שוויים של מקרקעין נקבע לפי השימוש שניתן לעשות בהם, חלוקת הזכויות בין הבעלים השונים וזכויות הבנייה הניתנות מכח תכניות החלות על המקרקעין. לנושאים אלו חשיבות יתרה בין בעלי זכויות בנכס מסוים והם יכולים לבוא לידי ביטוי בין בעלי זכויות במגרש ריק ובין ובין בעלי דירות בבית משותף כשאחד השכנים בונה על הגג. הצמדת ושיוך של זכויות בנייה וחלקים ברכוש המשותף (דוגמת הגג) יכולה להיעשות במספר דרכים, אולם יש להקפיד על מתן תוקף פומבי וקנייני להסכמת הללו. כלומר: רישום החלוקה, הקצאת השטחים, שיוכם והשימוש שניתן לעשות בהם באופן מפורט בלשכת רישום המקרקעין.
כיצד מחלקים גג בניין בבית משותף?
ככלל, גם בניין נכלל על השטחים המוגדרים כרכוש משותף, כך שלכל אחד מבעלי הדירות בבניין ישנו חלק בלתי מסוים, כך שלמעשה לכל בעלי הדירות יש חלק בגג אולם בשל צורת הרישום ואופן החלוקה לא ניתן לקבוע למי שייך חלק ספציפי ברכוש המשותף (או בגג לפי ההקשר).לפי חוק המקרקעין בהעדר חלוקה מוסכמת בין בעלי הדירות חלוקת הרכוש המשותף תיעשה לפי חלקו היחסי של כל בעל הדירה בהתאם לשטח הרצפה בדירתו ביחס ליתר שטחי הדירות בבניין. עם זאת, בעלי הדירות רשאים לקבוע ביניהם חלוקה אחרת.
מהי הצמדה של גג בניין לדירה מסוימת?
חוק המקרקעין קובע אלו שטחים ניתן להוציא מהרכוש המשותף ואילו שטחים לא ניתן להוציא, כשגג הבניין נמנה על השטחים שניתן להוציאם בכפוף לסייגים מסוימים. לכן בהסכמה של כלל בעלי הדירות ניתן להוציא חלק מסוים מגג הבניין ולהצמידו לדירה מסוימת, כך שמבחינת בעלול אותו חלק יהיה שייך לדירה לה הוצמד הגג. את הצמדת הגג יש לציין בתקנון הבית המשותף וכן לסמן בתשריט הבניין. העדר רישום בטאבו ומתן תוקף פומבי להצמדת הגג לדירה מסוימת עלול לפגוע קשות בזכויותיו של הבעלים שלדירתו הוצמד הגג. לפרטים נוספים ניתן לקרוא בהרחבה מאמר שנכתב בעניין חלוקת זכויות בגג הבניין.
בנייה על גג הבניין:
הצמדת הגג לדירה מסוימת מקנה לבעליה תוקף קנייני על החלק המוצמד, אך אינה מאפשרת בנייה על הגג. על מנת שניתן יהיה לבנות על הגג על ההסכם בין בעלי הזכויות לכלול זאת במפורש. כמו כן, את יש לציין את האפשרות לבנות על הגג במסמכי הבית המשותף, ולחלופין בהעדר רישום של בית משותף בהסכם שיתוף אשר יירשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
מהן זכויות בנייה:
מעמדן של זכויות הבנייה נדון פעמי
ם רבות בפסיקה, בייחוד בכל הקשור לסיווגן כזכויות במקרקעין. את חלוקת זכויות הבנייה בין בעלי הדירות יש לרשום במסמכי הבית המשותף, אחרת כמו בהצמדה של חלקים ברכוש המשותף לא תהיה להצמדתן תוקף קנייני. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 בהם בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבנייה בבניין ליזם תמורת התמורות הניתנות להם מכח ההסכם ניתן לצור מעין "קולב משפטי" לרישום זכויות הבנייה לטובת היזם באמצעות יחידה רישומית נפרדת לה יוצמדו זכויות הבנייה. אולם, מקרה זה מהווה חריג לכלל האוסר על ביצוע פעולות במקרקעין במנותק מזכויות הבעלות.
בהתאם לכך, בהליך מס' עא 87/15 אורי צבי נורדן נ' גיורא גרינברג שדן בהסכם שנחתם לחלוקת זכויות הבנייה בין בעלי דירות בבית משותף, הצמדת הגג והתרת הבנייה עליו נקבעו מספר כללים בכל הקשור לביצוע הפעולות הנ"ל.
בפסק הדין נעשתה חזרה על ההלכות הידועות לפיהן הצמדת הגג אינה מספיקה לצורך בנייה עליו, אלא שיש צורך בהסכמה מפורשת לכך במסמכי הבית המשותף. כמו כן, נקבע כי הצמדת זכויות הבנייה לדירה מסוימת תיעשה לפי אפשרויות הבנייה שהיו ניתן מכח התכנית החלות על המקרקעין בעת החתימה על הסכם החלוקה, כך שבגין תכניות מאוחרת שתתקבלנה בעקבות תכניות מאוחרות תיעשה חלוקה לפי חלוקת הזכויות בנכס (המגרש + החלק הבנוי) בין הצדדים. לכן, במקרה של פסק הדין, נכללו בהסכם החלוקה זכויות הבנייה שהיו בתוקף ביום חתימתו, ואילו הזכויות המאוחרות חולקו בין הצדדים בהתאם לחלוקת הרכוש המשותף, קרי שווה בשווה.
Comments