עשה ואל תעשה בהתנגדות לתמ"א אצל המפקח על הבתים המשותפים

בשל התמקדות בטיעונים חלשים ולא רלוונטיים – ההליך המשפטי שמתנהל כנגד דיירים סרבנים מסתיים (במרבית המקרים) לאחר דיון אחד. הסיבה לכך נעוצה בהתמקדות של מתנגדים בטענות שאינן מהוות טעם סביר להתנגדות לפי החקיקה הרלוונטית והפסיקה הענפה שהצטברה ביחס לסוגיות אלו ברבות השנים.

ישנם שני סוגים של מתנגדים לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית – מתנגדים שגרמים במקרקעין גובלים ומתנגדים שהם בעלי זכויות במקרקעין בהם עתיד להתבצע הפרויקט (לחצו כאן כדי לעבור למאמר העוסק בהבדלים בין פרויקטים להתחדשות עירונית).

מאמר זה עוסק בעשה ואל תעשה שבעלי דירות המחזיקים בזכויות בבניין בו עתיד להתבצע פרויקט חיזוק. שכן, בעלי דירות אלו רשאים להגיש התנגדות לביצוע הפרויקט תמ"א 38 וכן לנהל הליך נוסף בפני המפקחת על הבתים המשותפים ביחס לנושאים קניינים ואופן ביצוע הפרויקט.

כלל ראשון – להפריד בין נושאים תכנוניים לנושאים קנייניים:

מוסדות התכנון אינם דנים בנושאים קניינים, כך שהחלטות ופסקי דין של הגופים הללו אינם מהווים מעשה דין ואינם בעלי תוקף קנייני (גם אם ישנה התייחסות לנושאים קנייניים בהחלטות הללו – הן אינן מונעות לפנות לערכאות בעלות הסמכות להכריע בנושאים קנייניים).

המשמעות היא, שטענות והתנגדויות שעוסקות בנושאים תכנוניים יש למצות בפני מוסדות התכנון (ועדה מקומית, ועדת ערר בית משפט לעניינים מנהליים) ויש לבצע הבחנה ברורה בין טיעונים תכנוניים לטיעונים קנייניים.

על כן, טענות הנוגעות לתכנון חלופי, צורך בביצוע פרויקט פינוי בינוי או הריסה ובניה חלף חיזוק מבנים, אי עמידה בהוראות התמ"א, קידום תכנון שמטיב עם הנהנים על חשבון הנפגעים, ניצול מוגבר של זכויות בנייה וכיוצא בזה טענות תכנוניות – יש להעלות בפני גופי התכנון. לעומת זאת, נושאים קניינים כמו פגיעה בכיווני אוויר, הקטנת שטח דירה, העדר שוויון בתמורות וכו' – יש להעלות בפני המפקח על הבתים המשותפים.

כלל שני – המפקחת אינה מנהלת משא ומתן ביחס להסכם התמ"א:

לא מעט בעלי דירות ממקדים את טענותיהם בפגמים שהם איתרו בהסכם התמ"א, בעוד שהפסיקה הרלוונטית לעניין קובעת בפירוש שהדיון בהתנגדות אצל המפקח אינו המקום לביצוע מקצה שיפורים להסכם התמ"א.

על כן, חשוב להתמקד ולהוכיח את הסוגיות שהוגדרו בחקיקה הרלוונטית ובפסיקה כאירועים שמצדיקים סירוב לביצוע פרויקט חיזוק מבנים או פינוי בינוי (או לפי לשון החוק – סירוב שלא ייחשב כבלתי סביר).

ויובהר, למרות שלפי הפסיקה רשימת המקרים המעוגנת בחוק אינה רשימה סגורה – יש להקפיד על כך שטעמי ההתנגדות יעלו בקנה אחד עם המדיניות המשפטית שמגדירה מתי פגיעה בבעל דירה לא תהא בטלה בשישים לעומת היתרונות שיצמחו מביצוע הפרויקט.

לפי המסגרת הנורמטיבית, סעיף 5(ב1) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק חיזוק מבנים") וסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 (להלן: "חוק פינוי בינוי") מגדירים באלו מקרים סירוב לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי לא ייחשב כבלתי סביר (חוק חיזוק מבנים מפנה לסעיפים הרלוונטיים בחוק פינוי בינוי), לרבות במקרים בהם מתקיימים נסיבות אישיות: "קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר". לחצו למעבר למאמר העוסק בתיקון חוק דייר סרבן.

כלל  שלישי – המפקח דן בנסיבות אישיות במסגרת הגבולות שנקבעו בפסיקה:

לפי הפסיקה, בטרם יאושר הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 חרף התנגדות בעלי הזכויות שנפגעים ממנו – יש להקדים ולבחון "האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור? האם נשמר השוויון בין הדיירים? המדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין" [רע"א 1002-14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' (נבו, 09.07.14)].

כלל רביעי – לא כל פגיעה בזכות הקניין זוכה להגנה, אך אין לזנוח טענות "להגנת חבות":

מצד אחד, זכות הקניין מעוגת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, כך שהיא בעלת מעמד חוקתי ואף ראויה להגנה מיוחדת. מנגד, חוק חיזוק מבנים וחוק פינוי בינוי פוגעים בזכויות הקניין של הפרט ואף מורידים משמעותית את הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות לביצוע פרויקט התחדשות עירונית (אחרת, לכל בעל דירה תהיה זכות וטו).

על כן, הגישה הרווחת כיום מצודדת בפגיעה בזכות הקניינית כשהיא מדתית ולצורך תכלית ראויה, כך שנכון להתיר פגיעה שכוללת עבודות ברכוש המשותף, הרחבת דירות, הוספת ממ"דים, הוספת יחידות דיור (כל עוד אין פגיעה קניינית חריגה) ועוד עבודות לצורך ביצוע הפרויקט.

ואולם, לצד החלשת ההגנה הקניינית ישנה הגנה נוספת שלא נחלשה והיא הגנת החבות, כך שבגין פגיעה בזכויות המקרקעין של בעל דירה המתנגד יינתן פיצוי כספי, לרבות תשלום דמי איזון.

כלל חמישי – הנטל להוכחת לגיטימיות טעמי ההתנגדות חל על הדייר הסרבן:

בלא מעט מקרים, בעלי הדירות שמתנגדים לביצוע הפרויקט מעלים טענות רבות (שהן לא פעם נחשבות לטענות שבמומחיות) אך לא מוכיחים אותן בהתאם לרף ההוכחה במשפט האזרחי.

על כן, בעל דירה אינו יוצא ידי חובה בהעלאת טענות התנגדות כלליות וסתמיות, כך שעליו להוכיח את טעמי ההתנגדות בהתאם לנטל ההוכחה והשכנוע הרובץ לפתחו במשפט האזרחי (מאזן הסתברויות – מעל 50%).

אי לכך, בעל דירה שטוען לחוסר שוויון בתמורות, לחסימת כיווני אוויר, פגיעה בשטח דירתו ועוד טענות – צריך לתמוך את טענותיו בחוות דעת מתאימה ולא להסתפק  בהעלאת טענות כלליות.

כלל שישי – יש להבדיל בין שוויון מהותי לעומת שוויון כמותי:

ככלל, נקבע כי השוויון  בין התמורות צריך להיות מהותי ולא כמותי, כך שהתמורה תינתן לכל דירה לפי חלקה היחסי ברכוש המשותף ולאו דווקא באופן אחיד. מכאן, שהשוויון שהונחל בפרויקטים של התחדשות עירונית מאפשר ליתן לדירה ששטחה 120 מ"ר תמורה גדולה יותר לעומת דירה ששטחה 80 מ"ר (פסיקה).

מנגד, נקבע בפסיקה כי יחידת דיור שאינה מוגדרת כדירת מגורים, אלא כמחסן או משרד אינה זכאית לתמורה ותוספת מכח הוראות התמ"א כך שנכון וראוי להותיר את שטחה ללא שינוי.

כלל שביעי – השתדלו לקחת חלק במשא ומתן גם אם אתן מתנגדים לפרויקט:

במרבית המקרים, בעל דירה שמתנגד לביצוע הפרויקט "מחרים" את כל ההליך ואינו לוקח חלק במשא ומתן שקודם לחתימה על ההסכם, בתכנון הפרויקט ותוכנית השינויים להיתר הבנייה, בבחירת אנשי מקצוע (כמו עורך דין מטעם בעלי הדירות ומפקח) ובפעילות נציגות בעלי הדירות.

כלל שמיני  - המפקח רשאי להכריע לגבי ביצוע הפרויקט וגם לגבי דרך ביצועו:

התנגדויות רבות מתמקדות אך ורק בטענות שעלולות להוביל לביטול הפרויקט, ומנגד מתעלמות מטענות הנוגעות לאופן ביצועו. זאת למרות שישנה פסיקה ענפה שנוגעת לכך. מאחר שלחלק מהנושאים הללו ניתנה התייחסות נרחבת במאמר "25 עצות שיעזרו לכם להימנע מטעויות בהסכמי תמ"א 38" – נסתפק בהפניה בלבד.