היזם מאחר במסירת דירה בשל מלחמת חרבות ברזל, האם הוא זכאי לפטור?

מבוא - מלחמת חרבות ברזל וחוק הכר דירות:

איחור במסירת דירה מוגדר מזה כעשרות שנים כמכת מדינה, וכעת עולה השאלה - האם מלחמת חרבות ברזל מהווה כח עליון ונחשבת לנסיבה מעכבת המעניקה פטור מתשלום פיצוי. לפי הפסיקה, יש לבחון כל מקרה לגופו – כך שמחד, אין החלטה גורפת שמחייבת כל יזם לשלם פיצוי, ומאדך - ספק אם במציאות השוררת באזורנו מלחמה מהווה כח עליון.

מלחמת "חרבות ברזל" שפרצה בתאריך 07.10.23 שינתה את החיים של כולנו, כך שמאז ועד היום כמעט כל המדינה מתנהלת תחת שגרת מלחמה. להבדיל מאירועים ביטחוניים קודמים שהוגדרו כ- "מבצע צבאי" במלחמת חרבות ברזל היה ברור מהרגע הראשון שמדובר באירוע שונה שיהיה ארוך משמעותית מכל מה שהכרנו קודם לכן.

למרות שאי אפשר להמעיט בהשפעה של מלחמת "חרבות ברזל", עדיין חל הצורך לבחון האם מדובר באירוע שנכנס בגדרו של המונח "כח עליון" והאם יזמים זכאים לפטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה (במסגרת הקישור האחרון ישנם פרטים אודות מנגנון הפיצוי, מאפייני הפיצוי ומידע רלוונטי נוסף) מכח חוק המכר דירות?

פיצוי מכח חוק המכר - האם מלחמת חרבות ברזל מהווה כח עליון

האם מלחמת חרבות ברזל מקנה ליזם פטור מתשלום פיצוי:

בעולם המשפט הישראלי נקודת המוצא היא "שחוזים יש לקיים" [ע"א 8506-13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (נבו, 2308.15)]. מדובר בהלכה שמבטאת היטב את תפיסת העולם העסקית והמוסרית במדינת ישראל; תפיסה שמצודדת בהקניית ודאות עסקית, אכיפת חוזים והסתמכות של הצדדים על ההתחייבויות מכח הסכם המכר. הלכה זו, אוזכרה בפסקי דין רבים וקנתה לעצמה אחיזה איתנה בפסיקה.

אם נקודת המוצא היא "שחוזים יש לקיים", אז בכל הקשור לחוזים בין רוכשי דירות לקבלנים או יזמים – בתי המשפט נוקטים בגישה מחמירה ביותר. כך, שלפי הפסיקה, בתי המשפט רואים את מועד המסירה החוזי כנתון החשוב ביותר בהסכמי המכר, מעניקים חשיבות יתרה לעסקה היקרה והחשובה ביותר שאדם מן השורה מבצע, בוחנים טענות פטור בשבע עיניים וחוזרים על כך שהרוכשים בעסקאות אלו זכאים להגנה מיוחדת (רע"א 6605-15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (נבו, 21.02.16)].

על כן, ברור אפוא, שבחינת טענות הפטור של יזמים וניסיונותיהם להתחמק מתשלום פיצוי טעונים בחינה מיוחדת ואף דקדקנית; בחינה שבמסגרתה עלינו לבדוק האם מדובר בטענות פטור מהותיות או בהתניה פסולה על חוק המכר דירות בשל רצונם להתחמק מתשלום פיצוי. ואכן, כדי לזכות בפטור על היזם לעמוד בתנאי הפטור הנוקשים שעוגנו בסעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות (הסבר לשינויים שחלו בתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות).

ראוי לציין כי, מאחורי המילים העסקה החשובה והיקרה ביותר, תנאים נוקשים לפטור והגנה מוגברת ניצבים שיקולים כבדי משקל שמצדיקים את אותה גישה מיוחדת (שכן, לא כל בעל דין זוכה מבית המשפט להגנה מיוחדת). הטעם לכך נעוץ, בין השאר, בפערי הכוחות והמידע בין רוכשים ליזמים שבעטיים מוטל הנטל להוכחת טענות הפטור על היזם – אך גם בשל העובדה שאין להקל ראש ובטח שלא לבטל בנקל את התחייבותו החשובה ביותר (והראשונה) של היזם – למסור את הדירה (שבעבורה קיבל מאות אלפי שקלים) במועד החוזי. זאת במיוחד לנוכח העובדה שבסמוך למועד המסירה החוזי שילם הרוכש את החלק הארי של התמורה בעבור הדירה.

מבחינת היזמים, מלחמת חרבות ברזל יצרה מציאות חדשה. במשך שבועות ואולי אפילו חודשים הוכרז מצב מיוחד בעורף, עשרות אלפי ישראלים גויסו בצו 8 לתקופה ממושכת, הוטל סגר על השטחים, צומצמו היתרי עבודה לפועלים מהשטחים, הוטל חרם טורקי (שנמצאו דרכים להתגבר עליו), לדברי היזמים רשויות רבות נמנעו מקבלת שירותים, סגרו אתרי בנייה ועוד כהנה וכהנה טענות.

לעומת זאת, עלינו לזכור כי האיחור במסירת הדירות ידוע כ- "מכת מדינה" מזה עשרות שנים, כי יזמים העלו טענות לפטור כעניין שבשגרה גם בעטיים של שביתות, עיצומים, איחור בתשלום מצד רוכשי הדירות, מבצעים צבאיים "קצרים" יחסית, החתמה על כתבי ויתור, חגים, גשמים, קריסת קבלנים וספקים, עיכובים באשמת חברת החשמל ורשות הכבאות, נגיף הקורונה וכיוצא בזה, נסיבות שהיריעה קצרה מלהכיל. מכאן, שהשימוש בטענות פטור לא החל במלחמת "חרבות ברזל", אלא הרבה קודם לכן.

כל מקרה לגופו - בתי המשפט אינם מעניקים פטור אוטומטי אך אינם מטילים חיוב אוטומטי:

נראה כי ישנם יזמים שלכאורה מנצלים לרעה את המלחמה שנכפתה עלינו. כך למשל, בהליך (בו הח"מ מייצג כ- 40 רוכשי דירות), ת"א 41827-10-23 לבנת ואח' נ' משכן אליהו – חברה לבניה והשקעות בע"מ הועלו טענות לפטור בשל מלחמת "חרבות ברזל" למרות שהמלחמה פרצה כשנתיים לאחר מועד המסירה החוזי (להלן לרשימה חלקית של תביעות לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה בהן טיפל עו"ד כפיר חיון ).

בנוסף להבחנה בין איחורים שהחלו לפני המלחמה או לאחריה – עלינו לשאול האם הפרויקט התקדם בהתאם ללוחות הזמנים עד לפרוץ המלחמה או שנרשמו עיכובים קודם לכן? האם היו נסיבות מעכבות נוספות? מתי העיכובים הללו התרחשו? האם הוכח קשר סיבתי בין טענות הפטור לעיכוב? באיזה שלב נמצא הפרויקט? האם נשלחו עדכונים בזמן אמת? האם היזם תומך את טענותיו באינדיקציות חיצוניות מהימנות וכו'?

מדובר בשאלות שהן רלוונטיות להבנת הנסיבות המעכבות של הפרויקט, אך גם כדי לבחון אם היזמים עומדים במבחנים הנוקשים לקבלת פטור מתשלום פיצוי. שכן, על מנת לזכות בפטור על היזם לעמוד במבחן העובדתי, המשפטי ואף הכללי [תא"מ (פתח תקוה) 42039-06-16 שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (נבו, 03.05.18)].

לפי המבחן העובדתי, על היזם להוכיח כי הנסיבות המעכבות לא היו בשליטתו, שלא היו נסיבות נוספות (מבחן הסיבה בלעדיה אין) ושהדירה הייתה נמסרת במועד החוזי אלמלא אותה נסיבה מעכבת. במסגרת זו, נרצה לבדוק שלא התרחשו מספר נסיבות במקביל, כך שלצד העיכוב בחודשי המלחמה לא יתרחשו במקביל נסיבות נוספות כמו נטישת הקבלן המבצע.

לפי המבחן המשפטי, עלינו לשאול האם היה על היזם לצפות את אותה נסיבה מעכבת, ובהקבלה למקרה שלפנינו – עלינו לשאול אם היה על היזם לצפות שתפרוץ מלחמה. הגישה העקבית בפסיקה היא שבמציאות הקיימת – יזם במדינת ישראל צריך לקחת בחשבון אירועים כמו מלחמות או אירועים ביטחוניים.

במסגרת המבחן הכללי, עלינו לבחון האם בנסיבות העניין חל הצורך לפטור את היזם מתשלום פיצוי. מדובר במבחן כללי שבמסגרתו יש לקחת בחשבון שורה של שיקולים כמו: רווחיות הפרויקט, הפעולות שננקטו לצמצום העיכוב, ניסיונות היזם להיפרע מצדדים שלישיים

במקרה שלפנינו, המבחן המהותי הוא מבחן הציפיות (המבחן המשפטי). וכל זאת למה?

מפני שהמבחן העובדתי מורכב ממבחני משנה שכוללים את מבחן השליטה: האם ליזם היה שליטה על הנסיבה המעכבת או האם היה בידיו למנוע אותה? מאחר שברור שמלחמת "חרבות ברזל" לא הייתה בשליטת היזמים ושלא היה בידם למנוע אותה, אנו נותרים עם מבחני משנה כגון מבחן הסיבה בלעדיה אין (קיומן של נסיבות מעכבות נוספות) והאם הדירה הייתה נמסרת במועד החוזי אלמלא אותה נסיבה מעכבת?

ואולם, ראוי לקצר במקום בו נוכל להרחיב ונציין כי 99.99% מרוכשי הדירות אינם זוכים לשיתוף פעולה מצד יזמים בכל הקשור להמצאת מסמכים וחשיפת נסיבות מעכבות – על כן, מבחינת מעשית, בחינת יתר הנסיבות המעכבות אינה אפשרית מצד רוכשי הדירות.

איחור במסירת דירה וחרבות ברזל - ספק אם בארצנו מלחמה מהווה כח עליון

הגישה הרווחת בפסיקה לגבי טענות פטור מתשלום פיצוי מכח חוק המכר דירות בשל מלחמה:

לעומת זאת, המבחן המשפטי מציב שאלה פשוטה עם מענה ברור ועקבי לפי הפסיקה – כך שביחס לשאלה האם היה על היזם לצפות שתפרוץ מלחמה – המענה לשאלה חיובי (אך ישנה דעת יחיד המסייגת זאת ודורשת לבחון את השלכות האירוע על התחייבויות הצדדים). ואכן, בהליך ת"ק (בת ים) 39116-05-23  קרפ נ' קבוצת אהרוני (מ.א) יזום והשקעות בע"מ (נבו, 20.03.24), פירט כב' השופט אדי לכנר את ההשפעה של אירועים ביטחוניים ומלחמות על קיום חיובים על התחייבות למסור את הדירה במועד החוזי, כך:

"עוד יש לציין כי בית המשפט העליון כבר נדרש בעבר לסוגיית הסיכול בשל מלחמה. בעניין ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, לג(3) 639 (1979), שעסק בהשלכות מלחמת יום הכיפורים, הביע השופט לנדוי בדעת יחיד את עמדתו לפיה - "...לדעתי כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבענייני מלחמה ושלום, הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל, והאם אין די בסכנה צפויה כזאת כדי שתישלל טענת סיכול עקב פרוץ מלחמה?" עם זאת, אמירה זו הייתה בגדר הערת אגב והובעה בדעת יחיד בלבד, ומאז אותו פסק דין משנת 1979 השתנתה הלכת הפסיקה בנושא. ניתן להניח כי כיום בתי המשפט ייטו יותר להכיר בהתרחשות מלחמה כאירוע קיצון ובלתי צפוי, העשוי להצדיק במקרים מסוימים השתחררות מהתחייבות חוזית, תוך בחינת נסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה לגופו. ואכן, באחד מפסקי הדין המרכזיים בנושא – ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, נד(5) 506 (2000), הסתייג השופט אנגלרד מעמדת השופט לנדוי, קבע כי אין מדובר בהלכה מחייבת, והבהיר - "...את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים... לכן מן הראוי היה, בנסיבות המקרה של פרשת כץ נ' נצחוני, לבחון אם עליית המחירים שבאה בעקבות מלחמת יום כיפור הביאה לכך שקיום החוזה שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים." החלת אמות המידה האמורות על ענייננו מעלה כי הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח סיכול חוזה בשל מבצע "שומר החומות". אמנם מדובר באירוע חריג ובלתי שגרתי, אך כדי שיעלה כדי סיכול על חברת הבנייה להוכיח השפעה ממשית וקונקרטית של המצב הביטחוני על מהלך העבודות בפרויקט שבנדון. הנתבעת נמנעה מלהציג נתונים כמותיים המפרטים את הפסקות העבודה, היקף הנזקים מספר ימי העיכוב וכדומה. בהיעדרם של אלה, קשה לקבל את הטענה הסתמית כי המבצע הצבאי לבדו מהווה אירוע "כוח עליון" הפוטר אותה מאחריות. הנתבעת לא הצליחה להוכיח כיצד המבצע שינה באופן מהותי את התחייבויותיה החוזיות ופגע קשות ביכולתה לעמוד בהן.

 38.   לסיכום נקודה זו, על אף האמור בעניין כץ, ההלכה העדכנית יותר שנפסקה ברגב נוטה יותר לכיוון של אי שלילה אוטומטית של טענת סיכול בשל מלחמה, ומחייבת בחינה פרטנית של נסיבות המקרה והשלכותיו המעשיות. כאשר החלתי מבחנים אלה על הנתבעת, מצאתי כי לא עלה בידה להרים את הנטל להוכיח סיכול. טענותיה בהקשר זה היו כלליות מדי, ולא גובו בנתונים עובדתיים קונקרטיים על הנזקים והשיבושים שנגרמו עקב מבצע "שומר החומות". בכך לא עמדה ברף הראייתי הנדרש לצורך פטור מאחריות על בסיס הגנת הסיכול".

בדומה לכך, בהליך ת.א. (ת"א) 17191-11-22  פשה נ' גן השיקמים בע"מ (נבו, 06.08.24), ציין כב' השופט עדי הדר, אגב אורחא, כי "הפסיקה ממעטת מאד בקבלת טענה לסיכול חוזה, ואף נקבע כי באזורנו ספק אם יש לראות פרוץ מלחמה כסיכול חוזה".

לסיכום:

התופעה של  איחור במסירת הדירה אינה תופעה חדשה, אלא שהיא מוכרת וידועה כמכת מדינה מזה עשרות שנים. על כן, הניסיון מלמד שכל אירוע שמתרגש עלינו ועל מדינתנו מופיע לאחר בכתבי טענות של יזמים וקבלנים ככח עליון וכנסיבות המזכות אותם בפטור מקבלת פיצוי. אלא מאי, בעוד שהיזמים מתקשים להביא ראיות שיתמכו בטענותיהם – הרוכשים כורעים תחת הנטל הכפול של החזרי משכנתא, שכר דירה, הוצאות אחסון והובלה, השפעה הרסנית עלה התא המשפחתי, עוגנת נפש ועוד נזקים.

לצד פסקי הדין, הפסיקה הענפה שקיימת בנושא, המבחנים הנוקשים וההכרה בצורך ליתן לרוכשים הגנה מיוחדת – ניהול הליך משפטי כנגד יזמים ורוכשי דירות מחייב בקיאות בסדרי הדין, דיני הראיות ופרקטיקה הייחודית שנוצרה ביחס להליכים מסוג זה. שכן, לא פעם הליכים אלו מעוצבים או שמלאכת הבירור מתקצרת לנוכח התנהלות התובעים (רוכשי הדירות) בהליכים המקדמיים, בהעלאת טענות, בהתמודדות עם טענות היזם לפטור וכו'.