עשר אבני דרך בתמ"א 38

1. איזה פרויקט של התחדשות עירונית עדיף לבצע (ואיזה ניתן)?

באופן כללי, בעלי הדירות נאלצים לבחור בין פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים), תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ופינוי בינוי. לכל אחד מסוגי הפרויקטים שבעלי הדירות יכולים לבחור בהם יש יתרונות וחסרונות. כך למשל, פרויקט פינוי עשוי לקחת יותר זמן, אך אמור להקנות תמורות נאות יותר לבעלי הדירות, מאפשר להתגבר על כשלים תכנוניים שמונעים את ביצוע הפרויקט ועוד.

בהתאם לאמור לעיל, על בעלי הדירות לקחת בחשבון גורמים הקשורים למדיניות הוועדה המקומית, לתוכנית מפורטת מכח סעיף לתמ"א 23, החלטות שהתקבלו על ידי מוסדות התכנון בעבר, רווח יזמי הנחוץ לביצוע הפרויקט ועוד.

​

א. הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט מקרב בעלי הדירות:

​

הפרויקט שבעלי הדירות יבחרו, יקבע איזו רוב יצטרכו להשיג על מנת להוציאו מהכוח אל הפועל. כך למשל, הרוב הדרוש להוצאתו של פרויקט מסוג תמ"א 38 משתנה אם מדובר בחיזוק מבנים או הריסה ובניה. שכן לפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) יש צורך לקבל את הסכמתם של 2/3 מבעלי הדירות בבניין שלהם צמודות 2/3 מהזכויות ברכוש המשותף. לעומת זאת, פרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) אנו נדרש להשיג את הסכמתם של 4/5 מבעלי הדירות שלהם שיעור דומה מהזכויות ברכוש המשותף.

יחד עם זאת, וככול הנראה על מנת לעודד מזמים רחבי היקף, חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 – תוקן לאחרונה, כך שהרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקט פינוי בינוי עומד על 66%.

בנוסף לאמור לעיל, יש להוסיף ולציין כי, השגת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות צריכה להיעשות ביחס לכל בניין, כך שקבלת רוב של 80% מבעלי הדירות אשר נמצאים במתחם בן 4 בניינים, אך לא ביחס לכל בניין – תמנע את ביצוע הפרויקט.

למאמר בעניין ההבדל בין תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) לבין תמ"א 38/1 (הריסה ובנייה) – לחצו כאן!

​

לפיכך, ברור כי בעלי דירות שיחפצו בפרויקט מהיר תוך צמצום כוחם של בעלי הדירות אשר מסרבים לפרויקט תמ"א 38 יבחרו את הפרויקט הצר והמצומצם ביותר.

​

ב. סוג התכנון – הוספת התמורות כתלאי על תלאי לעומת דירה חדשה:

התמורות שיינתנו לבעלי דירות שיבחרו בפרויקט תמ"א 38/1 לא יתחברו בדרך כלל לדירה באופן טבעי, וזאת משום שהתקנת הממ"ד והמרפסת תעשה במקום שתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, בהתאם למגבלות שחלות על המגרש ועוד.

לא פעם, אנו נתקלים בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים שבהם הכניסה לממד"ים מבוצעת דרך אחד החדרים, וכנ"ל לגבי המרפסות. לעומת זאת, בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי – בעלי הדירות יקבלו דירה חדשה, אולם הסטייה מקווי הבניין שמותרים מכח התמ"א תתאפשר פחות.

ג. ערבויות וביטחונות:

בנוסף, סוג הפרויקט ישפיע על הערבויות והביטחונות שיסופקו לבעל הדירות.

כך, למשל בפרויקט הריסה בנייה או פינוי בינוי בעלי תתווסף ערבות בנקאית לפי שווי הדירה העתידית, ערבות אוטונומית ביחס לדמי השכירות, ערבות ביצוע גבוהה יותר וכו'.

ג. זמנים – הליכי תכנון, פעולות רישוי ו- רישום בית משותף:

הליכי התכנון (ומשכם) משתנים אף הם בהתאם לסוג הפרויקט. כך שבתמ"א 38 יהיה צורך לנקוט בהליכי רישוי שמבוססים על הקלה, ואילו בפינוי בינוי יהיה צורך לפרסם תוכנית פרטנית. מבחינת זמנים להגשת התנגדות – בתמ"א 38 עומדים לרשות המתנגדים 15 יום, ואילו בפינוי בינוי 60 יום.

כמו כן, בהליך פינוי בינוי חל הצורך שהמגרשים שעליהם חל הפרויקט יוכרזו כמתחם פינוי בינוי, וכן שיינתנו ליזם ההטבות והתמריצים הנובעים מכך.

לסיכום ביניים, הפרויקט אותו נבחר לבצע משפיע על משכו של המשא ומתן שינוהל פעם אחת בין בעלי הדירות עצמם, ובפעם השנייה בין בעלי הדירות לבין היזם שייבחר בהמשך.

כמו כן, החלטה זו תשפיע גם על הרוב המינימאלי הדרוש לצורך הוצאת הפרויקט, על פעולות התכנון, הרישוי, הרישום, טיפול בדיירים סרבנים, בהתנגדויות של בעלי זכויות בסביבה, על הערבויות והביטחונות שיסופקו וכן משך עבודות הביצוע עצמן.

למעשה, ניתן לומר כי סוג הפרויקט משפיע על כל אבני הדרך שיבוצעו משלב המשא ומתן ועד לסיום הפרויקט עם תיקון צו הבית המשותף.

​

2. בחירת יזם

הטענה הבאה עשויה לצור בהתחלה רושם ראשוני מפתיע – לבחירת היזם יש השפעה לא מבוטלת על הפרויקט שיבוצע. שכן, ישנם יזמים שמבצעים פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים), אחרים מבצעים רק תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ויש גם כאלו שלא מבצעים פרויקט על בניין בודד.

לכן, בעת בחירת היזם חל הצורך להדגיש את הפרויקט אותו בעלי הדירות מעוניינים לבצע, לבחון את ניסיונו של היזם בביצוע פרויקטים מהסוג הזה ולבדוק היטב מהם הקשיים שעמם הם יאלצו להתמודד.

בעת קבלת ההחלטה לגבי סוג הפרויקט שיבוצע בעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון את מאפייני המגרש שעליו נמצא הבניין (צורה, שטח, גודל, גבולות, מי תהום וכו'), את מאפייני הסביבה (בנייה נמוכה מסביב, רחוב חד סטרי וללא מוצא, תשתיות וכו') ואת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט.

על סמך הנתונים הללו בעלי הדירות נדרשים לבחור יזם בעל כישורים ויכולת לפעול בתנאים הקיימים, ולא פחות מכך שהיזם יהיה מעוניין לבצע זאת בתנאים הללו.

בחירת היזם משתנה בהתאם לשיקולים ונתונים רלוונטיים שמאפיינים את הפרויקט שנבחר לבצע, וכך ברור גם שהיקפו, גודלו ומורכבותו של הפרויקט קובעים את הנתונים של היזם שיבחר.

לצורך הדוגמא, בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובנייה, חל הצורך לפנות את בעלי הדירות, לספק להם ערבויות ולשלם דמי שכירות עד שבניית הפרויקט תסתיים ועד שהדירות תימסרנה לידי הבעלים.

כמובן, שניתן לפתור נושאים כלכליים באמצעות השגת מימון גדול יותר לפרויקט מהבנק המלווה, אך זהו היבט אחד בלבד בבחירת סוג הפרויקט. למעלה מכך, גם לאחר שמצאנו יזם בעל היכולת והכישורים המתאימים לביצוע הפרויקט, יש לבצע בדיקות נוספות לפני שנתקשר עמו בהסכם מחייב, לרבות:

• נבדוק כי היזם ביצע פרויקטים נוספים אשר נמצאים בשלבי ביצוע שונים (משא ומתן, ביצוע ומסירת דירות).

• נשוחח עם בעלי דירות שהיזם ביצע פרויקטים.

• נוודא כי היזם עומד בהתחייבויות שנטל עצמו מכח ההסכמים ועל החובות החלות עליו מכח הוראות דין שונות.

• נבדוק כי היזם עומד בזמנים שנקבעו בפרויקטים.

• בדיקות נוספות שרלוונטיות לפי נסיבותיו של כל פרויקט.

לעניין בחירת היזם, ראוי לציין כי, לאחר התיקון האחרון לחוק דייר סרבן (שבמסגרתו שונה שם החוק לעידוד מיזמי פינוי בינוי) נקבעו הנחיות והוראות בכל הקשור להחתמת בעלי הדירות, אופן הפנייה אליהם, ביצוע אספת בעלי דירות התייחסות לקבוצות מבוגרות, ועוד הוראות נוספות אשר נותנות הגנה ומענה לבעלי דירות מפני קבלני חתימות (מאכערים).

במקרים מסוימים, ישנם גם בעלי דירות שפועלים לביצוע פרויקט תמ"א 38 בעצמם, כך שהם למעשה משמעים כיזמים. לצורך כך, בעלי הדירות יש להקים חברה ייעודית לביצוע הפרויקט שבה בעלי הדירות רשומים כבעלי מניות, לחתום על הסכם שיתוף, להשיג מימון לפרויקט, לאתר קבלן מבצע, קבלני משנה ועוד פעולות.

ראוי לציין כי, הניסיונות לביצוע פרויקט תמ"א 38 באמצעות בעלי הדירות לא הסתיימו הצלחה, כך שבשל קריסת הפרויקט חל הצורך למצוא יזם מנוסה שייקח את המושכות וישלים את העבודות.

​

3. בחירת עורך דין מטעם בעלי דירות:

כפי שצוין לעיל, הצעדים הראשונים לקראת ביצוע פרויקט התחדשות עירונית ו- תמ"א 38 מחייבים את בעלי הדירות לבצע מספר בדיקות מקדמיות שהן גם די מורכבות ובהמשך אף לקבל על בסיסן החלטות, כאשר לא תמיד יש בידי בעלי הדירות את הידע הדרוש לצורך קבלת החלטות נכונות ומושכלות.

מסיבה זו נחוץ לבעלי הדירות ליווי של גורם מקצועי בעל ידע וניסיון בתחום אשר יסייע להם לקבל ההחלטות כבר מתחילתו של התהליך.

במסגרת תפקידו, עו"ד מטעם בעלי הדירות בפרויקט תמ"א 38 והתחדשות עירונית, נדרש בין היתר, להציג את האפשרויות העומדות בפני בעלי הדירות מבחינת סוגי הפרויקטים, היתרונות והחסרונות של כל פרויקט, סקירה של התמורות שנהוג לספק, מתן הסבר לנושאים מהותיים בהסכמי תמ"א, זכויות מכח הוראות חוק שונות וזכויות מיוחדות לקבוצות שניתנה להן התייחסות ספציפית בחקיקה, אבני דרך עיקריות בשלבי הפרויקט וכו'.

כמו כן, עו"ד מטעם בעלי הדירות מבצע משא ומתן מול היזם שנבחר לבצע את הפרויקט, ובתוך שכך לדאוג כי בעלי הדירות חותמים על הסכם מאוזן והוגן שמקנה להם את הגנות ראויות, מנגנוני ביטחון, ערבויות ו- ביטחונות הולמים, שיפור תנאים חוזיים, זמני ביצוע מוגדרים מראש (גם ביחס לתנאים מתלים וכיו"ב).

​

בדרך כלל, לעו"ד בעל ידע וניסיון קודם בתחום שהספיק ללוות מספר פרויקטים של התחדשות עירונית מסוגים שונים יש יכולת להעריך בשלבים הראשונים את היזם שנבחר על ידי בעלי הדירות ואת מידת הרצינות שלו כלפי הפרויקט (קביעת זמנים להוצאת היתר ולתחילת ביצוע עבודות, עיתוי החתימה של היזם על הסכם התמ"א – לאחר חתימת אחרון בעלי הדירות או לפי הרוב הדרוש וכיו"ב).

כפי שניתן לראות, השלבים המקדמיים לפני ביצוע הפרויקט מחייבים את בעלי הדירות לבצע מספר פעולות, לבחור אנשי מקצוע, לפנות ליזמים ולבצע בירורים.

​

אולם, אם כל הפעולות הנ"ל יבוצעו על ידי כלל בעלי הדירות נקבל הליך ארוך, מייגע, מסורבל, לא יעיל שאינו אפשרי כמעט לביצוע. לכן, נהוג למנות מבין בעלי הדירות נציגות של בעלי דירות שתפעל בשם כל בעלי הדירות ואשר תוביל אותם עד לנקודה שבה חל הצורך לקבל החלטות חשובות שמעצם טבען מחייבות הסכמה ושיתוף של בעלי הדירות בהתאם לתקנון הבית המשותף.

מה קודם למה - בחירת עו"ד או יזם?

תחילה, יובהר כי, אין כלל אחיד לגבי הנושא הזה. ישנם בעלי דירות אשר בוחרים עו"ד לפני יזם, ואף מבקשים מהראשון כי יעשה להם "תמחור" בין יזמים.

במקרים אחרים, בעלי הדירות פונים לעו"ד מטעמם בסמוך לבחירת היזם. עם זאת, ובשים לב לכך שבסופו של יום מדובר בעסקת נטו, כלומר בפרויקט ללא עלות מצד בעלי הדירות, רצוי להרוויח מהיתרונות שבבחירת עו"ד מהתחלה ולא להמתין לשלבים מתקדמים יותר.

4. בחירה וליווי מקצועי של אנשי מקצוע נוספים בפרויקטים מסוג תמ"א והתחדשות עירונית:

להלן רשימה של תפקידי מפתח של בעלי הדירות למנות במסגרת ביצוע הפרויקט:

א. עורך דין מטעם בעלי הדירות.

ב. מפקח לבחינת התמורות המוצעות.

ג. יועץ ביטוח.

ד. מפקח מטעם בעלי הדירות במהלך תקופת העבודות.

כפי שניתן לראות, למקפח מטעם בעלי הדירות תפקיד כפול. בתחילה, המפקח בהיותו מהנדס בניין בוחן את התמורות שמוצעות לבעלי הדירות בשלב המשא ומתן, ובהמשך הוא מלווה אותם לאורך הפרויקט.

חשוב להקנות למפקח מטעם בעלי הדירות סמכויות לרשום הערות ביומן העבודה, לבצע בדיקות, להתייחס בזמן אמת לתלונות של בעלי דירות וכו',

יועץ הביטוח אינו נבחר על ידי בעלי הדירות, ואינו מוגדר כגורם מקצועי מטעמם, אך במרבית ההסכמים הוא מוגדר כגורם מקצועי שאמון על כך שפוליסות הביטוח שהונפקו לפרויקט תואמות את התנאים שנקבעו בהסכם התמ"א.

גורם משמעותי נוסף שלא נבחר על ידי בעלי הדירות, אך לא משמעות רבה, הוא השמאי – בורר, שמכריע במקרה של מחלוקות בעקבות הקטנת שטח הדירה בהיקף שמצדיק לפי הוראות ההסכם תשלום פיצוי כספי, אך לא את ביטולו.

בדומה לכך, גם לאדריכל/מהנדס הפרויקט תפקיד זהה לזה של השמאי – בורר, אבל בנושאים הקשורים לליקויי בנייה, אי התאמות וכיו"ב.

​

5. חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 או התחדשות עירונית ותנאים מתלים:

חתימה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בין בעלי הדירות לבין היזם מסמלת את סיומו של שלב המשא ומתן, ומלמדת על כך שהצדדים הסדירו את כל הנושאים הנוגעים לתכנון הפרויקט, ביצועו, הגדרת התמורות, זמני הביצוע, תנאים בהסכם, ביצוע חלק מהבדיקות המקדמיות וכיו"ב.

​

מכאן, שלאחר החתימה על הסכם התמ"א הצדדים עושים צעד אחד נוסף קדימה לשלב ביניים שנמצא בין המשא ומתן לבין הביצוע.

שלב המשא ומתן מאופיין בחוסר ודאות ובהירות שמביאות את הצדדים לנקוט במשנה זהירות. מבחינתם של בעלי הדירות עליהם להיזהר שלא לחתום מהר מדי על מסמכים וכתבי הסכמה למיניהם שיקשרו אותם עם היזם לתקופה ארוכה מבלי שהם יתכוונו לכך.

​

מנגד, אצל היזם ישנה עננה של חוסר וודאות באם ייחתם לבסוף הסכם או שלא, ובהתאם לכך גם רצון להימנע מהוצאות מיותרות בשלב התחלתי.

תנאים מתלים:

​לאחר שהסכם התמ"א נחתם הצדדים פועלים למימוש התנאים המתלים, כך שלא מתחילים בביצוע עבודות "מיד לאחר החתימה". יוצא אפוא, שניתן להגדיר באופן רעיוני, את התנאים המתלים כתנאים מקדימים שיש לעמוד על מנת שהפרויקט יקבל תוקף מחייב וסופי. נהוג גם לקבוע מועדים וזמנים ברורים לכל שלב ושלב מקדמי.

​

תחילה, היזם נדרש לפנות למפקחת על הבתים המשותפים לצורך השלמת החתימות של הדיירים הסרבנים, ובד בבד לפעול להוצאת היתר בנייה (הכנת תכניות, הגשת בקשה, פרסום בקשה להקלה (במקרה של תמ"א 38), דיון בוועדה וכו'). בנוסף, בעלי הדירות נותנים את הסכמתם לרישום הערת אזהרה על חלקת הרכוש המשותף או ביחידה חדשה שתירשם לצורך כך, ולחלופין על זכויותיהם של כלל בעלי הדירות במידת הצורך (אם הזכויות רשומות במושע).

בנוסף, במהלך תקופת הביניים היזם מסדיר את הנושאים שכרוכים בליווי הבנקאי, מנפיק ערבויות, ממציא פוליסות ועוד פעולות שמוגדרות בהסכם כתנאי סף לפני שניתן יהיה להתחיל בביצוע העבודות (גם אם פעולות אלו לא מוגדרות כתנאי מתלה היזם לא יהיה רשאי להתחיל בעבודות לפני שהן תתקיימנה). לעתים קרובת, נעשה בהסכמי תמ"א שימוש הן בתנאים מתלים והן בתנאים מפסיקים כפי הגדרתם בחוק החוזים.

6. הוצאת היתר בנייה:

בהסכמי תמ"א רבים נהוג לנסח בסמוך לתנאים המתלים סעיף לפיו הצדדים חותמים על הסכם זה מתוך כוונה לממשו ולהוציאו לפועל.

​

עצם העובדה כי נקבעו בהסכם התמ"א תנאים מתלים אינה אומרת שעד להתממשותן אין לצדדים חובות וזכויות מכח ההסכם, אלא שהמהות שלשמה נחתם ההסכם, קרי ביצוע עבודות, תקבל תוקף מחייב לאחר התממשות התנאים.

​

אולם, כבר בתוך פרק הזמן הזה הצדדים מחויבים לפעול לצורך הוצאת היתר בנייה הדרוש לתחילת ביצוע העבודות.

משכך, בהסכמים רבים נקבע לוח זמנים להוצאת היתר בנייה, וכן נקבע מועד לתחילת ביצוע העבודות בתוך פרק זמן קצוב.

לעתים, ייתכנו פערים בין התכניות העקרוניות/ראשוניות שעליהם יסתמכו הצדדים לפני שיתקבל היתר לבין התכניות והיקף הבנייה שיתאפשר לאחר שיתקבל היתר מאושר על ידי מוסדות התכנון.

מסיבה זו, נהוג לקבוע גם מגנון גריעה שייתן מראש פתרון מוסכם שיהיה מקבול על שני הצדדים במקרים שכאלו. לכן, משמעות נוספת של היתר הבנייה עולה מתוך היקף הבנייה שהותר מכוחו והיכולת לספק באמצעותו את התמורות שהובטחו לבעלי הדירות בתכניות המכר ובמפרט הטכני שבהסכם התמ"א.

7. הנפקת ערבויות ובטחונות וביצוע פעולות רישומיות בנסח לשכת רישום המקרקעין:

כפי שציון לעיל, בהסכמים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 נקבע לוח זמנים לביצוע פעולות שהינן חיוניות להתחלת העבודות בפרויקט, וכך כשם שנקבע מועד סופי להוצאת היתר בנייה, כך ניתן פרק זמן מסוים ומועד סופי להשלמת אותן פעולות נוספות, לרבות הנפקת ערבויות, ביטחונות והשלמת פעולות רישומיות.

ערבויות וביטחונות בפרויקט של התחדשות עירונית ותמ"א 38 מהווים רשת הגנה לבעלי הדירות מפני אירועים בלתי צפויים ומפתיעים, שהתרחשותן תטיל בספק את השלמתו של הפרויקט כולו.

מבין הערבויות הללו נמנית ערבות הביצוע שמהווה מעין כרית ביטחון לבעלי הדירות באם עבודות הפרויקט לא יושלמו או שלא יבוצעו בהתאם להוראות כדין.

ערבות זו פוחתת בדרך כלל בהדרגה לפי קצב התקדמות הפרויקט, ולבסוף היא הופכת להיות ערבות בדק אשר נועדה להבטיח את עמידתו של היזם בביצוע תיקונים במהלך תקופת הבדק שבסיום העבודות.

​

ערבות נוספת שנהוג להמציא לפני תחילת ביצוע העבודות היא ערבות המסים (אלא אם הומצאו עד אז אישורי מסים בגין עסקת התמ"א). גובה הערבות נגזר מהשומות העצמיות שנערכת למס השבח ו- למס הרכישה שמוטלים על העסקה, וכן למיסים נוספים במידת הצורך.

בנוסף, החברה היזמית או הקבלן נדרשים להמציא פוליסת ביטוח שמתאימה לסוג הפרויקט והיקפו. כמו כן, ישנן ערבויות נוספות שהמצאתן משתנה לפי סוג הפרויקט כמו ערבות חוק מכר (בהתאם לחוק המכר דירות הבטחת השקעות) הניתנת בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) או פינוי בינוי בגובה שוויה של הדירה העתידית שצפויה להתקבל בפרויקט, ערבות דמי שכירות וכו'.

אבן דרך נוספת בשרשרת הפעולות שיש לבצע בדרך לביצוע הפרויקט מחייבת את תיקונו של נסח לשכת רישום המקרקעין לפי סוג הפרויקט.

כך למשל, עלינו לרשום בנסח הרישום הערת אזהרה בגין התחייבות לביצוע פרויקט תמ"א, משכנתא לטובת הבנק המלווה לפרויקט, רישום של יחידה רישומית נפרדת או התאמה של הנסח לאחר הריסת המבנה וכיו"ב.

8. תחילת ביצוע עבודות ומועד סיומן:

לאחר שבוצעו את כל השלבים המקדמיים, והושלמו כל הפעולות שעש לבצע כדי להתחיל בעבודות, לרבות: קבלת היתר בנייה, הנפקת אישורים, מסמכים וכיו"ב – ניתן להתחיל בביצוען. אולם, וכפי שניתן לראות מהאמור לעיל – תחילת העבודות הן למעשה שלב די מתקדם מבחינת אבני הדרך והשלבים שעלינו לעבור במסגרת הפרויקט.

שלב ביצוע העבודות משתנה לפי סוג הפרויקט שמבוצע, כך שאם מדובר בעסקת בינוי – פינוי, הרי שבמקרה זה בעלי הדירות קודם מקבלים דירה בבניין שבנייתו הושלמה, ורק אז מפנים את דירתם. לעומת זאת, בפינוי – בינוי ו- בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), בעלי הדירות קודם מפנים את דירתם ורק לאחר שהבנייה מסתיימת הם מקבלים את הדירה החדשה שהובטחה להם במסגרת הפרויקט.

לעומת זאת, בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) בעלי הדירות ממשיכים להתגורר בבניין תוך כדי ביצוע העבודות, בעוד שהשלמת כלל עבודות הפרויקט מתחלקות לשניים. תחילה, עם סיום העבודות בדיקות הבעלים, ובחלק השני עם השלמת בנייתן של הדירות החדשות בבניין.

לכן, וכפי שניתן לראות, היקף העבודות ואופן ביצוען משתנה בהתאם לסוג הפרויקט שמבוצע, הזמנים, מידת הפיקוח והאישורים הנדרשים לצורך לקביעת מועד סיום העבודות. אגב כך, בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים העבודות נעשות על "המצב הקיים", ועל כן בחלק מהפרויקטים הללו מועד סיום העבודות נקבע עם שלמת העבודות בדירות הבעלים, ובאחרים עם קבלת טופס 4.

לכן, לא רק שבמקרים שכאלו מועד סיום העבודות משפיע גם על תקופת העסקתו של המפקח מטעם בעלי הדירות שאמון על כך שעבודות הפרויקט תעשנה בהתאם תכניות המכר ולמפרט הטכני, אלא גם על כך שבעלי הדירות ימשיכו לגור באתר בנייה כשהעבודות נמשכות, כשלפי הסכם התמ"א מועד סיום העבודות חל עם השלמת ההרחבות בדירות הבעלים, ולא עם השלמת כלל עבודות הפרויקט לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט.

9. סיום העבודות, מסירת הדירות ו- ביצוע תיקונים בתקופת הבדק:

אחד מהשלבים האחרונים של פרויקט התחדשות עירונית ותמ"א 38 מתרחש עם סיום העבודות ומסירת החזקה בדירות וברכוש המשותף לידי בעלי הדירות. במועד זה, בעלי הדירות אמורים להיכנס לדירותיהם לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט, כשהדירות ראויות למגורים ולאחר שניתן לחבר אותן (לכל הפחות) למים, חשמל, גז, ביוב, טלפון וכיו"ב.

עם זאת, מסירת הדירות לא אומרת שהצדדים שתמו כל התחייבויותיהם של הצדדים מכח הסכם התמ"א, שכן גם לאחר סיום העבודות היזם אחראי לתקן ליקויי בנייה שיתגלו בדירות במהלך תקופת הבדק, למסור תעודות אחריות למוצרים ואביזרים שונים, לסיים עבודות פיתוח, להוציא תעודת גמר ועוד פעולות נוספות אשר מאריכות את התחייבויות הצדדים לעוד מספר חודשים קדימה. יש לציין כי, במרבית הסכמי התמ"א נקבעות הוראות זהות לאלו שנמצאות בחוק המכר דירות לעניין ליקויים וסטיות מותרות בין תיאור התמורה שתינתן על פי התכנות לעומת המצב בפועל.

.

לא אחת קורה כי ליקויים שמתגלים בדירות וברכוש המשותף בבניין לא מתוקנים בזמן או לחלופין כלל לא מתוקנים, וזאת כשלא אחת מדובר בליקויים דינמיים או מהותיים שמונעים שימוש סביר למגורים בדירה כתוצאה מבעיות רטיבות משמעותיות שהולכות ומתפשטות, בעיות איטום שגורמות להצפה ולרטיבות בעיקר בעונת החורף, תקלות במערכת החשמל, כשלים במערכת המים החמים ועד כהנה וכהנה ליקויים שמתגלים בשכיחות כזאת או אחרת.

מלבד ערבות הבדק אשר ניתנת לבעלי הדירות, ישנן דרכים נוספות להתמודד עם סירוב של יזם לתיקון ליקויים לאחר מסירת הדירות בפרויקט מסוג תמ"א 38 או התחדשות עירונית, וכן ישנם משמעויות לכל פעולה שנבצע כמו למשל תיקון הליקויים שהתגלו בעצמנו לאחר שנתנו הזדמנות ליזם לתקן את הליקויים (ואז נוותר על אחריותו של היזם) או דרישה לאכוף על היזם את התחייבויותיו בעניין תיקון הליקויים.

10. השלמת תיקון צו הבית המשותף:

במאמרים רבים שהועלו לאתר זה צוין, בהדגשה, כי עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין, ועל כן מתייתר הצורך להרחיב באשר לחשיבותה של התחייבות היזם לתקן את נסח לשכת רישום המקרקעין ויתר מסמכי הבית המשותף באופן שישקפו את המצב שלאחר שהפרויקט הושלם. במסגרת זו, מתקנים את שטח הדירה לפי גודלה לאחר השלמת תוספות הבנייה, מחליפים את התשריטים הישנים בתשריטים חדשים ועדכניים, וכן את צו הבית המשותף, התקנון ומספר תתי החלקות בנסח הרישום באופן אשר משקף את מספר הדירות הקיימות.