האם מותר לנתק שוכר שהיפר את ההסכם משירותים חיוניים כמו מים וחשמל?

חוזי שכירות מאופיינים במערכת יחסים ארוכת טווח אשר נמשכת בין מספר חודשים בודדים לבין מספר שנים, כאשר במהלך אותה התקופה על כל צד לקיים את חובותיו. אולם,כמו בכל מערכת חוזית החובות לא תמיד מתקיימים, כך שלמעשה נוצר מצב של הפרה. מבחינת התחייבויותיו של השוכר במרבית המקרים מדובר באי תשלום שכר דירה במועד שנקבע או אי תשלום חשבונות חשמל, מים, גז, ארנונה וכיו"ב.

משכך, עולה השאלה מהן האפשרויות העומדות לרשות המשכיר במקרים אלו? כיצד יש לפעול במקרה של הפרה מצד שוכר? מה ניתן לעשות אם השוכר לא משלם ועד בית או חשמל? האם ניתן לנתק את השוכר משירותי המים והחשמל במקרה כזה?

כפי שצוין על ידי במאמרים קודמים - על המשכיר להימנע מנקיטת פעולות חד צדדיות עד ידו אשר עלולות להוות כהפרה של חוזה השכירות על ידו, ובכך למנוע לעצמו עלויות מיותרות. המלצה זו נכונה הן ביחס לפעולות חד צדדיות ללא התראה / אזהרה מוקדמת בגין ניתוק משירותים חיוניים והן ביחס לכל פעולה העשויות לפגוע בזכויותיו של השוכר. בדומה לכך, במאמר אחר נדונה החלטת בית משפט לחייב משכיר בפיצוי שוכר שפונה בכח (וזאת למרות שהוראות הסכם השכירות "התירו" זאת).

בהתאם לכך, בשורה של פסקי דין והחלטות שניתנו בבתי המשפט נקבע כי ניתוק של שוכר משירותים חיוניים מהווה התנהגות בריונית המשוללת כל תום לב, ומשכך היא מהווה הפרה של ההסכם ושל החובות המוטלות על הצדדים. כמו כן, מכיוון שנקבע כי פעולות אלו נוגדות את תקנת הציבור עקב הסכנה הטמונה בהן לשלום ולסדר הציבורי - נקבע כי סעיפים אלו יבוטלו וייחשבו לחסרי תוקף משפטי אפילו אם הסדרתם נעשתה בהסכם השכירות.

לפיכך, עולה השאלה מה ניתן לעשות במקרים בהם השוכר לא משלם את התשלומים שעליו לשלם לפי חוזה השכירות? הרי, אי ניתוק השירותים בד בבד עם אי תשלומם יוביל להגדלת החוב, פניה לערכאות משפטיות עשויה להיערך זמן רב ולא ניתן להכניס שוכר חלופי לצמצום הנזקים.

אכן, אי תשלום מצד השוכר עלול לגרום לבעיות רבות - אך לרובן יש פתרון. את הנזקים שייגרמו בעקבות אי תשלום לרשויות השונות ניתן לפתור עוד בשלב התחלתי יחסית - בזמן ניסוח חוזה השכירות. כך שכבר בשלב זה אנו נגדיר כיצד יש לבצע את חילופי המחזיקים בנכס, ובכך למעשה נמנע את התרחשותן של בעיות רבות שעלולות להתגלות בעתיד.

בנוסף, ניתן לצמצם את הנזקים שיגרמו בשל אי תשלום באמצעות נקיטת הליך לפינוי מושכר אשר נחשב להליך משפטי מהיר וזול יחסית. את מכלול הנזקים שנגרמו ניתן לתבוע בהליך נפרד הן באמצעות השוכר והן באמצעות הערבים מטעמו. לכן, וכפי שעולה במרבית המקרים, הדרך הנכונה לפתור בעיות היא לפנות לבית משפט בבקשה לקבלת הסעדים המתאימים.

בהליך תאמ (נת') 51149-09-12 ליאורה שיינפלד נ' אשר בירנבאום, נדרש בית המשפט להכריע האם אי תשלום לתאגיד המים על ידי השוכר מצדיק את ניתוק הנכס ממים. במקר זה בית המשפט עמד על כך שהמשכיר הורה על ניתוק הנכס לפני שפנה בע"פ או בכתב לשוכר וביקש ממנו לתקן את ההפרה. לכן, בנסיבות הללו המשכיר עשה דין לעצמו ופעל באופן חד צדדי אשר מהווה את הפרת חובת תום הלב של הצדדים.

בהליך נוסף, תא (פ"ת) 4292-07 אייל צדקיהו עו"ד נ' מאיר גובר עו"ד, נדרש בית המשפט להגריע האם משכיר רשאי לנתק את הספקת המים והחשמל לשוכר ביחידת דיור הנמצאת בסמוך לבית המשכיר בעקבות מחלוקות שהתגלעו בנוגע לחלוקת התשלומים. גם במקרה זה נקבע על ידי בית המשפט כי מדובר בפעולה לא סבירה אשר פוגעת קשות בזכויות המשכיר, ומהווה חריגה מכללי ההתנהגות שהותוו על ידי בית המשפט.

לצורך הבהרת התמונה, תובא ההתייחסות שניתנה בפסק הדין למקרה זה, כך:

מגמת המשפט היא לרסן, ככל האפשר את תופעת עשיית הדין העצמית, ולהבטיח מפני שלילת חזקתו של אדם בנכס שלא באמצעות פנייה לערכאות. המשפט מסתייג מעשיית דין עצמי, והזכאי האמיתי צריך להיזקק להליכים משפטיים, כדי לקבל את החזקה לידיו באותם המקרים בהם לא התיר לו הדין במפורש ובדרך שאינה משתמעת לשתי פנים לעשות דין עצמי.

יהיו הפרות התובע את הסכם השכירות אשר יהיו – אלה לא מקנות לנתבע כל זכות לעשיית דין עצמית דוגמת ניתוק זרם המים למושכר. ככל שבפיו של הנתבע היו טענות בדבר הפרת הסכם השכירות על ידי התובע ובכלל זה, ביצוע שיפוצים ללא רשות, בנית מרפסת ומחסן ללא היתר ואי תשלום עבור שירותים חיוניים – על הנתבע היה, איפוא, לפנות לערכאות לשם השמעת טענותיו ולקבלת סעד מתאים, ככל שטענותיו היו מוכחות.

#חוזהשכירות #הפרתהסכם #ניתוקשוכרמשירותיםחיוניים