מבוא:
מאמר זה עוסק בשאלה האם היזם מחויב לבנות את הדירה בדיוק לפי התיאור והכמויות שצוינו במפרט הטכני, ומה הרוכש יכול לעשות כאשר מצבה של הדירה שונה מהאמור במפרט?
יזם שהתקין בדירה חדר שירותים אחד במקום שניים, ולא עדכן את הרוכש שלא ניתן לבחור אצל הספקים את כל הפריטים והאביזרים שצוינו במפרט הטכני - חויב לשלם לרוכש 90,000 ש"ח, זאת למרות שבמועד החתימה על הסכם המכר בנייתה של הדירה כמעט הושלמה ואף על פי שהרוכשים יכלו לגלות את אי ההתאמות הללו בסיור שנערך בדירה לפני שהסכם המכר נחתם.
הפירוש הלשוני ל- מִפרָט טֶכני הוא "תיאור טכני מדויק ומפורט של המוצר", ואילו בהקשר הפרטני של הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן כ- "פירוט בכתב של עבודות הבנייה, כולל סוגי החומרים, הדרישות ליישומן, הסברים וכיוצ"ב כל הרשום במפרט הטכני מחייב ביצוע, על ידי הקבלן".
לפי סעיף 2(א1) לחוק המכר (דירות), כל מי שמוגדר כמוכר על פי הוראות החוק (במקרה דנן מדובר בקבלן או יזם) חייב לצרף מפרט טכני להסכם המכר בנוסח שנקבע צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2008.
בהתאם לנוסח הקבוע בצו המכר דירות - על היזם לציין את שטח הדירה, מספר החדרים, הצמדות, דרך חישוב השטחים, מספר חדרי השירותים, מרפסות, כמות ומיקום של האביזרים הפריטים, האלמנטים מהם עשוי המבנה והדירה, חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ועוד פרטי מידע.
לפי סעיפים 3(א) ו- 3(ג) לחוק המכר דירות – "על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במפורט ובמדוייק, ואם פריט פלוני אינו חל בנסיבות הענין, על המוכר לציין זאת לגביו", וכן לכלול "מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם".
הסטיות המותרות לפי חוק המכר דירות:
על פי הנוסח הקיים והעדכני של המפרט הטכני – היזם רשאי לסטות ב- 2% משטח הדירה, וכן ב- 5% מכמות האביזרים והפריטים שצוינו במפרט (להלן: "הסטיות המותרות"). כל חריגה מהסטייה המותרת מזכה את הקונה בפיצוי.
ביחס לפערים בשטח הדירה, במאמר קודם התייחסנו בהרחבה להבדל בין דירה ששטחה קטן יותר מזה שצוין בהסכם לבין דירה שאחד מחדריה ומערכותיה קטן מהשטח המינימאלי שנקבע בתקנות.
הוראה בהסכם המכר שמתנה באופן פסול על חוק המכר דירות – בטלה:
החובה של היזם למסור דירה שמצבה מתאים לתיאור הקיים במפרט הטכני (בכפוף לסטיות המותרות) מעוגנת במספר סעיפים בחוק המכר דירות, לרבות סעיף 4.א(1) אשר קובע כי המוכר לא עמד בהתחייבויותיו "אם הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות".
מאחר שחוק המכר דירות מוגדר כחוק קוגנטי, דהיינו כחוק שלא ניתן להתנות עליו, כל הוראה בהסכם המכר, בנספחים ובהסכמים מאוחרים שנחתמו בין הרוכש לבין היזם אשר מתנה על הוראות החוק – בטלה.
האם תניית AS-IS בהסכם מכר לרכישת דירה מקבלן גוברת על הוראות חוק המכר דירות:
בהליך ת"א (רחובות) 13649-02-16 דוד אשכנזי נ' קרן פז חברה לבנין בע"מ (פורסם בנבו, 11.2.19), בית המשפט נדרש להכריע האם סעיף בהסכם מכר לרכישת דירה מקבלן לפיו מצבה של הדירה ביום חתימה ההסכם (כלומר, תניית AS-IS) גובר על האמור במפרט הטכני. כך שלמעשה נוצרה התנגשות בין הוראות ההסכם לבין הוראות חוק המכר דירות שאוסר להתנות על הוראותיו (ועל מסירת הדירה בהתאם לתיאור המופיע במפרט) באופן פסול.
מעיון בפסק הדין ניתן לראות כי ההכרעה במחלקות התמקדה בשלושה טענות עיקריות:
טענות של היזם לרשלנות ומחדלים של התובעים בבדיקת מצב הדירה.
מאחר שבמועד החתימה הדירה הייתה במצב בנייה מתקדם – התובעים היו מודעים לפערים ולסטיות שבין תיאור הדירה במפרט לבין מצבה בפועל.
כי תניית ה- AS-IS מהסכם המכר פוטרת אותה מתשלום פיצוי.
במסגרת פסק הדין, בית המשפט חזר על כך שלא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר דירות, כך שסעיפים בהסכם המכר שסותרים ומתנים באופן פסול על הוראות החוק – בטלים.
כמו כן, נדחתה טענתה של החברה לאחריות של הרוכשים בשל אי בדיקת מצב הדירה היות שחוק המכר דירות מפנה להוראות חוק המכר, תשכ"ח-1968 שמטילות בעניין זה אחריות מוחלטת ומלאה על מוכר שלא גילה לרוכש אי התאמה.
במסגרת זו, בית המשפט חזר וציין כי מדובר בהוראות חוק קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהן ולא ניתן לגרוע מכוחן עקב טענות מסוג אשם תורם, רשלנות, מחדל וכו'. זאת, בהתאם להלכת שיפריס הידועה אשר נדונה בהרחבה במאמר שהועלה לאתר זה אשר עוסק בחובת הגילוי שחלה על מוכר דירה.
ביחס לטענות בדבר מודעות של הרוכשים למצב הדירה אשר אמנם רכשו דירה על הנייר, אך במצב מתקדם יחסית כשבנייתה כמעט הושלמה – בית המשפט בחן את נסיבותיו הפרטניות של המקרה, בחן את טענות הצדדים על פי עקרונות דיני החוזים, לרבות: עיקרון המונע הזול בחוזים, פירוש חוזה לרעת המנסח, העדר ידיעה בפועל וכיוצא בזה.
בסופו של דבר, בית המשפט חייב את היזם לשלם לרוכש פיצוי בסך של למעלה מ- 90,000 ₪, כאשר 37,800 ₪ מהווים פיצוי מכח סעיף 5א לחוק המכר דירות בגין איחור במסירת דירה מקבלן.
Comments