רישום מאוחר של עסקה שלא הסתיימה ברישום
7.12.21
פורסם בתאריך:
11.1.22
עודכן בתאריך:
מבוא:
כפי שצוין במאמרים קודמים - עסקה מסתיימת ברישום בטאבו. על עוד העסקה לא הושלמה לרישום – הרוכש נותר עם זכויות חוזיות (גם אם רשומה לטובתו הערת אזהרה), כך שהזכויות הקנייניות נוצרות רק בעת השלמת הרישום בטאבו.
בעל דירה שהרישום לגביה לא הושלם על שמו אינו יכול למכרה לצד ג', אינו יכול לטול משכנתא או למחזר משכנתא בעבור משכון דירתו, חשוף לעסקאות נוגדות, עלול לעכב את קידומו של פרויקט מסוג התחדשות עירונית עד להשלמת הרישום על שמו ועוד כשלים כאלו ואחרים.
במרבית המקרים, אי השלמת הרישום תתגלה זמן רב לאחר שהעסקה הסתיימה והחזקה בדירה נמסרה לידי בעליה החדשים, כך שרק בעת מכירת הדירה, מחזור משכנתא או בעת רישום הורשה – הכשל בהשלמת הרישום מתגלה.
כאמור, ככול שחלף זמן רב יותר בין מועד העסקה לבין מועד השלמת הרישום – כך הפעולה תהא יותר מורכבת, קשה ויקרה!
יחד עם זאת, גם במקרים מורכבים – השלמת הרישום בדרך כלל מתאפשרת.
הסיבות הנפוצות לכך שהעסקה לא הסתיימה ברישום:
היזם קרס לפני שהרישום הושלם.
חובות ועיקולים הרשומים על שם היזם או הרוכש.
מחסור במסמכים הנחוצים להשלמת הרישום.
העדר מודעות של הרוכשים ביחס לחשיבות של השלמת הרישום.
לא נעשה מעקב אחר ביצוע הפעולות והשלמת הרישום.
התיק חזר מרישום, אך לא הוגש מחדש.
הדירה הייתה רשומה על שם חברה ממשלתית/דיור ציבורי מבלי שבוצעה העברת זכויות כהלכה
כיצד ניתן להשלים את הרישום גם כעבור שנים רבות?
השלמת הרישום אפשרית בכל שלב, אולם על המבקש להוכיח כי העסקה הושלמה, שמלוא התמורה שולמה על ידו ושהוא זכאי להירשם כבעלים של הדירה. ישנן שתי דרכים להשלמת הרישום:
לבקש פסק דין הצהרתי בדבר זכאותו של המבקש להירשם כבעלים.
להשלים את הרישום באמצעות הגשת המסמכים המתאימים לטאבו או לרשות מקרקעי ישראל.
השלמת מסמכי העברת הזכויות.
אפשר לומר כי השלמת הרישום באופן עצמאי באמצעות הגשת מסמכי העברת הזכויות לטאבו היא דרך המלך, אולם לא תמיד יעלה בידו של המבקש לרכז – לאתר – ולהשלים את כל המסמכים הנחוצים לצורך כך.
קשיים נוספים בהשלמת המסמכים עשויים לנבוע בשל זהותו של הגורם שממנו נרכש הנכס, משך הזמן שעבר, מהות העסקה ועוד.
בכל המקרה הפעולה הראשונה שעלינו לבצע היא להוציא נסח טאבו או לבקש טופס אישור זכויות המעיד על הרישום האחרון שנעשה בנכס.
בנוסף, מומלץ לחפש כל מסמך המעיד על ביצוע העסקה וקיומה כמו הסכם מכר, אישור להעברת תשלומים על חשבון הדירה, התכתבויות בין הצדדים, חיפוש אחר אנשים שהיו מעורבים בעסקה, דיווחים וכיו"ב.
בנוסף, יש לאסוף מסמכים המעידים כי הרוכש נהג בדירה כמנהג בעלים החל מהמועד בו קיבל את הנכס לידיו. ניתן להסתמך גם על רישום ילדים לבית הספר, חשבונות ארנונה, מים, חשמל וגז על שמו, שימוש בכתובת הדירה ככתובת לשליחת מכתבים, תמונות, הוכחה על פעולות שבוצעו להשבחת הנכס וכל מסמך המעיד על בעלות וחזקה ארוכת טווח בדירה.
השלמת רישום ממוכר בעסקה יד:
הכוונה היא לאדם בלבד ולא לחברה או לגוף סטטוטורי (גוף שהוקם מכח חוק) וכיו"ב. לצורך השלמת העברת הזכויות נצטרך להמציא את המסמכים הבאים:
שטרי מכר חתומים ומאומתים.
אישורי מס שבח ורכישה המופנים ללשכת רישום המקרקעין.
אישור עירייה.
תצלומי ת"ז של הצדדים.
יפוי כח לעסקה.
מסמכים נוספים המתבקשים לפי אופי העסקה.
במקרים מסוימים השלמת המסמכים תחייב אותנו לפנות לרשות המיסים לצורך שחזור אישורי מס שבח ו- מס רכישה המופנים ללשכת רישום המקרקעין. יש לציין כי רשות המיסים עלולה שלא למצוא את המסמכים הללו, בייחוד אם מבוקשים מסמכים בגין עסקאות שבוצעו לפני המעבר של רשות המיסים לתיעוד עסקאות ושמירת מסמכים באופן ממוחשב (להלן קישור נוסף ביחס לאישורי מס שבח, מס רכישה ו- דיווחים למיסוי מקרקעין בהסכמי מכר).
השלמת רישום שלא בוצע על ידי חברה ממשלתית או גוף סטטוטורי:
במקרים אלו יש לפנות לגורם הרלוונטי אצל החברה, נאמן, מפרק, גורם באותו משרד או רשות (כגון חלמיש, עמידר, שכון עובדים וכיו"ב). ישנה סבירות לא מבוטלת כי הפניה לגופים הללו תתקל בקשיים, גרירת רגליים, העדר יכולת להמציא את המסמכים וכו'.
השלמת רישום הזכויות באמצעות פסק דין הצהרתי:
במידה ולא הצלחנו לאתר את המוכרים או יורשיהם או לא הצלחנו להשלים את המסמכים יש להגיש תביעה לפסק דין הצהרתי ולבקש כי הזכויות בנכס תרשמנה על שם המבקש.
פסק הדין יינתן רק לאחר שבית המשפט ישתכנע כי בוצעו כל הפעולות הדרושות לאיתור המוכר, שלא מדובר בתרמית ולאחר שיוכח כי המבקש זכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס.
עם קבלת פסק דין ניתן לפנות ללשכת רישום המקרקעין לרישום הזכויות בנכס באמצעות פסיקתא שתינתן לגבי ביצוע הפעולה, וייתכן שיהיה צורך להשלים אישורי מיסים גם לאחר שיתקבל פסק הדין.
נדל"ן, מקרקעין
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
