אל תתעלמו מהמתנגדים - התייעצו עם בניינים סמוכים

ביחס לעו"ד שיבחר מטעם בעלי הדירות מומלץ שלא להתמקד אך ורק בכמות הפרויקטים שלוו על ידו, אלא גם למספר הפרויקטים שלוו מהתחלה ועד הסוף, מהו מספר הפרויקטים שבו היזם ייצג בעלי דירות ובכמה יזמים, מהו היקף השירותים שהוא סיפק לבעלי הדירות וכו'.

נקודה נוספת: לא כל הפרויקטים המוצגים לרווחה ברשימות כאלו ואחרות מעוגנים במציאות. יש לבחון את הרשימות בעין ביקורתית ולדעת שייתכן שחלק מהם לא נכונים או לא הבשילו לכדי ביצוע ואף לא עברו את שלב הרעיון.

​

הקשבה למתנגדים (בעלי דירות סרבנים):

אחד הדברים היותר מצערים שקורים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 הוא חלוקתם של בעלי הדירות למחנות של בעד ו- נגד. מדובר בתופעה עגומה שמפלגת את בעלי הדירות, פוגמת ומונעת יחסי שכנות טובה (גם בהמשך לאחר הפרויקט), מעכבת את ביצוע הפרויקט, מקשה על מציאת יזם ומורידה את קרנו של הבניין בעיניי יזמים רציניים ואף עלולה להקטין את התמורות שיסופקו לבעלי הדירות.

יצירתם של שני מחנות קוטביים ומנותקים יוצרת מצב אבסורדי שבו קומץ דיירים דוחפים בכל כוחם לביצוע פרויקט, ואילו הקומץ הנגדי, אלו של המתנגדים – "סרבני התמ"א", הודף את הניסיונות. כל צד כמובן מנסה להעביר בכל פעם כמה שיותר בעלי דירות לצד שלו.

בתחילה היו אלו חברות התמ"א העירוניות (חברות בת שהוקמו מטעם העיריות) אשר סירבו להיכנס למשאים ומתנים שאין בהם 100% הסכנה מצד בעלי הדירות. אולם, בהמשך יזמים רבים הלכו בעקבותיהם (אלא אם מדובר בפרויקט בהיקף רחב או שהכדאיות הכלכלית שבו גבוהה מאוד – ובלבד שניתן להשיג את הרוב הדרוש להתנעת הפרויקט).

מלבד המקרים בהם התנגדותם של בעלי הדירות נובעת מאינטרסים צרים, שיקולים זרים או ניגוד עניינים כמו רצון שיבחר מזם מטעמם, שדרוג דירתם בתנאים מועדפים, סירוב לוותר על בנייה לא חוקית (כמו בנייה על גג הבניין) שבוצעה בדירתם וכיו"ב – בעיקר של דבר, ניתן להפיק מהקשבה לקולם הייחודי של המתנגדים תועלת רבה.

כך למשל, בחלק מההתנגדויות יוצאות כנגד התכנון המוצע לפרויקט אשר לעתים פוגע בזכויותיהם של בעלי הדירות, ובמקום זאת מוצע תכנון טוב יותר שביצועו יקר (אך לא בהרבה). גם טענות ביחס לתמורות שמסופקות לבניינים סמוכים מביאים לא פעם להשוואת ההצעות או לחילופין לחידוד הנושאים החוזיים באופן שמסיר כל ספק מעל זכויותיהם של בעלי הדירות.

הניסיון מלמד שלא כל מתנגד חרט על "דלת דירתו" כי הוא ימנע בגופו את "הריסת הבניין" (ביצוע הפרויקט), אלא שהוא מבקש הסכם טוב יותר, תמורות נאות יותר והקטנת הפערים בין זכויותיו המופלגות של היזם לבין חולשתם של בעלי הדירות.

​

השינוי ביחס כלפי אותם דיירים סרבנים הובהר היטב בתיקון שנערך לחוק דייר סרבן, תיקון אשר לאחריו שמו של החוק שונה לחוק לעידוד מיזמי התחדשות עירונית. כפי שצוין במאמר שבו ניתן פירוט רחב בנוגע לתיקון לחוק – לא מדובר בתיקון סמנטי בלבד, כי אם בשינוי גישה.

המסקנה העולה מכך היא כי, התיקון לחוק מעיד גם על שינוי חברתי ביחס לסרבנים ואת ההבנה שיש חשיבות והבנה לסרבנות שנעוצה בטעמים סבירים ונסמכת על שיקולים לגיטימיים.