החלפת חברת מעליות בבית משותף

ניהול הבית המשותף ואחזקתו מחייבים את בעלי הדירות בבניין לקבל החלטות ולבצע פעולות לצורך שמירה על מתקניו, אביזריו והרכוש המשותף בבניין. אולם, כפי שידוע לרבים מאתנו, קבלת החלטות בבית המשותף מעולם לא היית משימה פשוטה, וכך לא אחת קורה שכמעט על כל נושא שמועלה לסדר היום באספת בעלי דירות מתקבלות מספר גישות ודעות שונות שמסבכות את הליך קבלת ההחלטות.

למאמר מקיף בעניין בית משותף - לחצו כאן

המחלוקות או התפלגות הדעות המתוארות לעיל עשויות להתגלות בין בעלי הדירות עצמם או לחלופין בין בעלי הדירות לבין גורמים חיצוניים \, כגון: בעלי דירות מבניינים סמוכים, אנשי מקצוע שאחראים על גינון וניקיון וכו', חברות אחזקה, ספקים ונותני שירותים נוספים.

לעניין הגורמים החיצוניים, אחזקתו של הבניין מחייבת את בעלי הדירות להתקשר עם חברות חיצוניות בהסכמים למתן שירותים בקשר למתקני הבית המשותף, ובהם: מעליות, אינטרקום, דוודים, חדרי מכונות, חדר טרנספורמציה, מערכת הסקה, טיפול בחניות רובוטיות/מתקן ומערכת הגז.

לעומת זאת, במישור שבין בעלי הדירות עצמם עשויות להתגלות מחלוקת בנוגע לקבלת החלטות בבית המשותף כמו ביצוע פרויקט תמ"א 38, שיפוץ החזית, התקשרות עם גורמים חיצוניים, ביצוע תיקונים, בחירת עם זהות הגורמים החיצוניים שעמם ייחתם הסכם להזמנת שירותים וכו'.

בכל הקשור להסדרת היחסים בין בעלי דירות עצמם קיימים כיום מנגנונים שקובעים כללים ברורים לעניין זה, ובהם: מינוי של ועד בית מטעם בעלי הדירות אשר אמון על ניהול הנושאים השוטפים של הבניין וחשבונותיו, קיום אספת בעלי דירות אחת לשנה ועוד אספות שלא מן המניין לפי הצורך, הגדרת מנגנון קבלת החלטות במסמכי הבית המשותף (תקנון הבית המשותף), וכן קביעת הוראות מחייבות בחוק המקרקעין, בתקנות ובהוראות כל דין.

כשם שישנם מנגנונים בחוק שמסדירים את היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם, ואף מגדירים פתרונות אפריוריים למקרים שכיחים, כך ישנה הסדרה בחוק להתקשרויות מסוימות בין בעלי דירות לבין גורמים חיצוניים. בהתאם לכך, בחוק המכר דירות נקבעו כללים לעניין החלפת חברת ניהול שמינויה נעשה ע"י הקבלן, ואילו בחוק המקרקעין ישנה התייחסות להחלפת ספק גז, מערכת הסקה וכו'.

התייחסת נוספת בחוק לאופן ההתקשרות של בעלי דירות בבית המשותף עם גורם חיצוני קיימת גם בצו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות למעליות), תשמ"ד-1984, אשר קובע מספר מחיל מקדמיים לכל התקשרות בין חברת מעליות לבין בעלי דירות/ועדי בתים, ובהם: זכותם של בעלי הדירות לבטל את ההתקשרות באמצעות מתן הודעה מוקדמת של 3 חודשים מראש, תחום משך ההתקשרות למשך 12 חודשים, ועוד מספר פרטים שנועדו להבטיח בעיקר כי בעלי הדירות יקבלו שירות מאת גורמים מקצועיים, בעלי ההסכמה הנדרשת ואישורי העבודה.

התייחסות נוספת ליחסים שבין בעלי הדירות לחברת המעליות נמצאת בחוק הגנת הצרכן בכל הקשור לחובה למסור פרטים, מחיר ותיאור נכונים של השירות, חוק החוזים שניתן מכוחו להשלים פרטים חסרים או לקבל סעדים שעומדים לרשות כל אחד מהצדדים במקרה של הפרה, ודינים נוספים – אולם, התייחסות פרטנית וישירה נמצא בצו הפיקוח כאמור לעיל.

במקרה שנדון לאחרונה בפני בית משפט השלום בפתח תקווה בהליך ת"ת 44645-12-16 ברלינר מעליות בע"מ נ' גורי, נדרש בית המשפט להחליט האם בעלי הדירות שהודיעו על סיום ההתקשרות מול חברת מעליות נדרשים לשלם בעבור 3 החודשים של ההודעה המוקדמת או לחלופין האם יש להעדיף את גישת בעלי הדירות ממנה עולה שעל חברתה מעליות, התובעת, להפסיק את חיוביה מיד לאחר שליחת הודעה על הפסקת ההתקשרות.

כמו כן, בית המשפט נדרש להכריע האם חברת המעליות יכולה לתבוע בנוסף לוועד הבית, גם את בעלי הדירות שנטלו על עצמם את האחריות לנהל את הבניין.

תחילה, ולצורך קבלת החלטה בעניין, בית המשפט נדרש לאפיין את ההסכם להפסקת שירותים שנחתם בין הצדדים, כשבסופו של דבר הוחלט כי מדובר בהסכם בעסקה מתמשכת לתקופה קצובה. כלומר, לפי החלטת בית המשפט, היות שהצדדים לתביעה חתמו על הסכם שתוקפו למשך 12 חודשים, כאשר בתום התקופה הוא מתחדש באופן אוטומטי יש לקבוע כי מדובר בעסקה מתמשכת לתקופה קצובה.

בהמשך, בית המשפט בחן את טענת הנתבעים, ועד הבית, לפיה חברת המעליות לא רשאית לגבות בעסקה מתמשכת דמי ביטול בגובה של 3 חודשי הודעה מוקדמת, וזאת לאור הוראותיו המחייבות של חוק הגנת הצרכן. אולם, מסקנותיו של בית המשפט היו שונות. שכן, לאחר בחינה של הוראות החוק נקבע כי האפשרות לבטל עסקה טרם זמנה ניתנה רק ביחס למגוון מצומצם של עסקאות, בעוד שביחס לדמי הביטול ישנה חובה לציין את גובהם (וגם את מדיניות הביטולים).

לעומת זאת, נראה כי בית המשפט העדיף בפסק הדין את גישת התובעת לפיה צו הפיקוח מהווה הוראת חוק ספציפית לשירות שניתן על ידה, וכי מכוחו של צו זה נקבעו דמי הביטול בגובה של 3 חודשי הודעה מוקדמת. כמו כן, נתקבלה גם פרשנותה של התובעת להוראות חוק בכל הקשור לביטול מוקדם של עסקה מתמשכת וכו'.

מסקנה, בית המשפט קבע כי ועד הבית רשאי להביא לידי סיום את הסכם השירות שנחתם עם חברת המעליות קודם לסיום תקופת ההתקשרות באמצעות מתן הודעה מוקדמת של 3 חודשים מראש. אולם, כשם שוועד הבית רשאי לעשות זאת מכח צו הפיקוח, כך גם חברת המעליות רשאית לגבות תשלום 3 חודשים קדימה מכוחו.

מהאמור לעיל עולה כי, על צו הפיקוח חל על הסכמים שעניינם מתן שירותים למעליות, וכן שמכוחו של צו הפיקוח ניתן להביא הסכמים לידי סיום טרם זמנם. עם זאת, גם חברת המעליות רשאית לגבות את שכרה עד לסיום התקופה של ההודעה המוקדמת. כמו כן, בית המשפט דחה את טענת התובעת כלפי בעלי הדירות שמנהלים את ועד הבית היות שבנסיבות העניין לא התקיימו התנאים להרמת מסך מעל התאגדותם של בעלי הדירות שידועה כ- ועד הבית.

#בתיםמשותפים #ועדבית #החלפתחברתמעליות