תמנעו בתוקף כל ניסיון חיצוני להתערב בהחלטותיכם

אמנם, לפני שבעלי הדירות שכרו את שירותיה של חברת מנהלת התמ"א הובטח להם כי הבחירה תישאר בידיהם וכי תבוצע התמחרות בין אנשי מקצוע שונים. אך בפועל, בבדיקה שנערכה נמצא כי בשורה של פרויקטים נבחרה אותה חברה יזמית לביצוע הפרויקט, נשכר אותו עוה"ד מטעם בעלי הדירות וגם אותו יזם.

במסגרת הליקויים שנמצאו בבדיקתנו עלה כי לאחר שהסכם התמ"א נחתם המפקח מטעם בעלי הדירות התפטר מתפקידו מבלי שבעלי הדירות עודכנו על כך. הבקשות להיתר הבנייה הוגשו מבלי שהן נבדקו על ידו כפי שמתחייב מכח הסכם התמ"א והפרקטיקה הנהוגה והתמורות לא נבדקו. עוד נמצא כי לחלק מבעלי הדירות שולם שכר דירה נמוך מזה של האחרים, וכי חלק מבעלי הדירות שילמו את ההפרש מכיסם.

​

דוגמה שנייה – התערבות של היזם בבחירת עוה"ד מטעם בעלי הדירות:

אי אפשר שלא להפריז בחשיבות של עוה"ד מטעם בעלי הדירות בפרויקטים מסוג תמ"א 38. בחירתו של עוה"ד מהווה אבן דרך בהוצאתו של הפרויקט מהכח אל הפועל ותנאי שאין בלתו לצורך התקדמות לשלב הטרום חוזי, להחלפת טיוטות בקשר לניסוח ההסכם וכמעט בכל שלב של הפרויקט.

​

לבחירת עוה"ד נודעת השפעה רבה על בעלי הדירות ועל ניסוחו הסופי של ההסכם שיתקבל בסוף המשא ומתן. לא בכדי בעלי הדירות מבקשים להיות מיוצגים על ידי עו"ד בעל ניסיון מוכח, ידע פרקטי בתחום התמ"א, המלצות קודמות והעדר ניגוד עניינים. התוצר אשר מתקבל בסוף המשא ומתן, ההסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, מהווה את המסמך המשפטי החשוב ביותר מבחינת בעלי הדירות. מסיבה זו, בעלי דירות רבים פונים לקבלת ייעוץ פרטני לפני שהם חותמים על ההסכם.

​

במקרה בו בעלי הדירות מאשררים את בחירתו של עו"ד שנבחר מראש על ידי היזם מעלה התערבות ברורה, ניגוד עניינים וכישלון ייצוגי מובהק. שכן, סביר להניח שאותו עו"ד ייטה להתחשב במטרות וברצונות של היזם שהביא לבחירתו ולא באלו של בעלי הדירות.

​

במספר פניות שהועברו למשרדנו בעניין זה ניתן היה להבחין שהסכמים שנחתמו במצב עניינים שכזה לא כללו ערבויות, ביטחונות והגנות ראויות לבעלי הדירות. לא הגבילו את זכויותיו של היזם ואת ניצול זכויות הבנייה על ידו, לא קבעו מועדים ברורים לתחילת וסיום העבודות – ובסיכומו של דבר נמצא שמרבית ההסכמים הללו לוקים בחסר. לכן, יש להיזהר מפני התערבות שכזו.

​

דוגמה שלישית – עוה"ד מטעם בעלי הדירות מייצג את היזם בפרויקטים אחרים:

נראה כי הדוגמה הזו מעלה את ניגוד העניינים החמור ביותר, ניגוד עניינים אשר עלול להוות גם הפרה של כללי האתיקה החלים על ציבור עורכי הדין. עו"ד אשר נבחר לייצג את בעלי הדירות נדרש לפעול למענם ללא לאות, לבחון כל הוראה בהסכם ולסתום כל פרצה שקיימת בהסכם.

מיותר לציין כי עו"ד אשר מייצג את היזם בפרויקטים אחרים ואשר מקבל נהנה משכר טרחה שמשולם בעבורם יתקשה להתעלם מהשיקולים הנוספים שחלים עליו.

באחת מהפניות שהגיעה למשרדי נתבקשתי לתת ייעוץ פרטני ביחס להסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. באותו המקרה בעלי הדירות היו מיוצגים על ידי אחד מעוה"ד המובילים והמוכרים בארץ בתחום. בתחילה, ציינתי בפני בעלי הדירות כי לאור היכרותי הקודמת עם עוה"ד ייתכן מאוד שלא יהיו לי הערות משמעויות ומהותיות, שכן מדובר בעו"ד מקצועי שבקיא בכל הנושאים הקשורים לתחום התמ"א.

אולם, להפתעתי הרבה טיוטת ההסכם שהועברה לבדיקתי לא הסדירה נושאים רבים שהיו חשובים לבעלי הדירות והייתה מוטה באופן בלתי סביר לטובת היזם. מידע זו הובא לידיעת בעלי הדירות ופורסם בקבוצת whatsapp של הבניין. בהמשך, בדיקה משותפת שנעשתה על בעלי הדירות גילתה כי הועבר לידיהם מידע מטעה באשר לכדאיות שבביצוע הפרויקט ובמגבלות מסוימות שקיימות ביחס לביצועו. עיון במסמכי החברה היזמית גילה כי הן חברת האם והן חברת הבת הוקמו על ידי עוה"ד שנבחר מטעם בעלי הדירות וכי כתובת משרדו שמשה מען להמצאת משרדים. מידע שהפתיע את כולנו.

מבדיקה שנערכה במספר מאגרי מידע ואתרים בתחום הנדל"ן נמצא כי עוה"ד שנבחר ייצג במספר לא מבוטל של פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובנייה ופינוי בינוי את החברה היזמית, ושנכון למועד זה אין חולק כי אותו מועד אין חולק בדבר ניגוד האינטרסים.

במענה לפנייה שהעביר משרדנו לאותו משרד עוה"ד ניתנה בהתחלה הכחשה גורפת וחד משמעית. אך לנוכח דרישתם הברורה של בעלי הדירות לקבלת תשובות ועוד מספר פעולות שננקטו הוצאה תשובה מתקנת אשר ניסתה להכשיר אותו טעם לפגם. כל הדוגמאות שניתנו לעיל המחישו כיצד ניתן לבצע התערבות אגרסיבית, אך סמויה, בהפעלת שיקול הדעת של בעלי הדירות ובדרך קבלת ההחלטות בבית המשותף. לבעלי הדירות יהיה קשה מאוד לגלות בדיעבד, ובחלוף מספר חודשים, מי בחר בעו"ד, אילו פעולות נעשו מאחורי ברקע וכו'.

כמו כן, ולא פחות חשוב מכך, תחום הנדל"ן הוא תחום מורכב שמופעל על ידי אנשי מקצוע שמחזיקים בידע שנצבר במשך זמן רב ושזהו תחום עיסוקם העיקרי. לכל פעולה ולכל עסקה יש משמעות כלכלית לא מבוטלת, וככול שמתקדמים בפעולות השונות – אותם בעלי מקצוע לא יוותרו בנקל על ההזדמנות שנפלה בדרכם – גם אם נמצאו פגמים כאלו ואחרים בהתנהלותם. לכן, גם תיקון של פגמים והפסקת משא ומתן (שלא נדבר על הסכם) אינם מהווים פעולה פשוטה.

לכן, מומלץ לבחון כל החלטה משמעותית שמתקבלת ביחס לפרויקט עם כל בעלי הדירות. במאמר הקודם, הודגש הצורך לשתף את כלל בעלי הדירות במגעים, בהתקדמויות ובהחלטות מהותיות. הניסיון מלמד שקבל החלטות בדרך הזו יוצא שיח משותף בין בעלי הדירות, מגדיל את כמות הבדיקות ובסופו של יום מקטין את מספר ההחלטות השגויות או את הניסיונות להתערב בשיקול הדעת של בעלי הדירוות.