מבוא:
המועד שנקבע בהסכם המכר למסירת הדירה יוצר מרוץ כנגד הזמן לצורך השלמת כל עבודות הבנייה, קבלת טופס 4 ומסירת הדירות כשהן ראויות למגורים. היות שלמועד מסירת הדירה ישנו חשיבות רבה הן מבחינת הרוכש והן מבחינת המוכר (היזם) נעשים מאמצים רבים למסירת הדירה קרוב ככול הניתן למועד החוזי שנקבע.
עם זאת, בלא מעט מקרים מועד המסירה החוזי שנקבע בהסכם המכר שנחתם בין היזם לבין הרוכש חולף מבלי שהתקבל טופס 4 לפרויקט ומבלי שניתן למסור את הדירה. כתוצאה מכך, במרבית המקרים לכל אחד מהצדדים יש טענות ודרישות כלפי הצד השני. מבחינת הרוכש, מדובר בדרישות לקבלת פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בהתאם להוראות חוק המכר דירות, ואילו היזם מעלה בדרך כלל טענות שעניינן דחיית מועד המסירה.
התנהלות זו אשר חוזרת על עצמה לא מעט, הובילה למספר רב של מחלוקות משפטיות שבמרכזן טענות משפטיות דומות - כמעט זהות, מחלוקות אשר הגדירו מבחנים משפטיים וכללי אצבע לפתרון סכסוכים שבמרכזם איחור במסירת דירה מקבלן.
בסדרת מאמרים מקיפה שכתבנו בנושא איחור במסירת דירה מקבלן ואשר הועלו לאתר זה נסקרו גורמים שונים אשר משפיעים על גובה הפיצוי, משך האיחור במסירת הדירה, הגדרתו של הפיצוי כהפרה יסודית אשר מזכה בפיצוי מוסכם ועוד מגוון רחב של מאמרים אשר מכסים את מלוא הנושאים שקשורים לאיחור במסירת דירה.
בהליך ת"ק 10464-09-18 דוידוביץ ואח' נ' עמרם את מסיקה יזמות ובניה בע"מ (פורסם בנבו, 24.02.19), שנדון לאחרונה במסגרת תביעה קטנה שהוגשה נגד חברה יזמית שאיחרה במספר חודשים בודדים במסירת הדירה, נדרש בית המשפט להכריע במספר סוגיות שאף הן עולות תדיר במחלוקות שמתגלעות אגב איחור במסירת הדירה, כדלהלן:
האם שביתות ועיצומים מצדיקות את דחיית מועד המסירה החוזי ופוטרות את היזם מתשלום פיצוי?
באילו מקרים יידחה מועד המסירה עקב תלונות של רוכש דירה על מצבה הפיסי?
האם ניתן למסור את הדירה לפני שמוני חשמל נרשמו על שם הרוכש?
האם ניתן לדחות את מועד המסירה שנקבע בהסכם המכר באמצעות החתמת הרוכש על טופס הזמנת שינויים, והאם הרוכש יכול להתכחש להסכמה זו בשל טענות אילוץ וכפיה?
לפי חוק המכר דירות, הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת הדירה מושפע ממשך תקופת האיחור ומדמי השכירות הראויים בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים, כך שבעבור כל חודש איחור ישולם פיצוי הגבוהה פי 150% או 125% (תלוי באיזה חודש של האיחור מדובר) משכר הדירה של הדירה בשוק החופשי.
במקרה דנן, לצורך הוכחת דמי השכירות הראויים התובעים צרפו חוות דעת שמאית ממנה עלה שיש להעמיד את שכר הדירה על 4,000 ₪ אשר מסתכם לאחר הצמדתו למקדם הפיצוי בגובה של 150% על 6,000 ₪ לכל חודש איחור (לאחר 8 חודשי איחור יש להעמיד את מקדם הפיצוי על 125% משווי הדירה).
לפיכך, וכפי שניתן לראות, המחלוקת שנותרה פתוחה בין הצדדים עסקה בהגדרת משך תקופת האיחור אשר בגינה יש לחייב את הנתבעת בתשלום פיצוי. במאמר מוסגר יצוין כי טענות אלו עשויות להשתנות ממקרה למקרה, בדיוק כפי ש- במאמר קודם שנכתב בהקשר של איחור במסירת דירה הטענות שעסקו במשך תקופת העיכוב התמקדו בעיכובים שחלו בהוצאת היתר הבנייה אשר החל ממנו נקבע מועד המסירה החוזי.
האם ניתן לדחות את מועד המסירה בעקבות שביתות ועיצומים:
על פי עובדות המקרה שתוארו בפסק הדין עולה כי הנתבעת, החברה היזמית, טענה להגנתה שהתקיימו מספר מקרים ואירועים אשר מצדיקים את דחיית מועד המסירה החוזי. מבין הטענות שהועלו ניתן למנות עיכובים שנעוצים בחברת החשמל בהתקנת מוני חשמל, שביתה של הרשות המקומית שעיכבה הוצאת טפסי 4 ועוד טענות נוספות ועוד גורמים שהוגדו מבחינת הנתבעת ככח עליון.
טענות אלו, נועדו לדחות מועד המסירה בשל עיכובים שמקורם בגורמים חיצוניים דומות במהותן לסיבות דחייה שנעוצות בעיכובים או עיצומים ברשות הכבאות, קריסה של קבלן מבצע, בדרישות מפתיעות שהועלו כתנאי לקבלת טופס 4 ועוד כהנה וכהנה שכיחות אשר חוסות תחת ההגדרה של כח עליון.
במקרה שלפנינו טענותיה של הנתבעת לדחיית מועד המסירה בשל נסיבות של כח עליון נדחו משום שלא הובאו ראיות ואסמכתאות כי חלו עיכובים כנטען או שעיכובים אלו הובילו לדחיית מועד המסירה.
עם זאת, במאמרים נוספים שהועלו לאתר זה נראה כי בתי המשפט גילו יחס אמביוולנטי לגבי טענות אלו, כך שבחלק מהמקרים מועד המסירה החוזי נדחה לבקשתן של חברות יזמיות, ואילו בחלק האחר של המקרים נוסחו מסקנות שמקנות תחולה גורפת שמחילה את תחולתן על מקרים אחרים.
דחיית מועד המסירה בשל מצבה הפיסי של הדירה:
רוב הסכמי המכר קובעים כי הדירות תימסרנה לידי הרוכשים לאחר שיתקבל טופס 4 לפרויקט וכאשר הדירות ראויות למגורים, אך לא אחת גם לאחר שמתקבל טופס 4 לפרויקט מתעוררות שאלות ומחלוקות באשר להיותה של הדירה ראויה למגורים.
שאלות אלו עשויות לנוע בין שלל טענות שגורסות שדי בהצטברות של ליקויים קטנים כדי להפוך את הדירה ללא ראויה למגורים, דרך ליקויים ואי התאמות ברמות חומרה משתנות שכוללות ליקויים בטיחותיים ועד למצב בו תשתיות הדירה אינן פועלות.
הקשר בין איחור במסירת הדירה לבין הופעתם של ליקויים נובע מתוך הסברה שכאשר יש איחור במסירת הדירה מתחיל מרוץ לצמצום תקופת האיחור גם אם הדבר מושג באמצעות סיום מהיר של העבודות ומסירת דירות ברמת גימור שאינה תואמת את הציפיות של הרוכש.
במקרה שלפנינו, נטען כי ישנה אי התאמה בין הפירוט והכמויות שבמפרט הטכני לבין מספר מפסקי החשמל, הברזים, מכסים לאסלות וכלים סניטריים נוספים שהותקנו בדירה. אולם, לאחר שטענותיהם של הצדדים בעניין זה הועמדו למבחן המציאות נקבע שהליקויים ואי ההתאמות אינם מצדיקים את לדחות את מועד המסירה לאחר שניתן טופס 4 לפרויקט.
עם זאת, ראוי לציין שאין בפסיקה גישה אחידה ביחס להשפעתם של ליקויים ואי התאמות, כך שלצד החלטות כמו אלו שתוארו לעיל ניתן למצוא גישות מחמירות יותר שדוחות את מועד המסירה. לפיכך, ברי כי מדובר בנושא שעשוי להיות מושפע מאוד מהאופן בו כתבי הטענות ייערכו.
האם ניתן למסור את הדירה לפני שמוני החשמל נרשמו על שם הרוכשים:
מקריאה של פסק הדין עולה כי לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט התובעים הוזמנו לקבל את החזקה בדירה ואף חתמו על פרוטוקול מסירה מתאים, אך לאחר מכן התברר להם כי הדירה כלל אינה מחוברת לחשמל. בהמשך, גם לאחר שהדירה חוברה לחשמל, התובעים טענו שלא ניתן לבצע מסירה עד אשר מוני החשמל ירשמו על שמם.
בהקשר זה, בית המשפט קבע שאין ספק שדירה שאיננה מחוברת לחשמל אינה ראויה למגורים, ועל כן מועד המסירה בפועל נדחה עד לחיבור הדירה. אולם, משעה שהדירה חוברה לחשמל היה על הרוכשים לקבל את החזקה וזאת ללא קשר אם המונים היו רשומים על שמם או לאו.
ביחס לנושא זה, בית המשפט הותיר את נטל ההוכחה על מועד חיבור הדירה לחשמל, וזאת למרות שהגורם המתאים לכך הינה החברה היזמית. שכן, את כל הביקורות מול חברת החשמל היא הזמינה, תיעדה ויזמה.
האם ניתן לדחות את מועד המסירה בשל הזמנת שינויים:
הנתבעת טענה כי הוראות הסכם המכר שנחתם קבעו שבגין שינויים שיוזמנו לבקשת הרוכשים מועד המסירה ידחה ב- 30 יום לכל הפחות או לפרק זמן אחר שיקבע בין הצדדים. עוד טענה הנתבעת כי, התובעים הזמינו שינויים נרחבים אשר בגינם נחתם נספח חיצוני לדחיית מועד המסירה ב- 12 שבועות. מלבד זאת, הנתבעת העלתה טענות נוספות אשר מצדיקות את דחיית מועד המסירה לפרק זמן נוסף כמו איחורם של התובעים בתשלום התמורה בעבור השינויים במשך 30 יום.
לעומת זאת, התובעים טענו כי הנתבעת הכריחה אותם לחתום על נספח לדחיית מועד המסירה, אחרת השינויים שהוזמנו על ידם לעומת המפרט הטכני והתכניות לא יבוצעו. עוד טענו התובעים כי ישנם חילופי הודעות שתומכות בטענתם, ומה גם שתקופת הדחייה איננה סבירה ואיננה פרופורציונאלית ביחס להיקף השינויים שהוזמן.
את תוקפו של הנספח לדחיית מועד המסירה בית המשפט בחן לאור טענות הצדדים ובהתאם לפס"ד שמש שניתן לפני מספר חודשים. תחילה, בית המשפט בחן את התנאים שנקבעו לצורך דחיית מועד המסירה ובהם שקיפות, הסכמה ומדתיות, ובתוך שכך הוא הגיע למסקנה כי התנאים הללו אינם מתקיימים בעניינו. כן נקבע כי הוראות ההסכם שדחו את מועד המסירה הן למעשה תניית פטור אשר אינן עולות בקנה אחד עם הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות ועם האיסור שחל להתנות בענייניו.
לאור תוצאה זו, ביתה המשפט צמצם את משך העיכוב מ- 12 שבועות ל- 4 שבועות בלבד.
בסיכומו של דבר, בכתב התביעה התובעים טענו לאיחור של כחמישה חודשים, ואילו הנתבעת טענה שכל הגורמים העליונים מצדיקים את דחיית המסירה באופן שהעיכוב הנטען נהפך להקדמה של המסירה ב- 3 חודשים. אולם, התוצאה הייתה כי הנתבעת איחרה ב- 3 חודשים במסירה.
תשלום פיצויי עוגמת נפש:
התובעים דרשו פיצויים נוספים בשל עוגמת הנפש שנגרמה להם ובעקבות התנהלותה של הנתבעת, אולם בשים לב שבסופו של יום בית המשפט קבע את תקופת האיחור על כ- 3 חודשים טענתם זו נדחתה. בנסיבות, דחייה זו נראית הגיונית ומוצדקת לאור העובדה שנהוג להעמיד את הפיצויים על 10% מגובה הפיצוי הכללי, כל שגם סכומו של שיעור זה מוביל לפיצוי נמוך ולא משמעותי.
Comments