מבוא:
היקפו של שוק השכירות נהיה כל כך רחב עד כדי כך שכל מי שמחפש יכול למצוא היום באינטרנט חוזה שכירות לדוגמה – החל מהסכם סטנדרטי דרך מקל וכלה בדרקוני. בחלק האחר של המקרים, מבוצע שימוש בהסכמי שכירות שעברו ממשכיר אחד למשכיר אחר או שנעשה באותו הסכם שימוש חוזר כבר שנים רבות.
כתוצאה מכך, לא מעט משכירים ומספר כמעט זהה של שוכרים מסדירים את מערכת היחסים החוזית ביניהם באמצעות הסכמים שאינם מתאימים למאפייני השכירות ומבלי להבין על מה הם חותמים.
כך למשל, בחלק לא מבוטל מהסכמי השכירות שנחתמים הצדדים אינם מודעים לעד כמה חשוב להגדיר נכונה את מטרת השכירות, מאפייניה, תיאור הנכס, השימוש שניתן להפיק ממנו, הגדרת הוראות ברורות בקשר לתחזוקתו ועוד מספר נושאים שמקובל ורצוי להסדיר בהסכם השכירות.
משכך, אין פלא מדוע במהלך תקופת השכירות הן משכירים והן שוכרים פונים לעו"ד כדי לברר את זכויותיהם וכדי לעמוד על טיבן של הוראות ההסכם?
אכן, מלבד הסכם השכירות קיימות הוראות חוק נוספות כמו חוק השכירות והשאילה (שזכה גם לכינוי חוק שכירות הוגנת), דיני החוזים והנזיקין וכן פסקי דין שניתן באמצעותם לתחם את תוקפן ותחולתן של הוראות הסכם השכירות והחקיקה הרלוונטית בעניינו.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בהליך תא"ח 34407-10-17 גלמור נ' קוסאשוילי ואח (פורסם בנבו, 11/01/2018), נדרש בית המשפט להכריע בקשר לתביעה לפינוי מושכר שהגיש משכיר כנגד זוג שוכרים, וזאת בשל עילה להפרה יסודית של ההסכם מצד האחרונים (השוכרים).
בקצרה, יצוין כי בין התובע (המשכיר) לבין הנתבעים (השוכרים) נחתם הסכם שכירות בקשר לדירת מגורים הממוקמת בקומת הקרקע יחד עם גינה שמוצמדת לדירה. הסכם השכירות כלל מספר סעיפים אשר חייבו את השוכרים לעשות בנכס שימוש למגורים בלבד ולא לקיים מתוכו פעילות עסקית, להחזיר בתום תקופת השכירות את הנכס באותו מצב שקיבלו אותו, לשמור על נכס נקי, לטפל ולתחזק את הגינה וכו'. לפי הסכם השכירות כל אחת מההתחייבויות הללו מצד השוכרים הוגדרו כיסודית ומהותית, ומשכך כל הפרה שלהן נחשבה גם להפרה יסודית של הסכם השכירות.
במסגרת התביעה, המשכיר טען שהשוכרים לא עמדו בהתחייבויותיהם. נטען כי השוכרת שהינה וטרינרית בהכשרתה ובמקצועה "לקחה" את העבודה הביתה עת שכנה בתוכו כמות לא מבוטלת של בעלי חיים. כן נטען כי מצב התחזוקה של הדירה היה ירוד וניכר היה שהיא מלוכלכת ולא מתוחזקת היטב. ביחס לגינה נטען לנזקים כבדים שנגרמו מהצבת בריכת שחייה גדולה במרכזה.
לעומת זאת, בית המשפט אשר קיבלת את עמדת הנתבעים דחה את התביעה, קבע שלא הייתה כלל הפרה של הסכם השכירות – ובטח שלא הפרה יסודית, ובתוך שכך לא הורה על פינוי המושכר.
לנוכח המסקנות המשפטיות שהתקבלו בפסק הדין, ניתן ללמוד על היקף השימוש והאוטונומיה שזכות השכירות מאפשרת לשוכר לעשות בנכס, מה קורה אם השוכר לא מנקה את המושכר ומותיר אותו מלוכלך, האם הזנחה של הגינה מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות ומתי יש לבחון אם השוכר עמד בהתחייבויותיו לשמור על מצב הנכס?
מהו היקף השימוש שניתן לבצע מכח זכות השכירות?
השכרתו של הנכס לצד שלישי כלשהו מהווה למעשה מסירה של זכות החזקה והשימוש, כך שהחל מאותו המועד ועד לסיום תקופת השכירות רק המשכיר יכול לעשות בנכס שימוש. זכות השכירות היא אחת מהזכויות שמרכיבות את זכות הבעלות, וככזו מעמדה הוא נמוך יותר מזה של זכות הבעלות. יחד עם זאת, כוחה של זכות השכירות עודנו איתן והיקפה רחב.
לפי גישה אחת לפחות שקיימת בפסיקה השוכר רשאי לעשות במהלך תקופת השכירות כנכון בעיניו, ובלבד שאין הפרה של החוזה שהינה בניגוד להוראות הסכם השכירות, הדין או פגיעה בזכויותיו הקנייניות של המשכיר. הטיב לבטא זאת בית המשפט בפסק הדין הנ"ל, כך:
" ממהותה של שכירות למגורים כי היא מקנה לשוכר חירות ניכרת לעשות במושכר כרצונו. זאת, ובלבד שלא יפגע בזכותו הקנינית של המשכיר, יפר הוראה שבדין – יהא זה חוק; יהא זה חוזה השכירות, או יסב נזק לאחר
השכירות, אפילו שהיא פחותה מן הבעלות, לענין השימוש בנכס המושכר פורשׂת יריעה רחבה של שימושים מותרים לשוכר. חירותו היא של שוכר היא, לצורך הדוגמה בלבד, להתגורר במושכר המצוי באי-סדר או בלכלוך. כל עוד אין הדבר פוגע באחֵר או מפר את הדין, כל עוד מתחייב השוכר להשיב את המושכר לבעליו והוא מסודר ונקי וכל עוד יהא בכוחו, חרף השימוש שנקט, לעשות כן, אין יסוד להגבלתה של השכירות אלא מטעמים מפורשים, הנקובים בהסכם שבין הצדדים לה"
האם ניתן לעשות שימוש בדירת מגורים לצורכי עסק?
יש לעשות שימוש במושכר בהתאם למטרת השכירות אותה הגדירו הצדדים. לעתים, ייתכנו שימושים שונים שיוכלו לענות של מספר מטרות (ראו למשל הבדלים שבין מסחר לבין תעשייה). אך במרבית המקרים עיקר המחלוקת תהיה בין מגורים לבין ניהול עסק.
בפסק הדין שהנ"ל נטען כי הנתבעת הפעילה מדירתה עסק בניגוד להוראות הסכמי השכירות, אולם טענה זו לא הוכחה. בית המשפט קבע כי התובע יכול היה להוכיח זאת בנקל, אך הוא לא עמד בחובת ההוכחה המוטלת עליו.
כיום, נהוג להסדיר את נושא השימוש וקבוע את מטרת השימוש בנכס בהסכם השכירות. מבחינת המשכיר, הגדרת מטרת השכירות מטילה עליו אחריות וחובה להעמיד נכס שניתן לעשות בו שימוש שמגשים את מטרת השכירות.
בהתאם לכך, ניתן להסיק כי דירה שאיננה מחוברת לחשמל איננה דירה שמאפשרת לעשות שימוש סביר למגורים. כמו כן, גם נכס שלא ניתן לקבל לגביו אישור ממשרד הבריאות משום שאיננו מחובר למערכת הביוב מונע מהשוכר לבצע בו שימוש לתעשייה ולמסחר.
היות שקיימת חובה בחוק התכנון והבנייה לחבר נכסים למערכת הביוב, הרי שאי עמידה בה מאפשרת באמצעות שכלול של טענות משפטיות לייחס לצד המפר הפרה יסודית וזאת כפי שנקבע בהליך עא (י-ם) 11384/07 רחל ויזל נ' דוד חסון (פורסם בנבו, 01/02/2010).
האם הזנחה של המושכר מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות?
בפרשת גלמור, התובע טען שבביקור שנערך בנכס נחשפה תמונה עגומה לגבי אופן תחזוקתו ומצבו הפיסי. לפי פסק הדין, ניתן תיאור ארוך ומפורט מצד התובע לגבי מצב הדירה אשר מעיד על העדר טיפול הולם.
מנגד, הנתבעים טענו שהמצב המתואר הינו מקרה חד פעמי וחריג שאינו מעיד על הכלל. לפי גישתם, הלכלוך שהצטבר בדירה נבע מבעיה במערכת החשמל שמנעה מהם לנקות את הדירה, בעיה אשר המשכיר התמהמה בטיפולה. מיד לאחר שהבעיה תוקנה הדירה עברה ניקיון והסדר עבר על כנו.
האם ניתן להעמיד בריכת שחייה בתוך הגינה?
הנתבעים שכרו מאת התובע דירת גן והקימו בתוך הגינה בריכת שחייה רחבה וגדולה. העמדת הבריכה יצרה לחץ ע הקרקע עליה היא ניצבה ונתנה את אותותיה. כל הצמחייה והדשא שהיו מתחתיה נעלמו. התובע טען לנזק בלתי הפיך. מנגד הנתבעים ציינו שהבריכה הוסרה ושהמצב חזר לקדמותו. לפיכך, נדחתה גם טענה זו של התובע.
בית המשפט התייחס בעניין זה לחובתו של השוכר להחזיר את הנכס בתום תקופת השכירות כפי שהוא קיבל אותו, וקבע כך:
" מכל מקום, העמדתה של בריכה – לא חצי אולימפית, אלא זו שהוצבה – היא, להשקפתי, שימוש סביר של שוכרים, מטופלים בילדים, בגינה של דירת-מגוריהם. זאת, ובלבד שבבוא היום יהא בידיהם להשיב את הגינה למצבה ההולם וכך הם יעשו"
האם הכנסת בעלי חיים מהווה הפרה יסודית של השכירות?
טענות נוספות שהועלו כנגד הנתבעים הייתה הכנסת בעלי חיים למושכר, כאשר לא היה מדובר בכלב אחד או שניים פלוס חתול, אלא במגוון של בעלי חיים בכמות גדולה שאולי יצרה אפילו מספר תלונות מצד בעלי הדירות מסביב.
בית המשפט קבע שטענות אלו לא גובו באסמכתאות ושלא הוצג מגוון רחב כל כך של בעלי חיים. כן צוין שהסכם השכירות לא אוסר על כך ושבהתכתבות קודמת המשכיר הביע הבנה מהולה בשמחה כלפי המצב. עוד צוין שעילת המטרד לא הוכחה. לכן גם טענה זו נדחתה.
סיווג ההתחייבויות לפי מהותן וחשיבותן – מהי הפרה רגילה ומהי הפרה יסודית של הסכם השכירות?
חוק החוזים מגדיר שני סוגים של הפרות – הפרה יסודית והפרה רגילה. הפרה יסודית מוגדרת כהפרה שלו הצד הנפגע היה יודע עליה הוא היה בוחר שלא להיקשר בהסכם. הפרה זו, מאפשרת לצד הנפגע לבטל את ההסכם, ואילו בעת הפרה רגילה עלינו לפנות לצד השני ולאפשר לו לתקן את הפרתו בטרם נורה על ביטול ההסכם.
צד להסכם שלא מעוניין להסתמך על פרשנות כזאת או אחרת, יכול לקבוע מראש מה תהיה הפרה יסודית מבחינתו וכן את הסנקציה שתתלווה בגינה. ביחס להסכמי השכירות, בשל פערי הכוחות שקיימים בין הצדדים הפרה יסודית תהיה מוגדרת רק ביחס להתחייבויותיו של השוכר.
הודעה בדבר הפרה יסודית שמצדיקה את ביטול ההסכם מטילה על שולח ההודעה אחריות רבה וחושפת אותו בפני תביעה נגדית במקרה בו הביטול יהיה לא מוצדק.
Comments