרו ליזם, או לכל מוכר אחר שהוראות חוק המכר דירות חלות עליו, במסגרת הליך תכנון או באמצעות פעולות רישוי מלוא הזכויות הדרושות לבניית הדירה.
.
כתוצאה מהפרצה הקיימת בחוק, נחשפה שורה של הסכמים שבמרכזה הבטחות שווא לאספקת "דירות רפאים", ומנגד רוכשי דירות שעומדים בפני שוקת שבורה לאחר ששילמו ממיטב כספם בעבור דירות שאינן קיימות במציאות.
בשל החשיפה ותוצאותיה, יזם משרד הבינוי והשיכון תיקון לחוק המכר דירות שנועד לסתום את הפרצה, ולמנוע מכירת דירות שאין וודאות גבוהה לאישורן, באמצעות הוספת הוראות נוספות בחוק, כדלהלן:
-
איסור על מכירת דירות שבנייתן לא מותרת מכח התכניות.
-
איסור על מכירת דירות שאישורן מותנה במסגרת הקלה המהווה סטייה ניכרת או במסגרת הליכי רישוי נוספים, לרבות הקלה שאינה מהווה סטייה ניכרת, אך קיים חוסר וודאות לגבי אישורם.
-
בהתאם לסעיף 1ג שמוצע להוסיף בתיקון, האמור אינו חל על דירות שאושרו בתכניות החלות על המקרקעין, אך טרם ניתן היתר בניה בקשר אליהן.
האמור גם אינו חל ביחס לעסקאות במקרקעין שאינן מתייחסות לדירת מגורים כמו למשל בעת מכירת חלקים או זכויות במקרקעין.
-
הסכמים שנחתמו ביחס לדירות שלא אושרו בתכנית, בהקלה המהווה סטייה ניכרת בטלות או שיש חוסר ודאות שיתקבלו במסגרת פעולת רישוי – בטלות.
-
על האמור בסעיף 1.א. לא ניתן להתנות כלל – גם לא לטובת הקונה. כאמור עבירה על הוראות החוק מהווה עבירה פלילית שעשויה לגרור על הצד המפר, היזם, קנס כספי גבוהה ועונשים נוספים שמעוגנים בחוק העונשין.
3. הוספת סעיף 1ב לחוק – הגבלת גובה "דמי הרצינות"/מקדמה/ דמי שמירה :
עסקה לרכישת דירה מקבלן נחלקת למספר שלבים, כאשר מועד החתימה על הסכם המכר מהווה את קו פרשת המים שמפריד בין השלב הטרום חוזי (לרבות שלב המשא ומתן) לבין השלב הפוסט חוזי. במרבית המקרים, בזמן שבין שלב המשא ומתן ועד שנחתם הסכם המכר חותמים הצדדים על זכרון דברים (לעתים אותו מסמך מחייב נקרא שם אחר) אשר מעגן את התנאים המהותיים של העסקה וגם תשלום מקדמה על חשבון התמורה בעבור הדירה.
דמי המקדמה מאזנים בין רצונו של היזם למנוע החתמה של רוכש דירה פוטנציאלי על זיכרון דברים מבלי שתהיה לו כוונה אמתית לחתום על הסכם מכר לבסוף ומבלי שתנאי העסקה נבחנו על ידו בקפידה ובכובד ראש, כשבמקביל הדירה לא מוצעת גם למתעניינים בעלי מידת רצינות גבוהה יותר. מנגד, רוכשי הדירות מעוניינים לבחון את תנאי העסקה לעומק שלא בתנאי תחרות וללא החשש כי הדירה תוצג במקביל למתעניינים נוספים.
לכן, הפתרון תשלום דמי מקדמה המעידים על רצון ורצינות של אותו רוכש פוטנציאלי להיקשר בעסקה לאחר הוא בחן והבין את תנאי העסקה כהלכה, ובמקביל סוכם על שמירת הדירה למשך הזמן שנקבע בין הצדדים למשא ומתן. מקובל גם לקבוע תנאים שמכוחם המקדמה תוחזר לרוכש או תחולט ע"י היזם – לפי העניין והסכמות הצדדים.
אולם, לפי דברי ההסבר לחוק דמי המקדמה הם בבחינת "אליה וקוץ בה", ועל כן יש להגביל את גובהם מפני ניצול לרעה של רוכשים שנדרשים לשלם "דמי רצינות" מופרזים שלא מוחזרים במקרים בהם המשא ומתן לא צלח. בתיקון לחוק נקבע כי גובה דמי המקדמה יוסדר על ידי שר הבינוי והשיכון בתקנות רלוונטיות.
4. הוספת סעיף 1ג: מכירת דירה לפני שניתן היתר בניה לפרויקט:
כפי שצוין לעיל, נכון להיום, אין מגבלה בחוק על מכירת דירה שבנייתה לא מאושרת בתכניות החלות על המקרקעין או שכלל לא ניתן היתר בנייה לבנייתה, ולכן התיקון לחוק נועד למלא את "הריק" הקיים בנושאים הללו, אולם כל אחד מהנושאים הללו מוסדר אחרת.
אגב כך, להבדיל מהאיסור שנקבע בסעיף 1א בתיקון המוצע על מכירת דירה מבלי שאושרה תכנית המאפשרת את בנייתה, ביחס לדירות שטרם ניתן להן היתר בנייה (אך קיימת תכנית מאושרת שניתן להוציא מכוחה היתר), הסתפק המחוקק בהנחיות מחייבות, שיפורטו כך:
-
ניתן למכור דירה שטרם התקבל בעניינה היתר בניינה אם קיימת תכנית מאושרת שמכוחה ניתן להוציא את ההיתר, ובלבד שאין חוסר וודאות באשר להוצאת ההיתר כמו במקרה של בקשה להקלה המהווה סטייה ניכרת.
-
יש לציין בהסכם המכר את המועד הצפוי להוצאת היתר, אחרת בהעדר התייחסות, הקונה רשאי לבטל את הסכם המכר, לחלופין זהו גם הדין לאחר שחלפו 60 יום מהמועד הצפוי לקבלת היתר בנייה (יש לשים לב כי הזכות שמורה לקונה בלבד).
.לפי דברי ההסבר לחוק, הסעיף עונה למקרים בהם מועד המסירה נקבע בתוך מספר חודשים לאחר שיתקבל היתר בנייה, אך מאחר שלא ידוע מה הצפי לכך – לא ניתן לקבוע במעמד החתימה על הסכם המכר את המועד למסירת הדירה – לו נודעת חשיבות רבה.
כמו כן, והגם שהדבר לא מצוין במפורש בדברי ההסבר לחוק, נוסחו של הסעיף מקנה את זכות הביטול לרוכש בלבד, וכך ניתן כבדרך אגב פתרון לבעיה שנבעה מזכות הביטול הדדית, זכות שבה הן המוכר והן הרוכש רשאים להודיע על ביטול ההסכם, בתוך פרק זמן מוגדר וקבוע מראש.
את הוראות החוק הנ"ל ניתן ליישם בעזרת מנגנון חוזי שיפעיל תנאי מפסיק שיכנס לתוקף עם הודעת הרוכש על רצונו לבטל את ההסכם או באמצעות תנאי מתלה בהתאם להוראות חוק החוזים. בהעדר הגבלה בזמן, הפתרון המוצע מעלה חשש כי היזם יקבע, מתוך נקיטת זהירות יתרה, מועד מאוחר להוצאת היתר בנייה שחורג מהצפי הריאלי על מנת להימנע מביטול הסכמים (יש לשים לב שהתכניות צריכות להיות כבר מאושרות כך שלא צריכה להיות מניעה לכך).
חסרון שנמצא נובע מכך שלא מצוין באופן ברור ומפורש, גם לא בדברי ההסבר לחוק, כי מועד המסירה החוזי ייקבע בתוך מספר חודשים מהמועד הצפוי לקבלת היתר בנייה או מהמועד בו יתקבל היתר בנייה בפועל – לפי המוקדם מבניהם.
לסיכום, נכון להיום, בפרקטיקה כבר מוסיפים תנאי מתלה או מפסיק להסכמי מכר שנחתמו בקשר לדירות שלא התקבל לגביהן היתר בנייה, ומכח תנאים אלו הצדדים להסכם רשאים להורות על ביטולו. במצב שלפני התיקון, ישנו חשש כי היזם יודיע על ביטול ההסכם בעקבות עלייה חדה במחירי הדירות, בעוד שלקונה בדרך כלל אין אינטרס לבטל את ההסכם.
לכן, ולמעט החובה לציין מועד צפוי להוצאתה היתר, בהעדר הסדרה רחבה, נראה כי החסרונות במקרה דנן עולות על היתרונות.
5. הוספת סעיף 1ד – מסירת מידע תכנוני:
הנוסח העדכני של החוק, לפני התיקון, מחייב את המוכר לציין אלו שטחים הוצאו מהרכוש המשותף, מה המפרט של הדירה והצמדותיה (צירוף מפרט על פי צו), מחירון זיכויים, מאפייני הבניין ותיאורו, ומתקנים של הרכוש המשותף, אך למרות הכל אין חובה למסור מידע ביחס למצב התכנוני אשר משפיע על השימוש הסביר שניתן לבצע בדירה או ברכוש המשותף, וגם לא מידע על שינויים שעשויים לגרום להפרעה של ממש.
בהתאם לכך, כמעט בכל הסכמי המכר ישנם סעיפים אשר מקנים ליזם סמכויות נרחבות ושיקול דעת בלתי מוגבל לצורך ביצוע שינויים תכנוניים ופעולות רישוי שמכוחם הוא רשאי לבצע את הפעולות הבאות: לבקש תוספת קומות, הקלות, שימוש חורג, לתקן את היתר בנייה, לבצע הפקעות, לרשום זיקות הנאה, להוסיף יחידות דיור, להוסיף שטחים מסחריים, לשנות את סוג החניות, להוסיף מתקני חניה ועוד מספר רב של פעולות כאלו ואחרות שנובעות מכך.
לפי התיקון המוצע, היזם יידרש במצב החדש לפרט בהסכמי המכר את השינויים שהוא או מי מטעמו מתכוונים לבצע מבחינה תכנונית בהליכי רישוי, וכן ביחס למגבלות מהותיות שיש בהן השפעה של ממש על הדירה ועל הרכוש המשותף בעת החתימה על הסכם המכר או כאלו שיתווספו בהמשך.
ביחס לשינויים החובה למסור מידע חלה על החלקה שעליה נבנית או עתידה להיבנות הדירה בלבד, אך בעניין תכניות היזם נדרש למסור מידע גם חלקות גובלות לפי הנתונים והפרטים שמצוינים בפרסומים שנעשו מכח חוק התכנון והבניה, ואילו בנוגע למגבלות יש לפרט את אלו שקיימות מכח תכניות או הסכמים, גם ביחס לאלו שמשפיעות על השימוש ברכוש המשותף.
חובת המוכר למסור מידע על שינויים שיבוצעו על ידו בדירה וברכוש המשותף החל ממועד החתימה ועד למסירה תחול על הסכמי מכר שנחתמו לפני כניסתו של החוק לתוקף, אך רק בחלוף חצי שנה לאחר מכן.
.
6. הוספת סעיף 4(1א) – הבדל מהותי בין תיאור הרכוש המשותף במפרט לבין מצבו במועד המסירה:
סעיף 4 לחוק המכר דירות מעגן רשימה של מקרים שהתקיימותם תחשב לאי עמידה של המוכר (היזם) בהתחייבויותיו כלפי הרוכש.
עד לתיקון, רוב המקרים של אי התאמה התייחסו למצבה של הדירה היות שהיא מהווה הלכה למעשה את מרכז העסקה, אך בשל החשיבות שיש לרכוש המשותף ולהשפעתו על ההנאה והשימוש שניתן להפיק מהדירה מומלץ להרחיב במסגרת התיקון לחוק את תחולת הסעיף גם על הרכוש המשותף.
במקרה של אי התאמה או אי מילוי כח הוראות החוק על ידי המוכר יעמדו לרשות הקונה הסעדים שמופיעים בחוק המכר (לא חוק המכר דירות).
שינויים נוספים ביחס לחברת ניהול ועלות רישום בית משותף
תיקון סעיף 6.א. לחוק – החלפת מתחזק וקביעת שיעור עלויות האחזקה בהסכם:
בנוסח העדכני של החוק מוכר יכול לקבוע כי בעלי הדירות לא יחליפו את חברת הניהול שנבחרה להם במשך 3 שנים מעת מסירת הדירות והרכוש המשותף לידיהם, אך בתיקון מבוקש להפחית את משך הזמן לשנתיים.
כמו כן, מוצע כי לא תהיה הוראה שמאפשרת העלאת מחירים מעבר לזו שניתנת מכח הצמדת התשלום החודשי למדד המחירים לצרכן.
תיקון מספר 9 לחוק התכנון והבניה
תיקון סעיף 6.ג. לחוק:
הוצאות משפטיות יכללו במסגרת מחיר הדירה, ולא ישולמו ישירות ע"י הרוכש לידי עוה"ד מטעם היזם שיטפל ברישום הבית המשותף
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו פעילות ענפה בתחום המקרקעין נדל"ן. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין והליכי ההתחדשות העירונית - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מערבויות וביטחונות שיש לספק בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
