לאחרונה, פורסמה כתבה לפיה נדחתה תביעה כנגד יזם שאיחר בכארבעה חודשים במסירת הדירה ולא חייבו בתשלום פיצוי מכח הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). אלא שעיון בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט לתביעות קטנות מציג תמונה מעט שונה.
מעיון בפסק הדין שניתן בהליך ת"ק (תל אביב-יפו) 29214-05-21 דיויד בראל נ' אזורים בנין (1965) בע"מ (נבו, 18.10.2021) (להלן: "עניין בראל"), ניתן ללמוד שבין הצדדים נחתם הסכם מכר ביום 28.11.2027 בו הנתבעת (החברה היזמית) התחייבה למסור את הדירה עד לא יאוחר מיום 31.12.2020 (להלן: "מועד המסירה החוזי").
כאמור לעיל, למרות שהדירה נמסרה באיחור (ישנה מחלוקת לגבי תקופת האיחור) בית המשפט לא פסק לטובת התובע פיצויים בגין האיחור במסירת הדירה על ידי קבלן (קישור המדריך המקיף והמלא לאיחור במסירת דירה מקבלן), ובמקום זאת קיבל את טעמי ההגנה של הנתבעת.
לפי פסק הדין – הנתבעת מסרה את הדירה יומיים בלבד לאחר תקופת הגרייס!
לפי העובדות שצוינו בפסק הדין טופס 4 לאכלוס הפרויקט והדירות התקבל ביום 03.03.2021 (להלן: "מועד קבלת טופס 4"), כלומר יומיים בלבד לאחר שהסתיימה תקופת החסד מכח חוק המכר דירות (תקופת החסד/גרייס: מדובר ב- 60 ימים קלנדריים בהם היזם פטור מתשלום פיצוי למרות שחל איחור במסירת הדירה, אולם החל מהיום ה- 61 עליו לשלם פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור).
לטענת הנתבעת, האיחור במסירת הדירה נגרם בשל משבר הקורונה, אשר מהווה אירוע שיש לראותו כ-כח עליון, ומשכך יש לפטור אותה מתשלום פיצוי.
לעניין מועד המסירה החוזי: בית המשפט קיבל את עמדת הנתבעת לפיה התובע הוזמן לקבל את החזקה בדירה סמוך למועד בו התקבל טופס 4, ואף נראה שנתון זה הכריע את הכף לטובתה במסגרת פסק הדין. ולראיה, תקופת האיחור בפסק הדין הועמדה על יומיים בלבד לאחר תקופת החסד.
לעומת זאת, בית המשפט דחה את עמדת התובע שלא זכר אילו מכתבים נשלחו אליו, ולחילופין שהוא לא ייחס להם את המשמעות הנכונה. זאת אף ביחס למכתבה של הנתבעת לפיו עליו לקבל את החזקה בדירה לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט.
על פניו, הצופה מהצד עלול לטעות ולזלזל בטענותיו של התובע, אלא שמתן משקל ראוי והולם לאמור בעדותו לפיה הוא "קיבל מהנתבעת מספר רב של מכתבים" מצביע על דפוס התנהגות מצד האחרונה של שליחת מכתבים תכופים שמתריעים כי מועד המסירה קרב ושיש להתכונן למסירת הדירות.
הואיל ונקבע בעניין בראל כי המועד בו התקבל טופס 4 לפרויקט נחשב למועד מסירה – ניתן היה להקנות לנתבעת את הפטור מתשלום פיצוי מכח עיקרון תום הלב שבדיני החוזים ומכוח ההלכות שקובעות כי התעקשות על קיום דווקני של החוזה מהווה הפרה של חובת תום הלב.
עוד יצוין, כי היה מקום לבחון מתי בדיוק הפרויקט (לרבות הרכוש המשותף) עבר ביקורת של חברת החשמל ומתי דירתו של התובע עברה באופן ספציפי את אותה הביקורת.
בשים לב לאמור לעיל, אם היה מתברר שההזמנה נשלחה כשלא היה ניתן למסור את הדירה בפועל, אזי שהיה מקום לייחס להודעתה של הנתבעת משקל נמוך ולא לראות במועד בו התקבל טופס 4 כמועד המסירה בפועל. חישוב תקופת האיחור באופן שמשלב את המועד שניתן היה למסור את הדירה בפועל ובהתחשב בהוראות הסכם המכר לעניין המסירה – עשוי היה להציג תמונה שונה, אולם לא באופן משמעותי.
זאת ועוד, היה מקום למתוח ביקורת על נוסחו של הסכם המכר אשר מאפשר לנתבעת לדחות את מועד המסירה (מבלי לשלם פיצוי) בגין כל נסיבה מעכבת ובתוספת ימי התארגנות. שכן, תוספת ימי ההתארגנות מהווה דחייה כללית, ערטילאית ולתקופה בלתי קצובה שמתנה באופן פסול על הוראות חוק המכר דירות.
העובדה שהתקבל טופס 4 לפרויקט יומיים בלבד לאחר שתקופת החסד הסתיימה מודגשת בפסק הדין, ונראה שהמשקל הגבוה שניתן לעובדה זו עלה בהרבה על משקל של הנסיבות הנוגעות למשבר הקורונה (שאף הן מתוארות באריכות).
יחד עם זאת, ובשים לב לחשיבותו של חוק המכר דירות, היה מקום לבחון בשבע עיניים את טענותיו של היזם ולדקדק עמו ביחס לנסיבות העיכוב - זאת, כחלק מההגנה המשפטית הרחבה והמוחלטת שיש ליתן לעסקאות לרכישת דירה:
נקודת המוצא לדיון בענייננו היא הזהירות היתרה שבה יש לנהוג בכל הקשור להגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות. כפי שצוין בע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין (12.4.2011): "חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי" (שם, בפסקה 16. כן ראו: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617, 624 (1979) (להלן: עניין רוט)). הדברים יפים היום כביום כתיבתם, ואף ביתר שאת.
הקביעה כי משבר הקורונה גרם לעיכוב נסמכת על חוות דעת שערכה הנתבעת:
לפי סעיף 24 לפסק הדין בעניין בראל, הנתבעת שלחה לרוכשי הדירות ביום 2.12.2020 הודעה לפיה הפרויקט נמצא בשלבים מתקדמים, שבנייתו לקראת סיום ושהדירות תימסרנה (חרף משבר הקורונה) במהלך חודש 12/2020.
מכאן, שלפי הודאת הנתבעת הפרויקט היה בישורת האחרונה כבר בתחילת חודש 12/2020, כך שההודעה כי מלאכת הבנייה תושלם בתוך ימים בודדים מעידה על כך שלא נותרה עבודה רבה, אם בכלל.
בהמשך, הנתבעת שלחה הודעות דומות לפיהן המסירה צפויה להתרחש בקרוב גם בתאריכים: 21.01.2021, 24.01.2021 ו- 15.02.2021. מכאן, שהנ"ל דאגה לעדכן מעת לעת כי הפרויקט נמצא בשלבי סיום, שמסירת הדירות מעבר לפינה, אך שצפוי לחול עיכוב במסירת הדירות.
לעומת זאת, בפסק הדין צוין כי הנתבעת סירבה למסור מועד מסירה חלופי או נדחה. אלא שלמרות חוסר העקביות שבהודעת הנתבעת, פסק הדין מסתמך על חוות דעתו של מנהל העבודה מטעמה אשר הסביר את העיכוב במסירת הדירה בצניחה במספר הפועלים, וכן על עדותו של מנהל המרחב מטעמה.
לעומת זאת, אין בפסק הדין תיעוד או אזכור כלשהו שבתחילת חודש 12/2020 העבודות כמעט הושלמו ואין תיעוד לכך שהועסקו (כפי הנטען) מאות פועלים באתר הפרויקט. אמנם, "הודאת בעל דין כמאה עדים דמי" (קידו' סה), אלא שבפסק הדין אין כל הסבר מדוע עבודות שהיו צריכות להימשך ימים בודדים נמרחו על פני כשלושה חודשים.
כמו כן, טענותיה של הנתבעת לא הועמדו למבחן את מול התיעוד שקיים ביומן העבודה, אל מול התיעוד שקיים אצל הגורמים המממנים של הפרויקט (שבוודאי עקבו אחר קצב התקדמותו) ואין תיעוד שערכו גורמים מפקחים אחרים.
לא זו אף זו, לא צוין בפסק שיומן העבודה נבחן ושמונה מומחה לבדיקתו, זאת חרף אזכורם של פסקי דין אשר מציינים ברחל בתך הקטנה כי הצגת יומן העבודה ובדיקתו מהווה תנאי שאין בלתו בטרם תתקבלנה טענותיו של יזם לפטור מתשלום פיצוי מכח הוראות חוק המכר דירות (ראו פס"ד פלסים, פס"ד נג'ר ועוד).
עמדת הנתבעת אינה נקייה מקשיים ראייתיים:
סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971, מורה לבתי המשפט לפרט מה הניע אותם להסתפק ולהסתמך על עדות יחידה במשפט האזרחי כאשר "העדות היא של אדם המעונין בתוצאות המשפט לטובת בעל הדין שקרא אותו להעיד".
במקרה שלפנינו, אפשר לראות בעדים שהנתבעת העידה כמי שמעוניינים שתוצאת המשפט תהיינה לטובתה, כך שחל הצורך לפרט מדוע עדותם התקבלה. עוד יצוין בהקשר זה כי המכתבים שהנתבעת הציגה מאת הספקים השונים מהווים עדות מפי שמועה, כך שקשה לקבוע על בסיסם בלבד שהיה עיכוב כלשהו מצד באספקת אביזרים או פריטים.
יתרה מכך, למרות שהתקבלה עמדת הנתבעת כי הדירה נמסרה בחודש 03/2021 (ולא בחודש 04/2021 כפי שהתובע טוען) לא הוצגו פניות או מסמכים מטעמה שמתריעים כי העיכוב בקבלת החזקה בדירה מהווה הפרה, לא התגלו מחלוקות ביחס לתשלומי ארנונה, לא הוצגו מסמכים המעידים על מסירת הדירות בפרויקט בחודש 03/2021 לכלל בעלי הזכויות ועוד נתונים נוספים שיכולים לתמוך ולחזק את טענותיה של הנתבעת.
אלמלא היה מדובר באיחור של יומיים (מתקופת הגרייס) היה מקום להעמיד את טענות הנתבעת אל מול מבחני הפסיקה ללא פשרות:
מנגנון הפיצוי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר דירות מקנה לרוכש דירה פיצוי הגבוה פי 1.5 מדמי השכירות הראויים בשמונת החודשים הראשונים לאיחור במסירת הדירה לידיו, ופיצוי הגבוה פי 1.25 מדמי השכירות הראויים בעבור כל חודש נוסף.
על מנת שהוראות חוק המכר דירות לא תהפוכנה לאות מתה ושלא יתאפשר לכל יזם לחמוק מתשלום פיצוי – סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות קובע כי "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".
בהמשך, סעיף 7א(א) לחוק המסר דירות אוסר להתנות על הוראותיו, אלא לטובת הקונה. משכך, מדובר בהוראות חוק קוגנטיות שלא ניתן להתנות עליהן.
מעיון בסעיף 20 לפסק הדין עולה כי בית המשפט לקח בחשבון עיכובים שנגרמו כתוצאה מהסגר השלישי שחל בין החודשים 01/2021 – 02/2021. שימי החסד אינם מאריכים את מועד המסירה החוזי, אלא דוחים את מועד הפיצוי במשך 60 ימים. משכך, בתום תקופת החסד ישולם פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור [ע"א 7991-07 רפאלי נ' רזין ו-30 אח' (נבו, 12.04.2011)].
בהתאם לאמור בהליך תאד"מ (שלום ת"א) 19630-09-20 מלול נ' היררכיה בע"מ (נבו 31.10.2021) (להלן: "עניין מלול"): "מעת שלא נמסרו החנויות בחלוף 60 יום, קיימת חובת פיצוי החל ממועד המסירה החודשי ועד למסירה. תקלות נוספות שנקרו בדרכה של הנתבעת בדרך למסירה המיוחלת אינן מזכות בפטור מתשלום".
עוד נקבע בעניין מלולכי "סיבות שאינן בשליטת הנתבעת יכולות להיבחן ביחס לאיחור שהינו עד למועד המסירה החוזי. מעת שבמועד המסירה החוזי סעיף 5א(ג) לא חל, לא ניתן להיאחז בו בדיעבד ביחס לחודשים מאוחרים יותר, זאת נוכח הטעם הפשוט שהסיפא של הסעיף אינו מאפשר זאת".
מכאן, שממילא לא היה מקום להתחשב בנסיבות מעכבות שהתרחשו לאחר מועד המסירה החוזי, זאת במיוחד לנוכח הקשיים הראייתיים שקיימים. שכן, לו הדירה הייתה נמסרת במועד המסירה החוזי לא היה מקום לדון בנסיבות מעכבות שאירעו לאחר שהמועד הלה חלף.
אם לא די בכך, פסק הדין בעניין מלול חזר על ההלכה הידועה לפיה איחור שנגרם באשמת הרשויות נכנס במסגרת הגורמים שעל היזם לקחת בחשבון, כך שממילא כל הטענות שהועלו בעניין בראל בקשר לעיכובים באשמת הרשויות דינם להידחות ממילא. כן יצוין כי היה על הנתבעת להוכיח מדוע העיכוב שנגרם באשמת הרשויות לא נלקח בחשבון במסגרת לוח הזמנים לביצוע הפרויקט, ואם כן מדוע היא זכאית לארכה נוספת?
לסיכום:
בעניין מלול בית המשפט דחה את עמדתו של הקבלן שטען לפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירה, וקבע כי "טענות הנתבעת בדבר נסיבות שלא היו בשליטתה משך חודשיים, המזכות אותה שלא לשלם פיצוי בגין איחור במסירה לא הוכחו והסתברו להיות בגדר גרסה משתנה ומתפתחת".
במקרה של פסק הדין בעניין בראל הנתבעת לא הוצגו בפסק הדין ראיות חיצוניות אשר מלמדות על השלמת העבודות ברכוש המשותף בחודש 03/2021, על מסירת הרכוש המשותף לבעלי הדירות, על מסירת כל הדירות בפרויקט ביום 03.03.2021, על כך שהנסיבות המעכבות שהתרחשו לאחר שחלף מועד המסירה החוזי נכנסים בגדרו של סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות ועוד.
משכך, נראה כי השיקול העיקרי שעמד במסגרת פסק הדין נובע מכך שהתקבל טופס 4 לפרויקט יומיים בלבד לאחר שתקופת החסד הסתיימה.
Comments