דברי התיקון לחוק השכירות והשאילה (שמוכר גם כ- חוק שכירות הוגנת) מלמדים על פערי הכוחות שקיימים מזה זמן רב בין המשכירים לבין השוכרים, על כשלי השוק שהשתרשו בעטיים ועל הצורך להסדיר ולתקן את חוסר האיזון שנוצר בין הצדדים באופן מקיף וממצה. עם זאת, ראוי לציין כי המסגרת הנורמטיבית שחולשת על היחסים של הצדדים להסכם השכירות אינה מצומצמת והיא כוללת את חוק החוזים, חוק הנזיקין, חוק הערבויות וכן פסקי דין מחייבים שהוצאו תחת ידם של בתי המשפט.
אך למרות זאת, וחרף המסגרת הנורמטיבית הרחבה שחלה על תחום השכירות, עדיין ישנם כיום הסכמים שכוללים סעיפים והוראות שנפסלו זה מכבר על ידי בתי המשפט, ולא פחות חמור מכך - משכירים שפועלים מכח אותם סעיפים מתוך תפיסה (שגויה) כי הם תקפים ובהתעלמות מוחלטת מפערי הכוחות שאפיינו את יחסי הצדדים בעת החתימה על הסכם השכירות.
כתוצאה מכך נגרם לצדדים נזק כפול: ראשית, הסכמי המכר שנחתמו על ידם לא משקפים את רצונם, לא מסדירים את היחסים ביניהם ולא מקנים להם ודאות משפטית באשר לפעולות שעומדות לרשותם במקרה של הפרה. שנית, צד להסכם שיפעל על פי סעיף שבוטל על ידי בית המשפט חשוף להפרה של השכירות מצדו או לביצוע פעולה בניגוד להוראות כל דין ובתשלום פיצוי כספי כתוצאה מכך.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב בהליך תא (ת"א) 23224-09-13 אושרי אלפסי יאיר נ' אס.אל.אס. מפרשים בע"מ, נדרש בית המשפט (שוב) להכריע בדבר תוקפם של סעיפים בחוזה שכירות המתירים לפנות שוכר ללא צו של בית משפט במקרה של הפרת הסכם השכירות על ידו.
לכאורה, ניתן לראות בסעיף זה כתנאי לגיטימי שמגן על המשכיר מפני פגיעה בזכויותיו, אולם במרבית המקרים שאלת ההפרה שנויה במחלוקת, וזאת בעיקר בשל הנושאים שיפורטו להלן:
השוכר טוען להפרה מקבילה של המשכיר.
המשכיר הסתמך על סעיפים שנקבעו כ - "לא קבילים" על ידי בית המשפט.
הסעיפים נוגדים דברי חקיקה שונים.
ההפרה הנטענת אינה הפרה יסודית שמצדיקה את ביטולו של הסכם/חוזה השכירות.
השוכר טוען כי ההסכם לא הופר על ידו.
ואכן, גם במקרה שלפנינו (כמו במקרים דומים שנדונו קודם לכן בפני ערכאות שיפוטיות), המשכיר הסתמך על סעיף בהסכם השכירות שמאפשר לו לפנות את השוכר מבלי לקבל צו מבית משפט, להוציא את רכושו מהמושכר ולראות בשוכר כפולש "טרי" שמעולם לא נחתם עמו הסכם שכירות.
מיותר לציין כי, הוראות אלו מצביעות באופן חד משמעי וברור על פערי כוחות שהיו קיימים בעת החתימה על הסכם שכירות, חוסר יכולתו של השוכר להשפיע על נוסח ההסכם, על ניצול של הפערים על ידי הצד החזק להסכם (המשכיר) ויותר מכל - על הסכנה שטמונה בהעדר ריסון והגבלה של פערים אלו בעת מעבר מהמישור החוזי למישור הפיזי..
לפי עובדות המקרה שמתוארות בפסק הדין נקבע כי פינויו של השוכר בוצע לאחר שהוא לא שילם את שכר הדירה במועדים שנקבעו במשך מספר חודשים, ומה גם שהשוכר ולא התייחס למכתבי התראה שנשלחו אליו. הואיל וכך, ומכח נסיבות אלו, המשכיר החל בפינוי השוכר מהמושכר.
לעומת זאת, השוכר טען (מרבית טענותיו נדחו בפסק הדין) כי נגרמו לו נזקים עקב הצפה שארעה במושכר, כי הנכס שהושכר לא תאם את מטרת השכירות, שנגרמו לו נזקים עקב וכתוצאה מהתנהלות המשכיר, כי הוא לא קיבל את הפיצוי שסוכם בינו לבין המשכיר בעקבות הצפת המושכר וכן כי נגרמו לו נזקים בעקבות פינוי המושכר שלא כדין.
במסגרת התייחסותו של בית המשפט לטענות הצדדים נקבע כי הסכם השכירות הופר על ידי השוכר ושלא הוכח כי המשכיר לא שילם את הפיצוי שסוכם עמו בעקבות ההצפה. כמו כן, נשללה טענת השוכר לאי התאמות בנכס שלא עלו הקנה אחד עם מטרת השכירות כיוון שהשוכר אישר בחתימתו בחוזה השכירות כי הוא בחן את המושכר ומצא אותו מתאים למטרותיו, כך שלא ניתן לקבל טענה מאוחרת בדבר אי התאמות ביחס למטרת השכירות אשר היו ידועות לו במעמד החתימה ואשר היה ביכולתו לגלותן.
ביטול תנאי בחוזה השכירות המאפשר למשכיר לפנות את השוכר ללא צו של בית משפט:
עם זאת, ביחס לסעיף שמאפשר את פינוי השוכר מבלי שיינתן צו מתאים מבית המשפט נקבע כי מדובר בסעיף דרקוני אשר רומס את זכויות השוכר באמצעות התנהגות בריונית המקנה "כוח עודף" לצד החזק מבלי שגוף אובייקטיבי יכריע בטענות ובמחלוקת שהתגלעה בין הצדדים.
עוד נקבע, כי עקיפת הוראות חוק שמטרתן שמירה על הסדר הציבורי נוגדת את תקנת הציבור, ומשכך היא בטלה. לצורך המחשת הטענות נדונו פסקי דין וספרות משפטית בעלי דמיון רלוונטי למקרה שלפנינו - כגון פסק דין בש"א 183955/03 אגבאריה מחמוד חוסי נ' תחנת סונול מכבים בע"מ, בו ניתנה התייחסות לעניין דומה כמפורט להלן:
"המשיבה מודה כי עשתה דין עצמי ופינתה את המושכר, בהסתמך על הוראת סעיף 14 ד' להסכם (ראה סעיף 12 לתצהיר המשיבה תחת הכותרת "פינוי המושכר"). אין להשחית מילים, על אותם סעיפים המופיעים לא אחת בחוזי שכירות המאשרים "סעד עצמי" של פינוי בכוח ממקרקעין המוחזקים ע"י הצד, שאת פינויו מבקשים. סעיפים כאלו, חבל שהם ממשיכים להיכתב ולהופיע בחוזים, לאחר שבתי המשפט פסקו לא אחת, כי מדובר בסעיפים שתוכנם פסול, שהם בלתי חוקיים או סותרים את תקנת הציבור והם בטלים ומי שפועל על פיהם, מסתכן לעיתים בחריגה מהוראות הדין ובלאו הכי מסתכן בביצוע מעשה פלילי (ראה בכלל זה סעיף 189 לחוק העונשין, ראה ע"פ 71216/01 - 71310/01 מדינת ישראל נ' דניאל אזנגי [פורסם בנבו] בבית המשפט המחוזי בת"א).
במקרה דנן, גם אם סברה המשיבה, כי המבקש מחזיק במושכר שלא כדין, אין היא רשאית ליטול את החוק לידיה ולעשות שימוש בסעד עצמי בטרם ביררה באופן יסודי עם הגורם המוסמך (בית משפט) את טענותיו של המבקש, כי הוא מחזיק כדין ובזכות במשך למעלה מעשרים שנה במקרקעין, שכן חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 בסעיף 18, מתיר שימוש למחזיק כדין כנגד אדם שתפס את המקרקעין שלא כדין, תוך 30 יום מיום התפיסה"
כמו כן, נערכה בפסק הדין השוואה בין סעיפים בחוזה השכירות המאפשרים את פינוי השוכר ללא צו מבית המשפט לבין הוראותיו של חוק המקרקעין בדבר פינוי פולש למקרקעין (מי שמחזיק במקרקעין שלא כדין), ובהתאם לכך נקבע כי לא ניתן להחיל את הוראות החוק על מי שמחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות, ובכלל זאת לא ניתן להחיל את הסעיף באופן שסותר את הוראות חוק המקרקעין.
הפתרון - הגשת תביעה לפינוי מושכר:
במסגרת פסק הדין ניתנה התייחסות למקרים בהם המשכירים יפגעו עקב ניצול לרעה של הוראות ובשל פרשנות של בתי המשפט - וזאת, בדיוק כמו במקרה שלפנינו בו נקבע כי השוכר לא עמד בהתחייבויותיו, ומשכך הוא הפר את חוזה השכירות. עם זאת, צוין כי לפגיעה זו יש מענה יעיל ומהיר יחסית הניתן באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר, כך ניתן לפעול לפינוי השוכר מהמושכר תוך ליבון הנושאים שבמחלוקת בתוך פרק זמן קצר יחסית, וזאת מבלי שיינקטו פעולות חד צדדיות אשר כשההתייחסות לגביהן על ידי בית המשפט תוארה לעיל.
Kommentare