הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

בין בעלי זכויות בבית משותף בתל אביב ניטשה מחלוקת בנוגע לבניית חדר על גג הבניין באמצעות הזכויות המוקנות מכח "תכנית הגגות" אשר מאפשרת לבנות חדר על גג הבניין. בלבה של המחלוקת עמדה השאלה האם הזכויות שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין או לדירות הנמצאות בקומה האחרונה בבניין שרק להן יש את יכולת תכנונית לבנות על הגג?

תכנית מתאר (תב"ע) אשר עברה את כל השלבים התכנוניים ואושרה לפרסום מקנה לבעלי הזכויות במגרש עליו היא חלה זכויות בנייה בעלות ערך כלכלי רב, זכויות שמאפשרות להוסיף קומות ויחידות דיור, להגדיל את הדירות הקיימות, לבנות יחידות דיור על הגג ולהשביח את נכסיהם של בעלי הדירות.

נקודת המוצא היא שזכויות בנייה שייכות לכלל בעלי הדירות במגרש עליו הן חלות, ושבהעדר הסדר מיוחד לגביהן – הן מתחלקות בין כל בעלי הזכויות באופן שווה. ועדיין, לא פעם מתגלעות בין בעלי דירות מחלוקות באשר לאופן ניצולן ומימושן של זכויות הבנייה. בהמשך המאמר נדון בקצרה בדרכים בהן ניתן להסדיר את החלוקה, הניצול והמימוש של זכויות בנייה בין בעלי דירות בבית משותף.

בדומה למחלוקת שהתגלעה בין בעלי הדירות בתל אביב – לא פעם אנו שומעים על מחלוקות (דומות) בפרויקטים של תמ"א 38 בהם בעלי הדירות בקומת הקרקע ובקומת הגג מבקשים לקבל את דירות הגן והפנטהאוז בתנאים משופרים היות שלגישתם הם בעלי הזיקה המרבית לאותם נכסים.

במקרים יותר מורכבים, תיתכן תחרות בין בעלי דירות על ניצול ומימוש זכויות בנייה לאחר שחלקים מהרכוש המשותף כמו הגג או רצועות קרקע בגינה – הוצמדו לדירתם. במקרים אלו, בעלי הדירות יטענו שניצול זכויות הבנייה הוא אינהרנטי וחיוני להפקת התועלת המרבית מזכויותיהם הקנייניות והייחודיות במגרש. לטענות אלו יש משקל מוגבר בהליכי רישוי שמתנהלים בפני מוסדות התכנון לעומת ערכאות משפטיות שנותנות לשיקול זה משקל נמוך יותר, אם בכלל.

בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת אינה מאפשרת לבנות על אותן הצמדות, שכן עדיין חל הצורך לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות לביצוע עבודות ולניצול זכויות בנייה (למאמר שעוסק בנושא זה בהרחבה – לחצו כאן).

ניצול זכויות הבנייה בבתים משותפים ידוע כנושא מורכב, בעל השפעה כלכלית עצומה וכמחולל מחלוקות משפטיות עוצמתיות. התחרות בין בעלי הדירות על ניצול זכויות בנייה מתרחשת (בין היתר) כאשר בעל דירה מעוניין להרחיב את דירתו ללא הסכמתם של יתר בעלי הדירות בבניין, במקרים בהם נעשה ניצול יתר של זכויות בנייה על חשבונם של יתר הבעלים או כאשר אחד מבעלי הדירות טוען שהוא זכאי לממש את אותן זכויות.

בהליך תא (הרצ') 4784-11-16 גיטה רוז נ' עינת ארנן (פורסם בנבו, 25/12/2018) (להלן: "עניין רוז"), נדרש בית המשפט להכריע לגבי סוגיה שכללה בתוכה את שני הנושאים הנ"ל – האם בעלי הדירות שדירותיהם נמצאות בקומה האחרונה אשר הגג הוצמד לדירתם (להלן "בעלי דירות הגג"), זכאים לנצל את זכויות הבנייה המוקנות מכח תכנית שמאשרת הוספת חדר על הגג בעיר תל אביב?

המסקנה השיפוטית שתתקבל ביחס לשאלה הראשונה, תשפיע על שאלת ביטולו של היתר הבנייה שניתן לבעלי הדירות בגג על ידי מוסד התכנון, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב, אשר מתיר לבנות חדר על הגג?

לטענת התובעים, שביקשו בתביעתם למנוע מבעלי דירות הגג להוסיף יחידות דיור על הגג, זכויות הבנייה המוקנות מכח תכנית הגגות שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין באופן שווה, ומשכך חל הצורך לקבל את הסכמתם של 75% לפחות מקרב בעלי הדירות בבניין.

כידוע, לפי סעיף 71.ב. חוק המקרקעין, , תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בעל דירה אשר מעוניין להרחיב את דירתו צריך לקבל לכל הפחות את הסכמתם של 75% מקרב בעלי הדירות בבניין. עם זאת, וכפי שצוין במאמר נוסף פרטי עטי – לעומת חוק המקרקעין, תקנה 36.ב. לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016 (להלן: "תקנות הרישוי") מסתפקות בשליחת עדכון בדבר בגשת בקשה להיתר בנייה (בהליך טליאט) נדונה בנוסף גם דרישה לחתימת בעלי הדירות חלף הסכמה נגטיבית].

לפיכך, יוצא אפוא, שההבדל בין חוק המקרקעין אשר עוסק בנושאים קניינים לבין תקנות הרישוי אשר עוסקות בנושאים תכנוניים יוצר מצב בו יתקבל היתר בנייה לביצוע עבודות בזמן שלתכנון המוצע אין היתכנות קניינית.

וכך גם קרה במקרה שנדון בעניין רוז קודם להגשת תביעתם של בעלי הדירות בבניין, ניתן לבעלי דירות הגג היתר בנייה להוספת חדר. בעלי הדירות שהתנגדו להיתר הבנייה שניתן טענו שזכויות הבנייה בגג שייכות לכלל בעלי הדירות בבניין – נדחתה. לכן, עתירתם לבית המשפט (חלף כישלונם במוסד התכנון) נועדה למנוע את הבנייה משיקולים קניינים.

לפי ההלכה הפסוקה, מוסדות התכנון לא יכריעו בנושאים קניינים אשר נמצאים מחוץ לסמכותם. אולם, ועל מנת שמוסדות התכנון לא יבזבזו את זמנם בדיון בבקשות סרק שביצוען בפועל חסר סיכוי בשל היותן נעדרות היתכנות כלכלית – הם רשאים לדחות את הדיון מהטעם של העדר היתכנות קניינית עוד לפני שהתקיים דיון בהיבטים התכנוניים.

ככול הנראה, העובדה כי הגג הוצמד לדירותיהם של מבקשי היתר הבנייה גרם לכך שמוסד התכנון הפעיל שיקול דעת מרוכך ביחס לשאלת ההיתכנות הקניינית, והקנה חשיבות יתרה להצמדת הגג לדירותיהם של המבקשים.

במקרה שלפנינו, בית המשפט חזר על ההלכה לפיה יש לפרש את הוראות התכנית בדיוק כפי שמפרשים דבר חקיקה רגיל. הפעלת כלל זה במקרה דנן מובילה למסקנה שהוראותיה של תכנית הגגות מחלקות את זכויות הבנייה באופן ברור ושאינו משתמע לשתי פנים בחלקים שווים בין בעלי הדירות בבניין.

זכויות הבנייה אינן מוגדרות כזכויות קנייניות או כחלק מהרכוש המשותף, אלא כנכס משותף השייך לכלל בעלי הדירות בבניין. עם זאת, בעלי הדירות יכולים להסדיר ביניהם את כיצד זכויות הבנייה יחולקו וינוצלו על ידם.

בעלי דירות בבית משותף אשר מעוניינים להסדיר את נושא זכויות הבנייה יכולים לעגן את ההסכמות שהתקבלו בעניין זה בתקנון ובצו הבית המשותף, ובכך לתת להסכמותיהם תוקף מחייב ופומבי. במקרים בהם לא נרשם בית משותף או שהפעולה מורכבת – אפשר להסתפק ברישום הערת אזהרה ו/או כל הערה אחרת על הזכויות במגרש – אולם מדובר בהסדרים פחות ממצים ברמה המשפטית לעומת תיקון מסמכי הבית המשותף.

לפי בדיקה שנערכה, נמצא כי רישום זכויותיהם של בעלי הדירות בתקנון ובתשריט של הבית המשותף כולל את הצמדת הגג בלבד לדירות מסוימות, בעוד שזכויות הבנייה נותרו מחולקות באופן שווה בין בעלי הדירות. התוצאה, בית המשפט חזר על הלכה שחוזרת על עלמה כחוט השני בפסיקה, לפיה הצמדת זכויות בגג ללא הצמדת זכויות הבנייה איננה מקנה זכות לבנות על הגג ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין.

נ

לכן, בסופו של דבר בית המשפט החליט לדחות את היתר הבנייה שניתן לנתבעים מהטעם שזכויות הבנייה מכח התכנית שייכות לכלל בעלי הדירות בבית המשותף, ומכיוון שהסכתם של יתר בעלי הדירות שלא הגישו את הבקשה להיתר לא התקבל.

כפיר חיון, עו"ד | תכנון ובניה