ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות מתמודדים לא פעם עם ליקויי בנייה ואי התאמות שהופיעו חודשים רבים (ולעתים שנים) לאחר שהדירה נמסרה להם. למרות שגילוי ליקויים בשלב מאוחר יחסית הינה תופעה שכיחה יחסית – רוכשי דירות רבים מופתעים מכך, במיוחד לנוכח העובדה שהליקויים לא אותרו ולא צוינו בדו"ח בדק שנערך על ידי מומחה מטעמם עם כניסתם לדירה.

לא פעם, אותם ליקויים "חדשים" (בהמשך יוסבר מדוע הם אינם באמת חדשים) מתווספים לליקויים ואי התאמות שקיימים בדירה או בבניין מזה זמן רב, אך טרם תוקנו. כך שמעבר לצורך להתמודדות עם טענות כגון התיישנות או שיהוי – ישנו חשש שגם הליקויים החדשים לא יתוקנו.

הואיל ונושא התיישנות בליקויי בנייה זכה להתייחסות במספר מאמרים – נסתפק בהפניה בלבד.

על הקשיים שנובעים מגילוי מאוחר של ליקויים יש להוסיף טענות שכיחות של יזמים אשר מתחמקים מתיקון ליקויים ומתכחשים לאחריותם, ובכלל זאת: טענות התיישנות, הישענות מעושה על שינויים שבוצעו בדירה, החלפת חלק מהאביזרים וכו'.

לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") היזם מחויב לתקן את הליקויים אשר יתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק, וזאת בהתאם לחומרת הליקוי והדחיפות בטיפולם. לפי החוק, היזם יהיה פטור מתיקון הליקויים רק אם יוכח על ידו שהליקוי נגרם באשמת הרוכש. תקופת הבדק משתנה בהתאם לסיווג האביזר או החלק בדירה בו התגלה הליקוי.

יזמים רבים אשר נוטים להתחמק מתיקון ליקויים ו- "בורחים מאחריות", תרים אחר כל טענה אפשרית שתאפשר להם להימנע מכך, כאשר הדרך היעילה ביותר מבחינתם – היא העברת האחריות אל הרוכש אשר "גרם" לאותם ליקויים עת שיפץ או עשה שינויים בדירתו.

אלא מה, בדרך כלל רק חלק קטן (אם בכלל) מהאחריות שמיוחסת לרוכשים – נכונה ופוטרת את היזם מאחריות לתיקון הליקויים, בעוד שיתר הליקויים הם למעשה תוצאה של עבודה לקויה, תכנון רשלני, ביצוע שאינו עומד בתקן, בנייה בסטנדרט לא ראוי וכו'.

יתרה מכך, לא פעם כאשר בוחנים את טענותיו של היזם לעומק, לא מוצאים אפילו קוצו של יסוד שיסיר מעל היזם את האחריות. כך למשל, כאשר מצליחים לשייך את הליקוי לתכנון כושל, לביצוע עבודה שלא לפי ת"י או התקנות וכו'.

בדרך כלל ליקויים שיתגלו חודשים לאחר המסירה נוצרו הרבה לפני שניתן היה לזהותם בעין לא מיומנת (ייתכן שאותם ליקויים היו קיימים עוד במועד המסירה, ולעיתים אף לפני כן), אך "נזקי הליקויים" הופיעו רק במועד מאוחר יותר בעקבות טריגר מסוים.

בזיקה לאמור לעיל, כשם שהרוכשים מופתעים מעצם הופעתם של נזקי הליקויים (להבדיל מהליקויים עצמם), כך הם מופתעים לגלות אי התאמות שהיו קיימות בדירתם מאז שהיא נמסרה לידיהם. אי התאמות אלו יכולות להתקיים בחדר ששטחו קטן מהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות, דירה ששטחה קטן יותר מזו שהובטח להם, אביזרים שאינם עומדים בתקן, ליקויים שלא ניתן לתקן ואפילו שימוש בחומרים שונים מאלו שצוינו בהיתר או בתכניות.

מהן האפשרויות של רוכש אשר דירתו נבנתה בניגוד לתכניות ולמפרט הטכני:

בהליך ת"א 44514-05-15 כהן ואח' נ' י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ ואח' (פורסם בנבו, 14/02/2018), נדרש בית המשפט דן בשורה של ליקויים שהתגלו בדירת התובעים (רוכשי דירה מקבלן), ובתוך שכך להכריע האם האחריות לתיקונם או לתשלום פיצוי בעטיים חלה על הנתבעת (הקבלן).

תחילה, נדונה אי התאמה שהתגלתה בגג הדירה או יותר נכון ביחס לחומרים שממנו נבנה הגג. לעניין זה, יצוין באופן כללי כי, הדירה כוללת שלוש קומות, כאשר לפי המפרט הקומה יש לבנות את הקומה האחרונה (קומת הגג) מבטון.

בחוות דעת שנערכה לבקשת התובעים נקבע כי הגג נבנה בבנייה קלה ולא מבטון כפי שמופיע במפרט. אולם, בחוות דעת נגדית שערכה החברה היזמית נאמר כי ההגדרה לתקרה במפרט ובתכניות נכתבה ביחס לתקרה של הקומה השנייה ולא לגג הרעפים.

עוד הועלו באותה חוות דעת טענות משפטיות לפיהן הרוכשים הצהירו שהם ביצעו את כל הבדיקות, כך שלו היו שוכרים את שירותיו של מהנדס מקצועי היה נאמר להם שלפי התכניות שצורפו להיתר הבנייה התקרה של קומת הגג אינה עשויה מבטון.

בדומה למומחה מטעם ההחברה היזמית, גם המומחה המוסכם סבר שלא מדובר באי התאמה, וכי בניית קומת הגג שלא באמצעות חומרי בטון אינה מהווה אי התאמה. אלא שבית המשפט חלק על מסקנתו של המומחה (בצעד חריג, שכן בדרך כלל בתי המשפט מאמצים את מסקנות המומחה שמונה על ידם) וקבע כי מדובר במחלוקת משפטית שנסובה סביב פרשנות ההסכם:

"בהתאם להוראות סעיף 2.9 למפרט, כפשוטו, גג הבניין יבנה מבטון/צלעות ועל גבי תקרת הבטון האחרונה יבנה גג רעפים משופע. המפרט הטכני אינו מבדיל בין התקרה האחרונה שמתחת לרעפים לבין התקרות האחרות במבנה. לא נקבע במפרט כי התקרה האחרונה, שעליה יבנה גג הרעפים אינה תקרת בטון רגילה או כי התקרה האחרונה אינה נכללת במונח "תקרות" במפרט (ראה בעניין זה גם ת.א. 10762-10-11 גולדנברג נגד י.ב. זיו נכסים בע"מ [פורסם בנבו] (3.7.2013) וע"א 34276-09-13 י.ב. זיו נכסים וקבלנות בע"מ נגד גולדנברג [פורסם בנבו] (3.7.2014)). "

במסגרת פסק הדין, בית המשפט הצביע על מספר קשיים בקבלת טענות התובעים, אך בסופו של דבר לאחר שנשקלו כל הנסיבות כגון חוסר יכולת של החברה היזמית להוכיח כי הרוכשים ידעו שגג הרעפים לא יבנה מבטון וכו' – הוחלט לקבל את טענותיהם.

בנוסף, הרוכשים טענו כי המרחק בין המרזב לבין הקיר נמוך מזה שנקבע בתקנות, וכן לאי התאמה בהפרשי גבהים בין נקודת השפיכה של המרזב לבין הקרקע לעונת אלו שנקבעו בתקנות. ביחס לחלק מהליקויים הנטענים בקשר למרזב נקבע שהם לא הוכחו כראוי על ידי התובעים, ואילו ביחס לגובה המרזב מהרצפה וביחס למרחקו מהקיר – נקבע שהליקוי נגרם כתוצאה מעבודות שביצעו התובעים, ועל כן האחריות בשל כך חלה עליהם.

לעניין זה, חשוב לציין כי יזמים רבים אשר מתחמקים מאחריות לתיקון ליקויים מחפשים אחר שינויים שבוצעו בדירה, כאשר במרבית המקרים אפילו אם העבודות לא גרמו לליקוי הם לא ירפו מהטענות שמאפשרות להם להתחמק מאחריותם. לכן, מומלץ להימנע משינויים ככול הניתן.

מעבר לליקויים הללו התגלו עוד בעיות רטיבות נוספות מסביב לחלונות, בתקרת החניה, רטיבות בממ"ד שגרמה לקורוזיה בדלת וכו' – אולם, מאחר שמדובר בליקויים שניתן לתקנתם ללא קושי מיוחד – נפסקו פיצויים נמוכים בשל כך.

לעניין בעיות הרטיבות, חשוב לציין כי הגישה הרווחת בפסיקה מפרידה בין עלות תיקון הליקויים לבין אי הנעימות, המטרדים, הנזק ויתר הקשיים שמתלווים לכך. כל למשל, בע"א 4445/90 עמיגור נס' מאיוסט (פורסם בנבו, 17/04/94) קבע בית המשפט שדירה מתוקנת שווה פחות מדירה חדשה, ואילו בהליך עא 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 28/02/205) קבע בית המשפט שאין להקיש בין גובה הנזק לבין פיצויי עוגמת הנפש שיפסקו הואיל ולפעמים עלות התיקון של נזק מסוים לא משקפת את עוגמת הנפש שנגרה בעטיו.

ביחס לחדר הרחצה נקבע כי המרחק בין הקיר לבין הכיור עומד על 69 ס"מ בקום 80 ס"מ, וכן כי המרחב למושב האסלה אינו עומד בדרישות ההל"ת. לצורך תיקון הליקויים חל הצורף להחליף את הכיור ולהתקין את האסלה מחדש. עלות עבודות אלו נאמדה ב- 2,000 ₪.

ביחס לאריחים שבמקלחת נקבע כי ת"י 1555.2 טרם פורסם במועד בניית הדירה, ועל כן הבנייה בוצעה באמצעות ת"י 1555.3 שחל באותו המועד. יחד עם זאת, הואיל ונמצאו מספר ליקויים נפסק לרוכשים פיצוי בסך 1,500 ₪.

תשלום פיצוי כספי על ידי הנתבעת במקום תיקון הליקויים ופיצויי עוגמת נפש:

לפי חוק המכר דירות על הרוכש לאפשר ליזם לתקן את הליקויים ואף לתת לו הזדמנות נאותה לצורך כך. לפי ההלכה הפסוקה זכות הראשונים של היזם מסתיימת כשיש ניסיונות כושלים, התכחשות לתיקון הליקויים וכו'.

במקרה שלפנינו, עד לסוף ההליך התובעים לא עמדו על זכותם כי הנתבעת תתקן את הליקויים, ואילו הנתבעת לא דרשה את זכות הראשונה הנ"ל. לפיכך, המחלוקת מעל הנושא המדובר ירדה מהפרק, אך סביר להניח שבתחילת ההליך חלו מספר חילופי דברים בנושא.

ביחס לעוגמת הנפש, בית המשפט חייב את החברה היזמית בסל של 5,000 ₪ - סכום שאמור לכאורה לשקלל את הנזק הלא ממוני שנגרם מאובדן ההנאה ומהסבל שגרמו הליקויים.