האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

המאמר שלפנינו עוסק בשאלה האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

היחסים בין בעלי דירות בבית משותף ידועים במורכבותם, בשינוי התכוף שחל בהם ובהתאמתם לרוח התקופה. במסגרת השינויים התכופים שמתרחשים לא פעם עולות בקשות להרוס בנייה להרחבת דירה שבוצעה בהסכמתם, ללא הסכמתם או בשתיקה המהווה הסכמה.

מנקודת המבט של בעל הדירה שהרחיב את דירתו הדרישה להרוס את הבנוי ולהחזיר את המצב לקדמותו נראית תמוהה, מפתיעה ומקוממת. שכן, איך ייתכן שינוי במצב הקיים בחלוף מספר שנים. לעתים, מדובר בבעל דירה שקנה את הדירה עם אותן תוספות.

מנגד, מבחינת בעל הדירה שמבקש להרוס את הבנוי, אין שום סיבה שבעל דירה אחד ינכס לעצמו חלקים מהרכוש המשותף ויפיק מהם הנאה ותועלת באופן בלעדי ובאופן שמונע מיתר בעלי הדירות לעשות שימוש.

לפי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון כי חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף יוצמדו לדירה מסוימת. אולם, לפי סעיף 62(א) לחוק המקרקעין נקבע שהרחבת דירה תעשה ברוב של 75% מקרב בעלי הדירות, ואילו הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה תעשה בהסכמת כל בעלי הדירות.

למרות הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות כאמור לעיל, ייתכנו מקרים בהם הרחבה או שימוש ברכוש המשותף יותרו מכח רישיון על המקרקעין שאינו מהווה זכות במקרקעין או זכות מוקנית מכח הוראות הדין. זכות זו גם אינה ניתנת לרישום בתקנון הבית המשותף או בטאבו.

לכן, בניגוד להנחות היסוד המוטעות שרווחות אצל חלק מבעלי הדירות – לא כל בנייה על הרכוש המשותף דינה הריסה ולא כל הסכמה שאחד השכנים נתן בעבר מחזיקה לנצח. שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו ולפי נסיבותיו הפרטניות.

כפי שצוין לעיל, המענה לשאלה הנ"ל משתנה בהתאם לנסיבות, כך שיתכנו מקרים שבהם ההרשאה תהיה בלתי הדירה ומנגד יתכנו מקרים שבהם יהיה ניתן לבטל את ההסכמה למפרע.

הרחבת דירה קיימת על חשבון שטחים ברכוש המשותף ידועה כתופעה נפוצה בכל חלקי הארץ. כשם שישנן מספר דרכים לבצע את פעולות ההרחבה, כך ישנן מספר דרכים לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות לביצוע ההרחבה.

המאמר אינו עוסק בבחירת הדרך הטובה והבטוחה ביותר או ברוב הדרוש מקרב בעלי הדירות להרחבת הדירה (ובאם בכלל צריך אישור) (באפשרותכם להיכנס למאמר), אלא בסקירת המצב המשפטי ביחס לבקשות הריסה, סבירותן וטעמי ההתנגדות של בעלי הדירות שהרחיבו את דירתם.

להלן, מספר שיקולים ועקרונות משפטיים שיוצרים את הנסיבות שבאמצעותם יוכרע "כל מקרה לגופו".

סיווג המבנה – האם מדובר במגרש, בניין רב קומות או בית דו משפחתי:

עבודות ופעולות ההרחבה מתאימות את עצמן בדרך כלל לסוג המבנה ולתוספת הבניה שביכולתו להכיל. כך למשל, בבתים משותפים אנו נראה בדרך כלל תוספת יחידת דיור על הגג, הרחבת שטח הגג, התקנת ממד"ים ומרפסות, הוספת מעלית, ניצול של הגינה וכו'.

לעומת זאת בבתים פרטיים שמורכבים מבתים דו משפחתיים בעלי קיר משותף או בבתים שכוללים שתי יחידות דיור למעלה ושתיים למטה (מכונים גם 2 על 2 או 4 על 4, וכן דירות גג - גן) תבוצע חלוקה של המגרש או חלוקה של השטח בדירת הגג תמורת זכויות בנייה.

עבודות ופעולות ההרחבה משתנות לפי סוג הבנייה הקיימת, כך שבבניין מגורים קרוב לוודאי שנראה בנייה על הגג או הוספת מרפסות וממ"דים; בבתים דו משפחתיים או במבנים שכוללים שתי דירות למעלה ושתיים למטה סביר להניח שנראה בנייה של חדר או חדרים מעל הבנייה השכן שבנה למטה ביצע, ניצול זכויות בנייה וכיוצא בזה פעולות הרחבה.

סיווג העבודות – האם יש חריגות בנייה, השגת גבול או עבודות מכח היתר בנייה:

היות שמדובר בבקשה להריסה של עבודות שבוצעו או כפי שנהוג לכנות – החזרה של המצב לקדמותו – ישנה חשיבות יתרה לסיווג העבודות. כך למשל, ישנו הבדל בין עבודות שבוצעו בהסכמת יתר בעלי הדירות, אך מבלי שהוגשה בקשה להיתר בנייה (כלומר, מדובר בחריגות בנייה) לבין עבודות שבוצעו מכח היתר בנייה.

אולם, גם בעניין זה ישנם הבדלים – שכן, בקשה להיתר בנייה עוסקות בפעולות רישוי ותכנון ולא בחלוקה מחדש של המצב הקנייני. עוד ידועה היטב ההלכה לפיה אין בכוחם של מוסדות תכנון לשנות את המצב הקנייני.

כמו כן, הנסיבות משתנות אם הבקשה לצו הריסה מוגשת זמן קצר לאחר שעבודות הבנייה החלו או בחלוף מספר שנים ממועד השלמתן. הנסיבות ישתנו עוד יותר אם יהיה מדובר בתביעה שהוגשה מספר שנים לאחר שהעבודות בוצעו מכח היתר, שכן אז עשויה להיווצר טענת הגנה לרשות חוזית (לעומת רשות מכללא).

שונה מכך המצב בו הבנייה בוצעה על פי היתר בנייה, אך הרישום בטאבו לא תוקן , כך שהסכמת יתר בעלי הדירות לא השתכללה לזכות קניינית.

כפי שיובהר בהמשך, לרכוש המשותף יש הגדרה ייחודית שמבדילה בינו לבין שטח שהוצמד לדירה מסוימת. כך שביחס למקרים בהם הבנייה בוצעה על המקרקעין של הזולת על הקמת חומה על השטח של השכן – קיים דין אחר ופסיקה שונה.

שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף :

תביעה להחזרת המצב לקדמותו נתונה להשפעתם של מאפייני המבנה, סיווגו העבודות ובנוסף – מהשימוש שניתן לבצע ברכוש המשותף. ככלל, לפי הפסיקה שימוש פסול ברכוש המשותף הוא שימוש קבוע שמונע מבעל דירה אחר בבניין לעשות שימוש אחר באותו חלק ברכוש המשותף.

בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה צוינו מקרים בהם בתי משפט הורו על הסרת שלט שהותקן בחזית הבניין משום שהפעולה מהווה שימוש אסור ברכוש המשותף, ביטול היתר בנייה שכלל ניצול זכויות בנייה של השכנים וכו'.

לעומת זאת, בהליך ה"פ (ירושלים) 54930-04-15 קסורלה נ' ברגר (פורסם בנבו, 06/03/2018) (להלן: "עניין קסורלה"), בית המשפט דחה בקשה להריסת שביל שנבנה על הרכוש המשותף בחלקו ועל בנייה שנעשתה בחלקה על שטח ששויך לדירה אחרת.

בעניין קסולרה נקבע בפסק הדין כי התובעים יהיו רשאים להשלים את הבנייה ברכוש המשותף והוקנתה להם זכות שימוש בשביל, אך הזכות הקניינית נותרה אצל כלל בעלי הדירות. כן נקבע כי בעבור גריעת השטחים מהרכוש המשותף יהיה עליהם לשלם פיצוי בסך של 70,000 ₪.

לכאורה, ניתן לתהות כיצד פסק דין שמורה על הסרת שלט מקיר חיצוני בבניין דר בכפיפה אחת עם פסק דין שמשאיר על כנו שביל שהוקם על הרכוש המשותף, גרם לירידת ערך ומנע מבעלי הדירות גישה אליו.

כפי שנפרט בהרחבה בהמשך, קיימים מספר מבחנים והלכות לבחינת הסכמתם של בעלי הדירות לבנייה, תום הלב של הצדדים (הן ביחס לבקשת ההריסה והן ביחס לבניה), ההשפעה על יתר השכנים וכו'.

חלוקת זכויות הבנייה ברכוש המשותף:

בעניין קסולרה בית המשפט ביסס את החלטתו על הלכה שקיימת למעלה מ- 60 שנה לפיה בעלי הדירות יכולים להקנות זכות שימוש במקרקעין מכח התנהגותם. הקניית זכות זו נחשבת למתן רישיון של שימוש במקרקעין, והיא מכונה גם רישיון מכללא.

מתן רישיון של שימוש במקרקעין באמצעות התנהגות עולה בקנה אחד עם סעיף 23 חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים כללי") אשר קובע כי "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".

בנוסף, במסגרת פסק הדין בעניין קסולרה הובאו מקורות מהספרות והפסיקה שגורסים כי במסגרת ההחלטה אם להחזיר את המצב לקדמותו או לאו – יש לבחון האם יש לפטור את נותן הרשות במקרקעין מהסכמתו הקודמת לפי שיקולי צדק, תוכן הציפיה, מידת ההסתמכות, התנהגות הצדדים, שינוי מצבו של המורשה לרעה, השקעות שבוצעו על ידו, הסתמכות (סבירה ובתום לב) וכו'.

בעניין קסולרה מדובר היה במגרש שחולק לשני מגרשי משנה שיצרו מגרש קדמי ואחורי. על כל אחד אחד מהם הוקם בית דו משפחתי. בין בעלי הדירות במגרש בוצעה חלוקה בהסכמה של המגרש ל- 4 "תתי חלקות", זאת באמצעות הסכמה שבחלקה נעשה בכתב וחלקה בהתנהגות. לאחר שכלול כל הגורמים השונים – הוחלט שהמקרה דנן מצריך פיצוי כספי ולא את החזרת המצב לקדמותו.

מהו רכוש משותף ודרישה להחזרת המצב לקדמותו בשל נזק לרכוש המשותף?

עד לנקודה זו של המאמר חזרנו מספר פעמים על צמד המילים "רכוש משותף", אולם סביר להניח שמרביתנו לא מכירים את ההגדרה המשפטית למונח הנ"ל.

לפי חוק המקרקעין רכוש משותף מוגדר כ- "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

לכן, כל מה שלא מוגדר כדירה או שלא הוצמד לאחת מהדירות בבניין (כמו למשל חניה, מחסן, מרפסת, גג וכיו"ב הצמדות) נחשב לחלק מהרכוש המשותף. היות שלכל בעל דירה יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, יוצא שהרכוש המשותף שייך לכולם. מכאן גם הרציונל מאחורי סעיף 31.(א) לחוק המקרקעין שקובע כך:

"31.(א) באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –

(1) להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;"

התנגדות לבנייה יכולה להישען על קשת רחבה של טענות, לרבות: גרימת נזק לרכוש המשותף, תקנון הבית המשותף אינו מאפשר את ניצול זכויות הבנייה, ניצול זכויות בנייה מעבר לאלו שהתב"ע אפשרה במועד הענקת הזכויות, שימוש חורג במקרקעין, גרימת מטרדים וכו'.

התנגדות לשימוש או לבנייה ביחס לחלקים שהוצמדו לדירה נגזרת מסעיף 14 לחוק המקרקעין שקובע כי "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר", מכח סעיף 2 לתוספת הראשונה לחוק המקרקעין וכו'.

סוגי רישיון של שימוש במקרקעין וזיקת הנאה מכח השנים:

בהליך ה"פ (חיפה) 48918-01-15 מרים הראל נ' דוד קובה (פורסם בנבו, 06/08/2018)(להלן: "עניין הראל"), ניתנה התייחסות רחבה למונח "רישיון במקרקעין". לפי האמור בפסק הדין, רישיון במקרקעין אינו מהווה זכות במקרקעין כפי הגדרתה בחוק המקרקעין אלא בזכות להשתמש או להחזיק במקרקעין.

עוד צוין בעניין הראל שיש להבדיל בין שני סוגי רישיונות במקרקעין – רישיון המבוסס על "רשות חוזית" לבין "רשות גרידא". ברישיון החוזי תנאי השימוש והביטול צריכים להיקבע במסגרת תנאי החוזה, ואילו רשות גרידא שניתנה ללא התחייבות ניתן להפסיק בכל עת. רשות מכללא מתייחסת למצב בו ההסכמה נובעת משתיקה או העדר מחאה.

למרות שנקודת המוצא כי רשות גרידא או מכללא ניתנות לביטול, ייתכנו מקרים בהם יהיה מדובר ברשות בלתי הדירה מכח השתק, כך שביטולה יתאפשר רק על ידי בית המשפט.

התנאים להוכחת רשות בלתי הדירה:

בעניין הראל נאמר כי רשות גרידא או מכללא יכולות להפוך לבלתי הדירות רק ב- "נסיבות מיוחדות. על הטוען לה להראות כי בעל המקרקעין נותן הרישיון יצר אצלו ציפייה, בין אם בהסכמה מפורשת או בשתיקה, כי יוכל להשתמש במקרקעין כל עוד ירצה בכך, וכי בהסתמך על אותה ציפייה הוא שינה את מצבו לרעה."

מנגד, הרישיון על השימוש במקרקעין אינו מהווה עסקה במקרקעין או זכות במקרקעין [אלא זכות על המקרקעין – ראו ע"א 260/65 חייקין נ' ממר (פורסם בנבו, 20/12/65)]. משכך, הזכות אינה ניתנה להעברה במכר, בהורשה, בהמחאת זכויות וכיו"ב – כל עוד אין הסכמה מפורשת מנותן הרישיון.

יחד עם זאת, ולמרות האמור לעיל, חרף ההלכה לפיה ניתן לבטל את הרישיון בכל עת, כחלק מהבחינה של כל מקרה לגופו ייתכנו מקרים בהם רישיון על המקרקעין יוחל גם על הרוכש אם התנהגותו מעידה על השלמה עם הרישיון וההסדר שאליו הוא נכנס [ראו ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד(פורסם בנבו, 01/04/2004)]

בנוסף, בעניין עברון כהגדרתו להלן צוין שעל הטוען לרישיון לשימוש על המקרקעין מכח רישיון מכללא או גרידא שאינו בלתי הדיר להוכיח שנותן הרישיון התכוון לכך. כן נקבע שיש לבתי המשפט שיקול דעת רחב בעניין זה ויכולת לפסוק כי מדובר ברישיון בלתי הדיר או בביטול שמותנה בפיצוי כספי, והכל לפי נסיבות המקרה הקונקרטיות.

בהליך ת"א 498/16 גדעון נ' אלירן (פורסם בנבו, נבו 17.05.2020), נקבע באופן מפורש כי חלוקה בפועל של שטח המגרש בין בעלי הדירות, כך שבכל חלק שבו הוקנתה סמכות ייחודית נשללה זכותו של השכן מהווה רשות בלתי הדירה עקב התמורה הנעוצה לכל אחד מבעלי הדירות בשל אותה חלוקה.

האם ניתן לתבוע דמי שימוש ראויים בעד התקופה השימוש בוצע ברישיון?

תביעת בגין דמי שימוש ראויים בעבור השימוש במקרקעין בהקשר שלפנינו נעשית כאשר ישנה טענה להשגת גבול במקרקעין, כך שמבוקש פיצוי כספי מכח דיני עשיית עושר. כאשר הפיצוי בעד דמי שימוש ראויים מבוקש ביחס לתקופת דו ספרתית של שנים בתוספת הפרשי הצמדה, ריבית וכיו"ב דרישות – הפיצוי המבוקש עשוי לתפוח למספר אסטרונומי.

שאלת דמי השימוש הראויים זכתה להתייחסות נכבדה בשורה של פסקי דין בהם נטען על ידי הנתבעת לרישיון מכללא או גרידא. בהליך ת"א (שלום חי') 17803-02-18 עברון נ' גנדלין (פורסם נבו, 18.03.2021) (להלן: "עניין עברון") – בית המשפט חזר על ההלכה לפיה אין פיצוי למפרע בגין דמי שימוש בעד התקופה בה השימוש בוצע מכח רישיון על המקרקעין, כך:

" רשות הנלמדת בדיעבד אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא טענת הגנה בלבד מפני תביעה בגין השגת גבול. עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני. אולם, ככל שהיא נמשכת בלא תגובה מצידו של בעל המקרקעין היא יוצרת ציפיה אצל פלוני להמשך קיומה גם בעתיד, אשר בנסיבותיו של המקרה יהיה על בית-המשפט להביאה בחשבון, לענין קציבת המועד לפינוי

ובהמשך נכתב בעניין עברון:

"כאשר בעל נכס מודע לכך שמישהו מחזיק בנכס ומשתמש בו שלא כדין, והוא אינו מביע התנגדות לכך, עלול הבעל להיות מושתק מלדרוש השבה מיידית של הנכס, או מלתבוע פיצוי בשל ההחזקה והשימוש בו, אם המחזיק שינה את מצבו בהסתמך על שתיקתו של הבעל. רואים במחזיק כמי שהיה בר רשות של הבעל, למשך התקופה שעד להבעת ההתנגדות על ידי הבעל".

אולם, לאחר שנותן הרישיון מביע התנגדות לתפיסת החזקה ברכוש המשותף או באותם שטחים שהם טעונים רישיון על המקרקעין – קמה לו זכות להגיש תביעה לסילוק יד במקרקעין ולדרוש פיצוי כספי בעד השימוש החל ממועד זה.

זיקת הנאה מכח השנים:

לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין זיקת הנאה מכח השנים על מותנית בהתקיימות התנאים הבאים במצטבר:

94. (א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה.

(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)

בעניין הראל כהגדרתו לעיל התנאים להתקיימות זיקת ההנאה מכח השנים חולקו לשלוש, כך:

"התנאים לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים נקבעו בסעיף 94 לחוק המקרקעין. הוראת חוק זו מציבה שלושה תנאים מצטברים לגיבושה של זיקה מכוח שנים (עניין אסטרחאן, עמ' 734-733).

[א] תנאי ראשון - הזכות נושא השימוש היא "זכות הראויה להוות זיקת הנאה".

[ב] תנאי שני - אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 לחוק המקרקעין.

[ג] תנאי שלישי - השימוש נמשך שלושים שנים רצופות. לעניין זה חל הסייג הקבוע בהוראת סעיף 94(ב), לפיה, התנגדות בעל המקרקעין לשימוש מפסיקה את רצף שלושים השנים.

לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין זיקת הנאה מוגדרת כ- "שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". לפי סקירה שנעשתה לפסקי דין מנחים נקבע כי התנאי השני מחייב שאין רשימה סגורה לפעולות המהוות שימוש הנוגד במקרקעין, אך יש צורך שהוא ישלול "את זכות בעלי המקרקעין הכפופים. אולם צוין כי תכונות בסיסיות של שימוש המאפשר רכישת זיקת הנאה מכוח שנים כוללות: שימוש הנוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; שימוש גלוי וחשוף לעין כל; שימוש הנמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; וכן שימוש שמקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש."

לפרטים נוספים ניתן לפנות למשרדנו.

כפיר חיון, עו"ד | מקרקעין - נדל"ן