דייר סרבן - מתי זה מוצדק ומה ניתן לעשות
4.12.21
פורסם בתאריך:
5.12.21
עודכן לאחרונה:
למרות הקונוטציה השלילית שהמונח "דייר סרבן" יוצרת – מדובר בסך הכל בבעל דירה בבית המשותף שאינו תומך בביצועו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית או תמ"א 38, וזאת משום שלפי דעתו התנגדותו נעוצה בטעמים סבירים.
הסמכות לפעול כנגד דיירים שמסרבים לביצועו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית מעוגמת בשני חוקים:
1. חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006
2. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008
לפי הוראות החוקים הנ"ל, בעלי הדירות בבית המשותף אשר תומכים בפרויקט רשאים לנקוט בהליכים משפטיים נגד הדיירים הסרבים אצל המפקח על הבתים המשותפים בדרישה לאכוף עליו את ביצוע הפרויקט לאחר שהתקיימו התנאים הבאים:
1. ניתן היתר בנייה או שהתקבלה החלטת ועדה לאשר את הפרויקט.
2. הושג הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.
על מנת לממש את התנגדותו לביצוע הפרויקט והעלאת מלוא טעמי ההתנגדות – באפשרותו של בעל הדירה המתנגד לפועל במשני במספר מישורים:
1. להגיש התנגדות לביצוע הפרויקט אצל הוועדה המקומית.
2. להעלות את טעמי התנגדותו אצל ועדת הערר.
3. שיקוף הכשלים שבעטיים הוא מתנגד בפני בעלי דירות (בדרך כלל במסדרת ייעוץ פרטני).
דייר סרבן:
התמריצים וההטבות שניתנים לבעלי דירות וליזמים מכח הוראות תמ"א 38 יוצרים לא פעם ניגודי אינטרסים ומחלוקות בין הצדדים שנהנים מהפרויקט לבין אילו שנפגעים. במרבית המקרים, הנפגעים יהיו בעלי דירות בבניין אשר מתנגדים לפרויקט ובעלי דירות מבנייני סמוכים.
הליכי התחדשות עירונית ותמ"א 38 נועדו לאפשר לבעלי הזכויות במתחם בו עתיד להתבצע הפרויקט למקסם את הזכויות וההטבות שאותן הם זכאים כתוצאה מכך.
על מנת שניתן יהיה להתגבר על התנגדויות "פנימיות" ולהוציא פרויקטים מהכח אל הפועל חוק פינוי ובינוי פיצויים, תשס"ו 2006, מגדיר מהי התנגדות כ- "בלתי סבירה", ובלשון החוק – "דייר המסרב באופן בלתי סביר להעביר את זכויותיו לביצוע העסקה".
אמנם, הוראות החוק אינן כופות על הדייר הסרבן להסכים לפרויקט, אך הן מאפשרות להשית עליו פיצוי כספי שישולם לטובת יתר בעלי הדירות בבניין. אם כן, מהם התנאים שנקבעו בחוק לצורך הגדרתו של דייר סרבן?
לפי סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי פיצויים, סירובו של דייר ייחשב סביר בהתקיים התנאים הבאים:
לא הושג הרוב הדרוש לצורך הוצאתו מהכח אל הפועל של הפרויקט.
שמאי פינוי בינוי קבע כי אין כדאיות כלכלית לפרויקט או שנקבע כי פרויקט תהיה כדאיות כלכלית בכפוף להתקיימות תנאים מסוימים.
לא הוצע לבעל הדירה מגורים חלופיים או מגורים, ובאם הדייר או מי מבני משפחתו סובלים ממוגבלות - חל הצורך למצוא להם מגורים חלופיים מתאימים.
לא הומצאו ערבויות ובטחונות הולמים.
קיימות לבעל הדירה המסרב נסיבות אישיות המצדיקות את אי הסכמתו.
הוראותיו ומטרותיו של חוק פינוי ובינוי נדונו במספר פסקי דין, כשלא אחת אוזכר כי החוק נועד לאזן בין האינטרסים של בעלי הדירות המעוניינים במימוש זכויותיהם במקרקעין באמצעות ניצול זכויות הבנייה לבין זכויותיו של בעל דירה המתנגד לפרויקט.
לצורך כך החוק מסייג את האפשרות שניתנה לבעלי הדירות התומכים בביצוע הפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) או בפינוי בינוי לתבוע את הנזקים שנגרמו להם בשל הסירוב, באם יתברר כי סיבת הסירוב לפרויקט נעוצה בטעמים סבירים. בהתאם לכך, תואר בפסק דין ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין כיצד יש לבצע את מלאכת האיזון, כדלהלן:
"... חוק פינוי ובינוי נחקק בשנת 2006 במטרה להקל על פינויים של בניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי. תכליתו היא לעודד התחדשות עירונית בערים, ולסייע במתן מענה לצורך החברתי-כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי הקרקע בישראל למען התמודדות עם בעיית הצטמצמות השטחים הפתוחים, וכן לסייע בטיפול ושיקום של מתחמים עירוניים מתדרדרים. וזאת על ידי קידום בניה חדשה ורוויה יותר, לה נלווה חידוש של תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים...
... ההסדר הקבוע בחוק נועד לאפשר הוצאתן אל הפועל של עסקאות פינוי ובינוי בהן חפֵצים רוב בעלי הדירות בבית משותף, והנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות. זאת ע"י חשיפת הדיירים המסרבים לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה. לצד האמור, מגדיר החוק רשימת נסיבות שבהתקיימן לא ייחשב סירוב לעסקה כסירוב בלתי סביר. הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כשברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידום פרויקטים אלו. הסדר זה עולה בקנה אחד עם מעמדה החוקתי של זכות הקניין, חרף פגיעתו בה."
כאמור, סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי פיצויים מחיל את התנאים לפיהם קובעים האם מדובר בסירוב סביר או בלתי בלתי סביר לפי נסיבות העניין. לעניין זה יובהר כי, חוק פינוי ובינוי פיצויים חל רק על מקרים בהם מבקשים לבצע הריסה של הבניין, וזאת להבדיל ממקרים בהם מבקשים לבצע פרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים).לצורך הגדרתו של סירוב כבלתי סביר בפרויקטים מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), חל הצורך לעמוד בתנאים הבאים.
השגת הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט:
תנאי ראשוני לצורך נקיטת הליכים כנגד דייר סרבן לפי חוק פינוי ובינוי פיצויים הוא כי ניתן אישור על ידי רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי.
לפיכך, בטרם נדרש לשאלה מהו הרוב המיוחס יש להבין מהו אותו מקבץ. בפסק הדין שניתן בהליך ת"א (י-ם) 18270-06-12 אהרן ליכטמן נ' אליעזר (משיח) אהרן נקבע כי הגדרת המקבץ מתייחסת לבניין אחד עליו עתיד להתבצע הפרויקט ולא על כל הבניינים שעל שטחם עתיד לקום הפרויקט, כך:
"אינני סבור כי ניתן "לעגל פינות" בבחינתו של הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ. מלכתחילה אפשר המחוקק להסתפק ברוב מתוך מקבץ ולא ברוב מתוך המתחם כולו. מנגד, לרוב הוענקו במסגרת החוק הזכות לתבוע ולקבל פיצוי בגין ההפסד ממי שאינו נותן את הסכמתו לעסקה או לפעול למינוי שמאי פינוי-בינוי שיקבע את תמורתה באופן מחייב. זכויות אלה מעצם טיבן פוגעות פגיעה לא מבוטלת בזכות הקניין של בעלי הדירות המסרבים, ויש בהן כדי להטיל על המסרבים חיוב כספי בסכום לא מבוטל. התנאי לכך הוא כי אכן יוכח קיומו של רוב מיוחס כזה בצורה ראויה ומיטבית והנטל להוכיחו מוטל על בעלי הדירות התובעים את המסרבים, ולא להיפך. איני סבור כי התשתית הראייתית שהונחה מספיקה לכך."
יובהר כי, לעניין הגדרת המקבץ שממנו בוחנים האם הושג הרוב היחסי חשיבות רבה, שכן במקום בו עתיד להתבצע פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ישנה חשיבות רבה באם צריך להשיג את הסכמתם של כלל בעלי הדירות מכל הבניינים או שדי בהסכמה של בעלי הדירות בבניין ספציפי.
לעניין זה נקבע בעניין ליכטמן כי בחינת הרוב הדרוש במקבץ נדרש מכל בניין ולא מתוך כלל בעלי הזכויות במתחם. עוד נקבע בפסק הדין שכדי להוכיח את הסכמת רוב בעלי הדירות על הסכמתם להיות בתוקף, כך שהסכמה המעוגנת בהסכם שמוגבל בזמן אינה מספיקה לצורך הוכחת רף ההסכמה הנגרש, אלא אם יש הסכם להארכת תוקף.
סעיף 1 לחוק פינוי ובינוי פיצויים מגדיר מנגנון כפול ממנו ניתן להסיק כי התקבל הרוב הדרוש במקבץ, כמפורט להלן:
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד
– בבעלותם שני שלישים כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) שני שלישים לפחות מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;"
כלומר, מלשון החוק עולים מספר שלבים אותם יש לעבור עד לקבלת הרוב הדרוש:
הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבית המשותף שלהם 75% מהחלקים ברכוש המשותף.
80% מבעלי הדירות שנתנו את הסכמתם מחזיקים לפחות ב- 2/3 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
חל הצורך שיהיו מעל 2 דירות בבניין.
חזרה מהסכמה ופגמים פרוצדוראליים:
להבדיל ממקרים בהם לא התקבלה הסכמת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות או שתוקפה של ההסכמה פקע – ייתכנו מקרים בהם בעלי דירות יבקשו לבטל את תוקף חתימתם בתואנות של פגמים פרוצדוראליים, חוסר תום לב והטעיה של בעל הדירה המחתים, שינוי נסיבות ועוד.
טענות דומו לאלו נדונו בהליך ת"א (תל אביב-יפו) 690-17 אולגה ירמקוב ואח' נ' סופר רמי (נבו, 11.12.19), ובסופו של דבר נדחו על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, כמפורט להלן:
אין ממש, אפוא, בטענת התובעים, לפיה יש צורך בקבלת ההסכמות במסגרת החלטת האסיפה הכללית, ואין ספק כי די בהסכמה מפורשת של בעלי הדירות.
הצטברות של הסכמות מביאה לכך שמי שמעוניינים להגדיל את דירותיהם מקבלים, על סמך אותן הסכמות, החלטות . הנתבעים השקיעו על סמך אותן הסכמות כספים בתכנון ההגדלה ובקבלת יעוץ של בעלי מקצוע מתאימים וכיו"ב. לא יתכן ליצור מצב שבו כל אחד מבעלי הדירות האחרים יוכל "למשוך את השטיח" בכל רגע נתון ולעצור את התהליך משום שהחליט לשנות את עמדתו וזאת לאחר שהצד שלו ניתנה ההסכמה הסתמך על אותה הסכמה והשקיע ממון בגינה"
כדאיות כלכלית לפרויקט:
בחינת הכדאיות הכלכלית בודקת (בעיקר) את חלוקת הרווח בין היזם לבין בעלי הדירות, כשלעניין זה נקבע בחוק פינוי ובינוי פיצויים כי אישור של שמאי פינוי ובינוי בדבר הכדאיות הכלכלית תהווה חזקה לכך.
עוד נקבע, כי החובה להוכיח את הכדאיות הכלכלית מוטלת על היזם ועל בעלי דירות הרוב. את בחינת הכדאיות הכלכלית יש לבצע באמצעות שמאי מקרקעין בהתאם למאפייניו של כל פרויקט על פי תקן שמאי 21. ראוי לציין, כי בעניין ליכטמן ניתנה התייחסות הן לעניין הכדאיות הכלכלית והן לחלוקת הרווחים, כך:
"אשר לשאלה מתי תחשב עסקה לכזו המקיימת כדאיות כלכלית – אני שותף לעמדתם של התובעים כי נדרשת בחינה רחבה יותר של הפרוייקט כולו וכי אין לדרוש חלוקת רווחים בין היזם לבין בעלי הדירות. התמורה לבעלי הדירות צריכה להיות סבירה והוגנת אך היא איננה בהכרח שווה לתשואה שהיזם מבקש להפיק מהמיזם. מטבע הדברים הקמת פרוייקט פינוי בינוי מחייבת מהיזם תהליך לא קצר ולא פשוט שכולל לעיתים את תיקון התב"ע, כפי שהיה במקרה זה, לרבות התמודדות עם הליכי התנגדויות בוועדות התכנון, עתירות לבית המשפט והמתנה ממושכת עד להשלמת התב"ע. בנוסף נדרש היזם להתקשר בהסכמים עם דיירים רבים המעלים דרישות שונות ולהגיע לאותה כמות מינימאלית נדרשת כדי להביא את כל השאר להסכמה. לצד הפעילות הזו נושא היזם בסיכון שהשקעתו לא תצא אל הפועל אם לא ישיג את הרוב הדרוש או מכל סיבה אחרת."
התחשבות בנתונים אישיים של הדירה השייכת לדייר המסרב:
במשאים ומתנים רבים המתקיימים בין בעלי דירות לבין יזמים נשמעות טענות באשר לשוויה היחסי של הדירה בשל מאפייניה האישיים. טענות אלו עולות בשל מיקומה של הדירה שהינה קרובה ובעלת הזיקה המרבית לשימוש בגינה, בשל קרבתה לגג הבניין, בשל בנייה שנעשתה על ידי מי מבעלי הדירות בגג, שיפוץ פנימי בדירה וכיו"ב.
לעניין זה, נקבע בשורת פסקי דין רבים כי התייחסות לשווי הדירה ייעשה בהתאם למצבה הרישומי בנסח לשכת רישום המקרקעין, וכך לא תינתן כל חשיבות לקרבתה של הדירה לגינה או לגג הבניין בעת חלוקת התמורות למי מבעלי הדירות/הזכויות בבניין. כך למשל בעניין ליכטמן נקבע לעניין הקרבה של אחת הדירות לגינת הבניין כך:
"אינני סבור כי בקביעת הכדאיות הכלכלית להצעת היזם יש להביא בחשבון נתונים מסוג זה שאינם חלק מהרישום של הדירה בפנקסי המקרקעין. מטבע הדברים בעלי הדירה בקומת הקרקע סבורים כי ערכה רב יותר ובעלי הדירות בקומה הגבוהה סבורים אחרת. בעלי הדירות הסמוכות לרחוב הרצל יטענו כי אלה בעלות נגישות גבוהה והאחרים יטענו כי דירתם שקטה יותר ולדבר אין סוף. טבלת האיזון כפי שנקבעה היא נקודת המוצא ולא מצאתי כי הונחה תשתית לקבוע נתונים מיוחדים לדירת התובעים."
החלטה זו עולה בקנה אחד עם החלטות נוספות שהתקבלו בנושאים בעלי דמיון רלוונטי לפיהם כל חלק בבית המשותף שלא הוצמד לדירה מהווה חלק מהרכוש המשותף שהינו בבעלותם של כלל בעלי הדירות בבניין (בחלקים בלתי מסוימים).
אולם, לעומת קביעה זו ישנם פסקי דין נוספים שלצד ציון החלטה זו ישנה הדגשה של הערך הסובייקטיבי שיש לדירה בעיניי בעליה. כך למשל בעניין שורצבגר ניתנה התייחסות לערך הסובייקטיבי, כדלהלן:
"באשר לאופן בחינת כדאיותה הכלכלית של עסקת פינוי ובינוי; זו תיבחן, מטבע הדברים, מנקודת מבט אובייקטיבית הבוחנת את הפרויקט כמכלול, ולא מנקודת מבט סובייקטיבית של כל אחד מבעלי הדירות. כך עולה הן מלשונו של סעיף 2(ב)(1) לחוק פינוי ובינוי, המתייחס לכדאיותה של "עסקת פינוי ובינוי" והן מתוכנו, בשים לב שקביעת שמאי פינוי ובינוי מקימה חזקה לעניין זה, כאמור. בהקשר זה, יש להוסיף כי בעת בחינת כדאיות העסקה, על בית המשפט לזכור כי בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו. זאת לנוכח העובדה כי האחרונים מבצעים את כל הפעולות הנדרשות להוצאת הפרויקט אל הפועל וכן נושאים בעלויותיו ובסיכון לכישלונו. חיזוק לגישה זו ניתן למצוא גם בתקן הרלבנטי של מועצת שמאי המקרקעין, המגדיר אמות מידה לבדיקה שמאית של תכניות פינוי ובינוי וקובע עקרון מנחה ביחס לבדיקת התמורה לבעלי הדירות, לפיו:
"הבדיקה הכלכלית [של עסקאות פינוי ובינוי – י.ד.] תבחן את השאלה האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת כדאית כלכלית בהתחשב, בין השאר, ברווח היזמי ובנתוני הפרוייקט" (סעיף 5.11 לתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין – הוועדה לתקינה שמאית "פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי–בינוי" (דצמבר 2012)).עמדה דומה מציג נמדר בספרו, בו הוא הטוען כי המבחן לכדאיות העסקה הינו, למעשה, "מבחן שווי התמורה של הדירה החדשה":
"לכאורה בפרויקט כזה [פרויקט פינוי ובינוי – י.ד.] לא מוטלות על הדיירים עלויות כלשהן... ולכן התוצאה הכלכלית עשויה להיות רק חיובית וזאת בנוסף לחידוש התשתיות של כל הסביבה שהדיירים כולם יהנו מהן. עם זאת, נראה כי המחוקק רואה חשיבות לכך שבסופו של דבר הפרויקט יצמיח הטבה כלכלית לדיירים, ואם שווי הדירה החדשה שיקבלו יהיה דומה או קטן מהשווי הנוכחי של הדירה שנועדה להריסה כי אז תהיה זו סיבה סבירה לסירוב הדייר להסכים לפרויקט" (נמדר, בעמ' 78).
ודוק, אין משמעם של דברים כי במסגרת שיקול דעתו בעת בחינת סירובו של בעל דירה, על בית המשפט להימנע לעולם מליתן משקל לשיקולים הנוגעים ליחסו הסובייקטיבי של בעל דירה לדירת מגוריו ממנה הוא מתבקש להיפרד, ומסרב לעשות כן. יש לזכור כי דירת מגורים אינה "עוד" נכס וכי עסקאות פינוי ובינוי עוסקות בנכס הכלכלי המרכזי בו מחזיק בעל הדירה המסרב. עסקאות אלה, אשר משמעותן פרידה מנכס שאינו "סתם" נכס קנייני, מהוות לעיתים צעד חריג ומאיים, הגם שכזה שיתרונותיו בציד"
כלומר, לצד החזרה כי שווי הדירה ייקבע לפי ערכים אובייקטיביים, הרי שאין בכך כדי לאיין את הערך הסובייקטיבי שיש לבעלים ביחס לדירתו. אגב כך, ייתכנו טענות שונות מפי בעלי זכויות שגרים בנכס לבין בעלי זכויות המשכירים את נכסיהם.
כמו כן, ייתכנו טיעונים דומים ביחס לדירות שהנוף הנשקף מהן פונה לשטחים פתוחים לבין דירות שהנוף הנשקף מהן הינו עירוני/אורבני. עם זאת, הקו המנחה כיום הוא ששווי הדירה (ובהתאם לכך הכדאיות הכלכלית) ייעשו לפי נתונים אובייקטיביים, אולם אין זה אומר שלא ניתן להתחשב בנתונים סובייקטיביים במקרים חריגים ומסוימים כפי שנקבע בפסיקה.
ערבויות ובטחונות לפרויקט:
חלק מהכדאיות הכלכלית לפרויקט, ובכלל חלק מהתנאים לכך שהתנגדותו של בעל דירה תיחשב לבלתי סבירה נעוצה בכך שניתנו ערבויות הולמות. מתן ערבויות הולמות מצריך (במרבית המקרים) מתן ערבות חוק מכר בגין שווי הדירה שעתידה להתקבל בסוף הפרויקט, ערבות מסים בגין העסקה, ערבות ביצוע, תשלום שכר דירה חלופי וכו'.
הסעד - פיצוי בעד הנזק שנגרם ליתר בעלי הדירות בשל סירוב בלתי סביר:
חוק פינוי ובינוי פיצויים אינו מאפשר לכפות על בעל דירה סרבן את הוצאתו מהכח אל הפועל של הפרויקט, כך שלמעשה דרושה הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות. אולם, החוק מאפשר להשית על מי שמסרב מטעמים שאינה סבירים לפצות את יתר בעלי הדירות בגין סירובו.
גובה הפיצוי שמוטל על הדייר הסרבן מותנה בראש ובראשונה בקשר הסיבתי שבין הנזק הנטען לבין הנזק שנגרם בפועל. כך למשל אי ביצוע הפרויקט בשל סירוב בלתי סביר בד בבד עם נסיבות נוספות עלול לנתק את הקשר הסיבתי. כמו כן, במקרים אחרים, פסק בית המשפט פיצויים מופחתים התואמים את יכולת הפירעון של הנתבע (הדייר הסרבן).
לעומת זאת, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, מאפשר לכפות על הדייר הסרבן את ביצוע הפרויקט.
דייר סרבן בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים):
הליכי ההתחדשות העירונית מורכבים ממספר פרויקטים הכוללים, בין היתר, תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים), תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ופינוי בינוי. לרשות בעלי הדירות ויזמים עומדים כלים משפטיים כנגד דייר סרבן בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) אשר מכוחם ניתן לכפות את ביצוע הפרויקט.
ביצוע הפרויקט במסגרת זו נעשה מכח חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008, כשלפי הוראותיו ניתן לכפות את ביצוע הפרויקט לאחר שנתקבלה הסכמתם של 2/3 לפחות מבעלי הדירות ולאחר שניתן אישור עקרוני להוצאת היתר בנייה לפרויקט. הוראותיו ותכליתו של חוק חיזוק בתים משותפים נדונו במספר פסקי דין, כשבהליך רע"א 1002/14דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' סוכמו הוראות ותכליות החוק בקצרה,, כך:
חוק החיזוק, שפורסם מספר שנים לאחר מכן (ביום 24.1.2008), נועד להקל על יישומה של תמ"א 38 באמצעות הורדתו של "רף ההסכמה" הדרוש לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) לביצוע עבודות ברכוש המשותף של בתים משותפים (ראו: מבוא להצעת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ז-2007 (להלן: הצעת חוק החיזוק)). חוק זה קובע מהו הרוב הנדרש לקבלת החלטות על-ידי דיירים בבניין משותף לביצוע עבודות על פי תמ"א 38 במצבים השונים המפורטים בו: ביצוע של עבודה ברכוש משותף שאינה עולה כדי הרחבת דירה או בניית דירה חדשה טעון החלטה של רוב בעלי הדירות ברכוש המשותף (לפי סעיף 3 לחוק); הרחבת דירה שכרוכה בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאותה דירה וחלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לשם ביצוע העבודה טעונות החלטה של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף (סעיף 4 לחוק); ואילו עבודות הכרוכות בהוספה של דירה או דירות חדשות – כמו במקרה שבפנינו – טעונה ברגיל החלטה של כל בעלי הזכויות, בכפוף לסמכותו של המפקח לאשר עבודות אלו על-פי תביעה של מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף (סעיף 5 לחוק).
כמו כן, בהחלטות נוספות שניתנו ביחס לחוק הנ"ל נקבע כי בסמכות המפקח על הבתים המשותפים הן לאכוף על בעל דירה את ביצוע הפרויקט והן לאשר את התכניות שאושרו לצורך ביצוע הפרויקט. יובהר כי, לצד הליכים אלו ישנו מישור נוסף העוסק במימד התכנוני ובו ניתן להתנגד לביצוע פרויקטים של תמ"א 38.
לא ניתן לכפות על בעל דירה פרויקט שחורג מהוראות התמ"א:
חשוב לציין כי הוראות החוק אשר מאפשרות לכפות את הפרויקט על דייר סרבן או לחייבו בפיצויים אינן חלות ביחס למקרים בהם הפרויקט המתוכנן חורג מהוראות התמ"א, זאת ביחס לניצול עודף של זכויות בנייה, ניצול מעבר למותר של אחוזי צפיפות, הוספת קומות וכו'.
במקרים שכאלו, אשר כוללים הוצאת חלקים מהרכוש המשותף שלא לפי הוראות התמ"א 38 – חל הצורך לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבית המשותף, זאת בהתאם להוראות חוק המקרקעין.
תמ"א 38, התחדשות עירונית, דייר סרבן, בית משותף
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
