מתן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים בשנת הבדק :
מאמר ייחודי זה מתמקד בהכוונת רוכשי דירות בתקופת ביניים שראשיתה במסירת הדירה ועד למועד בו היזם מיצה את זכאותו לתיקון ליקויי הבנייה. כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, חוק המכר דירות מחייב את הרוכש לתת "הזדמנות נאותה" לתיקון הליקויים ולהימנע מהגשת תביעה מוקדמת בטרם היזם ימצה את זכותו.
במסגרת זו, נתמקד בהיערכות לקבלת החזקה בדירה, בעריכת פרוטוקול מסירה, בחשיבות של דו"ח בדק, בהימנעות מהגשת תביעה מוקדמת, באי תיקון הליקויים באופן עצמאי, במתן הזדמנות ליזם לתיקון הליקויים ובאי מניעת תיקונם על ידו, בחשיבות התיעוד, שליחת עדכונים עיתיים, באילו מקרים נעדיף צו עשה לתיקון הליקויים לעומת סעד כספי ועוד.
בכל הקשור למילוי חובו של היזם לתקן ליקויי בנייה קיים כשל אינהרנטי. שכן, היזם קודם כל מקבל את מלוא התמורה בעבור הדירה ורק לאחר מכן נדרש למלא אחר התחייבויותיו ולתקן את הליקויים. כך, שלצד מקרים שבהם פועלים לתיקון הליקויים, קיימים לא מעט מקרים שבהם היזמים מתחמקים מכך ומתישים את הרוכש עד שהוא מוותר על תיקון הליקויים. הסיבות לכך רבות ומגוונות, והן עלולות לנבוע מקושי בתיקון הליקויים, עלויות תיקון גבוהות, העדר קבלן מבצע לפרויקט שלוקח אחריות על טיב העבודות, זלזול ועוד.
יזם שמוסר דירה עם ליקויים נמצא בהפרה כלפי הרוכש, אך 100% מהדירות נמסרות עם ליקוי בנייה:
לפי הפסיקה, על היזם למסור דירה נקיה מליקויים, ואילו הרוכש זכאי לקבל דירה ללא ליקויי בנייה – על כן, כל תוצאה אחרת שכוללת מסירת דירה עם ליקויים מהווה הפרה של התחייבויות היזם כלפי הרוכש [ת"א (חי') 17053-07-21 בן שטרית נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (נבו, 26.09.24)]. כל זאת, בהתאם להוראות חוק המכר דירות הקובעות כי היזם לא עמד בהתחייבויותיו אם "הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה".
מכאן, שמסירת דירה עם ליקויים מהווה הפרה של התחייבות היזם. ועדיין, למרות שמדובר בהפרה של חוק המכר דירות שהינו חוק קוגנטי (שלא ניתן להתנות עליו) וכפועל יוצא מכך גם של הסכמי המכר – במחקר שערך הטכניון נמצא כי 100% מהדירות נמסרות עם ליקויים.
יחד עם זאת, ישנו הבדל מהותי בין מסירת דירה עם ליקויים חמורים שהופכים אותה לבלתי ראויה למגורים לעומת דירה עם ליקויים קלי ערך. כן ישנם הבדלים בין ליקויים חמורים לעומת ליקויים קלים; בין ליקויים בטיחותיים לעומת ליקויים קוסמטיים; בין בעיות רטיבות לעומת ליקויים שהשפעתם מועטה; בין יזם שלוקח אחריות על הליקויים לעומת יזם שמתכחש להם או כושל בתיקונם וכיוצא בזה הבדלים.
אם כך, עולה השאלה מהם הפיצויים או הסעדים להם הרוכש זכאי עקב הפרת התחייבותו של היזם למסור דירה ללא ליקויים?
במדינת ישראל נמסרות מדי שנה אלפי יחידות דיור. היות שלפי המחקר הנ"ל כלל הדירות תימסרנה עם ליקויי בנייה כאלו ואחרים – חל הצורך למנוע הצפה של בתי המשפט בתביעות, לתת ליזם אפשרות לתקן את הפרתו (ואת הליקויים), למנוע עלייה של מחירי הדירות כתוצאה מהנחלת משטר פיצויים חסר הבחנה ועוד. על כן, כשם שיש להבדיל בין חומרת הליקויים, היקפם והתנהלות היזם – כך יש לבחון כל מקרה לגופו ולהתאים את הסעד המתאים ביותר למקרה שלפנינו.
בהתאם לכך, חוק המכר דירות מחייב את הרוכש לתת ליזם "הזדמנות נאותה" לתיקון הליקויים, להימנע מהגשת תביעה מוקדמת, לקבל את הדירה חרף קיומם של ליקויי בנייה ולאפשר ליזם לתקן את הליקויים במהלך תקופת הבדק (ובלבד שלא מדובר בליקויים חמורים שהופכים אותה ללא ראויה למגורים ושמונעים את אכלוסה כפי שהרחבנו במאמר אחר).
ואולם, מעבר לחובה שמוטלת על הצדדים לפעול בהתאם להוראות חוק המכר דירות, הסכמי המכר וההלכה הפסוקה – על הצדדים לכלכל את צעדיהם מראש ולראות (או להתכונן) לבאות.
היערכו כראוי לקבלת החזקה בדירה והתייחסו ברצינות לפרוטוקול המסירה:
הצעד הראשון בהתמודדות עם ליקויי בנייה מתחיל כבר במועד בו היזם שולח הזמנה לקבלת החזקה בדירה. כך שעוד לפני ההגעה לדירה מומלץ לשוחח עם רוכשים אחרים בפרויקט שהדירות נמסרו להם, לקבל מידע אודות מצב הדירות והבניין, לפנות למהנדס אזרחי שמתמחה בדו"חות בדק, לערוך את הדו"ח עוד בטרם הדירה תרוהט ובסמוך ככול הניתן למועד בו נערך פרוטוקול המסירה ועוד (למאמר נרחב שעוסק בהיערכות לקבלת החזקה בדירה – לחצו כאן).
במקרים בהם היזם או הקבלן מסרבים למסור את הדירה בנוכחות מהנדס מטעם הרוכש – יש להיערך כראוי לפרוטוקול המסירה, לציין ולרשום כל ליקוי כל גלוי לעין, לנסות לאתר בעיות רטיבות או תיקוני צבע וטיח שמעידים על כך, לוודא שכל האביזרים והפריטים הותקנו (במאמר אחר התייחסנו לפיצוי שעל היזם לשלם בגין אי התקנת אסלות ופריטים נוספים), שנמסרו אריחים חלופיים (ולציין את הכמות), לרשום כי הפרוטוקול נערך על ידי רוכש שאינו מומחה בתחום הבניין (ושהדו"ח ייערך בהמשך) ועוד.
הימנעו מהגשת תביעת מוקדמת ואל תמנעו מהיזם לתקן את הליקויים:
לא פעם, היזם מתנהל באופן מסוים מול הרוכש, אך מציג בפני בית המשפט תמונה הופכית כאילו הרוכש מנע את ביצוע העבודות או הגיש תביעה מוקדמת. מדובר בהתנהלות מתסכלת שבהעדר היערכות נכונה תותיר את הרוכש בפני שוקת שבורה. כדי להתמודד עם מצבים שכאלו, מומלץ לצור תיעוד של כלל הפניות והמגעים מול היזם ולהימנע מפעולות שעלולות להתפרש בסופו של דבר לרעת הרוכש. במה דברים אמורים?
כאמור לעיל, לפי חוק המכר דירות, על הרוכש לתת ליזם "הזדמנות נאותה" לתיקון ליקויים ולהימנע מהגשת תביעה מוקדמת (על תביעה מוקדמת הרחבנו במאמר נפרד). לכן, כשם שישנם מקרים שבהם יזמים טוענים (בצדק) שזכאותם לתיקון הליקויים טרם מוצתה, כך ישנם מקרים שבהם הזכאות לתיקונם מוצתה עד תום (ואף הוחמצה) – ובכל זאת, היזמים מציגים בפני בית המשפט מצג שונה לחלוטין.
מילת המפתח בהתמודדות עם הסיטואציות הללו היא תיעוד. לכן, על הרוכש לתעד בקפידה את כלל פניותיו ליזם בקשר לתיקון הליקויים, לציין מתי נקבעו מועדים לביצוע עבודות הבדק, לוודא מול היזם שהוא נערך כראוי לביצוע העבודות (במיוחד עם מדובר בעבודות מרוכזות), לתעד בכתב אם הגיעו אנשי מקצוע או לאו, אילו עבודות בוצעו, מה נעשה מדי יום, אילו כשלים התגלו במהלך ביצוע העבודות האם הליקויים תוקנו או שבוצעו פעולות מדידה ותיקונים קוסמטיים וכו'.
במקרים בהם יש תיעוד מפורט של המגעים והפעולות מול היזם – יכול הרוכש להוכיח שהוא נתן ליזם "די והותר" הזדמנויות לתיקון הליקויים, בעוד שהיזם החמיץ את זכאותו משום שנקט בגרירת רגליים, סחבת, כשל בתיקון הליקויים ועוד (למאמר שעוסק בהרחבה בנטילת זכאותו של היזם לתיקון ליקויים – לחצו כאן).
עדכנו את היזם בכתב לאחר הופעת ליקויים חדשים ותעדו את ההחמרה במצבם:
גם אם היזם לא מתקן את הליקויים במהלך שנת הבדק, המשיכו לשלוח עדכונים מעת לעת אודות מצבם, החמרה שחלה בעניינם והופעה של ליקויים חדשים ללא שיהוי.
לעדכונים העִתִיִים יש חשיבות רבה. שכן, הם מאפשרים לעקוב אחר מצב הליקויים בדירה, הדחיפות בתיקונם, השפעתם של גורמים חיצוניים כמו גשמים או עונות השנה (מידע זה עשוי לסייע באיתור המקור לבעיות רטיבות), להוכיח את כישלון התמורה, את הפרת חובתו של היזם להקטין את הנזק ולא פחות חשוב – להראות עקביות והמשכיות לאורך כל התקופה שבה על הרוכש להימנע מנקיטה בהליכים משפטיים ותחת זאת ליתן ליזם "הזדמנות נאותה".
כמו כן, העדכונים הללו משמרים את זכאות הרוכש לתיקון הליקויים שעל היזם לתקן במהלך שנת הבדק הראשונה וביתר תקופות הבדק שמשכן בין שנתיים ועד לשבע שנים ואף למעלה מכך.
הכינו רשימה של הליקויים שלא טופלו לפי חומרתם ודחיפות התיקון:
במסגרת המעקב אחר תיקון הליקויים ועדכון היזם – רצוי ונכון לערוך רשימה של ליקויים שעל היזם לתקן (בהתאם לדו"ח הבדק, פרוטוקול המסירה וליקויים חדשים שהתגלו לאחר המסירה) ולעדכנה מעת לעת לפי קצב התקדמות תיקון הליקויים או לפי ההחמרה במצבם.
ככול שהיזם מתחמק מתיקון הליקויים ומתעלם מפניות – יש לשלוח את הטבלה אחת למספר שבועות או בתדירות קבועה אחרת בהתאם לנסיבות המקרה. אנו ממליצים לערוך טבלה מפורטת שכוללת את תיאור הליקוי, מיקומו בדירה, חומרתו והשפעתו. במקרים המתאימים, ראוי ונכון להוסיף תיעוד ויזאולי של הליקוי.
כך למשל, אם ישנן בעיות רטיבות שמתרחבות ומתפשטות בהעדר טיפול – יש לצרף תיעוד של ההחמרה במצבם. אם מדובר בבעיות רטיבות שנמצאות בקרבה למערכת החשמל – רצוי גם במקרה זה לצור תיעוד מתאים.
אל תתקנו ליקויים באופן עצמאי:
לא פעם, רוכשי הדירות מתייאשים מהסחבת ומהניסיונות הכושלים של היזם לתיקון הליקויים, ובתוך שכך מתקנים את הליקויים בעצמם. אלא שלפתרון "הקל והמהיר" עלול להיות מחיר לא מבוטל. שכן, לאחר ביצוע עבודות הרוכש עלול להיות אחראי לליקויים ונזקים שיגרמו כתוצאה מהם או להישנות של הליקויים חרף ביצוע העבודות.
לצורך הדוגמה, ישנם בעלי דירות שנכנעים לסחבת וגרירת הרגליים שיוצר היזם ובתוך שכך מחליפים את האריחים הפגומים בדירתם באופן עצמאי. בעשותם כן, מסתכנים הרוכשים בפגיעה באיטום של הדירה ובאחריות לבעיות רטיבות שייגרמו בשל כך. במקרים אחרים, הרוכשים מתקנים לבדם כשלים בצנרת הדירה מתוך מחשבה שפעולתם תפתור את בעיות הרטיבות, בעוד שבפועל הרטיבות נובעת מכשל אחר ולא מהצנרת. כמובן, שמדובר ברשימה חלקית בלבד של מקרים.
אין צורך להמתין מספר שנים כדי להתייעץ עם עורך דין ליקויי בנייה:
בהליך ת.א. 247969-03-20 גולדנברג ואח' נ' קחם חברה להשקעות בע"מ (להלן: "עניין גולדנברג"), לקוח המשרד סבל כחמש שנים מבעיות רטיבות בטרם הוא פנה לייעוץ. בקצרת האומר, יצוין כי מדובר במקרה בו בעיות הרטיבות הופיעו מיד לאחר שהדירה נמסרה לרוכש בשנת 2015. במשך כ- 4 שנים, עד לסוף שנת 2019, פנה התובע פעמים רבות בעל פה ובכתב לחברה היזמית בקשר לתיקון בעיות הרטיבות, אלא שכל פניותיו העלו חרס (קישור למאמר – "12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו").
לאחר שהתיק הובא לטיפול המשרד, התובעים הונחו לערוך חוות דעת מקצועית בקשר לליקויים בדירתם ובעיות הרטיבות ומיד לאחר מכן נשלח ליזם מכתב התראה. בהמשך, התובעים אפשרו ליזם לערוך חוות דעת נגדית ובכפוף להתחייבותו להמציא העתק ממנה לתובעים מיד לאחר עריכתה, אלא שגם התחייבות זו הופרה על ידי היזם.
במסגרת ההליך המשפטי שהחל בתחילת שנת 2020, מינה בית המשפט מומחה מוסכם מטעמו ובהמשך התקבלה חוות דעת המומחה המוסכם אשר הטילה על היזם את האחריות לתיקון הליקויים בדירה ובעיות הרטיבות. במשך כארבע שנים, ניסה היזם להטיל את האחריות לבעיות הרטיבות על התובעים (הגם שהן הובאו לידיעתו מיד לאחר מסירת הדירה), ובתוך שכך נטען כי שהן נגרמו כתוצאה מהתקנת מזגן, פרגולה וכיוצא בזה טענות (להלן קישור למאמר שעוסק באחריות לתיקון ליקוים אגב ביצוע שינויים בדירה). אלא שטענות אלו נשללו לאחר שבוצעו שורה של בדיקות מעבדה.
כמו כן, בחוות דעת שמאית שערך המומחה מטעם בית המשפט נקבע כי התובעים סבלו מכישלון תמורה חלקי בסך של מאות ₪ לכל חודש (כפול עשרות חודשים שבהן בעיות הרטיבות לא תוקנו).
נכון לרגע כתיבת שורות אלו, קרי נכון לחודש 11/2024, בעיות הרטיבות בדירת התובעים טרם תוקנו. כך שעם ירידת הגשמים הראשונים בעיות הרטיבות חזרו, זאת למרות שהנתבעת השלימה את העבודות שנקבעו בחוות דעתו הראשונה של המומחה. על כן, חל הצורך לבצע חוות דעת משלימה ולבצע את עבודות הבדק שנקבעו במסגרתה, אלא שגם לאחר מכן בעיות הרטיבות חזרו עם ירידת הגשמים הראשונים. בהמשך, בוצעה חוות דעת שלישית ובימים אלו צפויה להתקבל חוות דעת רביעית. מכאן, שניתן ללמוד כי מלאכת האיתור של הליקויים ותיקונם על פי מבחן התוצאה אינה פשוטה. על כן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין בעל ידע וניסיון בתחום ליקויי בנייה במועד המתאים ולא באיחור של מספר שנים.
לא לדרוש באופן אוטומטי פיצוי כספי חלף תיקון הליקויים:
אי תיקון הליקויים על ידי היזם והחמצת זכאותו לתיקון הליקויים מאפשר לרוכש לדרוש פיצוי כספי חלף תיקון הליקויים, צו עשה לתיקונם ולפעמים גם שילוב של הסעדים הללו.
ניקח לדוגמה את בעיות הרטיבות שאוזכרו לעיל. לצורך איתור המקור לבעיות הרטיבות הושקעו אלפי ₪ (למעלה מ- 40,000 ₪) רק בעבור ביצוע בדיקות מעבדה, עוד אלפי ₪ לחוות דעת משלימות, סכומים נוספים בעבור ביצוע עבודות (חלקן עבודות בסנפלינג או עבודות נוספות לאיטום חיצוני) ועוד הוצאות. לכן, במקרים בהם מדובר בליקויים מורכבים או חמורים – עדיף לרוכש לבקש צו עשה לתיקונם לעומת פיצוי כספי שאינו מגלם את כלל העלויות הנוגעות לאיתור המקור לבעיות הרטיבות ותיקונן על פי מבחן התוצאה. מעבר לכך, הסתפקות בפיצוי כספי מסירה מעל היזם את אחריותו מכח חוק המכר דירות לתיקון אותו ליקוי וייתכן שאף לליקויים נוספים שייגרמו בשל החמרה במצבו.
לעומת זאת, בהליך ת"א 34959-08-20 חפץ נ' שתית (להלן: "עניין שתית"), הוגשה תביעה בגין ליקויי בנייה והתקנת חלון במטבח בניגוד להיתר הבנייה. במסגרת זו, התובעים דרשו פיצוי כספי בשל אי ההתאמה ואילו היזם דרש לאטום את החלון (שהוא התחייב להתקין כדין). באותו המקרה, הומלץ ללקוח לתבוע פיצוי כספי בשל הפיקוח הרב שיהיה אחר ביצוע העבודות, הצורך להתקין פיגומים בגובה של מספר קומות, להוציא היתר מאת פיקוד העורף ועוד.
Σχόλια