נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

ניהול תקין של הבית המשותף מחייב את בעלי הדירות להקפיד על תחזוקה נאותה של הבניין ולתקן ליקויי בנייה שהתגלו בדירות וברכוש המשותף. אולם, במקרה של נפילת אריחים או בעיות רטיבות חמורות שנובעות מכשל באיטום של החיפוי החיצוני – חל הצורך לאתר את הגורמים לליקויים, לבדוק אלו חלקים ברכוש המשותף ובבניין יש לתקן, לבצע את עבודות התיקון בפועל, לשכור מומחים ואנשי מקצוע, וכמובן – לממן את כל הפעולות הללו.

כאמור, מדובר בפעולות מורכבות שעלותן אינה מבוטלת.

במאמר נוסף שנכתב ביחס לנפילת אריחים בבניין – ניתנה התייחסות כללית לאחריות של בעלי הדירות, לסכנה הנובעת מליקוי זה, התייחסנו לאפשרות כי הבניין יוגדר כמבנה מסוכן, מתי תוטל האחריות לתיקון הליקויים על היזם וכו'.

מאז פרסום המאמר ועד להיום התקבלו שיחות מבעלי דירות שביקשו להטיל אחריות על היזם גם בחלוף 20 שנים ומעלה ממועד המסירה. למרות שדרישתם במקומה, שכן ישנם בניינים שהחיפוי החיצוני שלהם לא ניתק גם בחלוף 50 שנה, הטלת האחריות על היזם אינה שאלה פשוטה. במאמר הנוכחי ננסה להציג נדבך נוסף לשאלה האם ניתן להטיל את האחריות על היזם, כשגם הפעם המידע יגובה בהוראות חוק ופסקי דין שניתנו בהקשר לכשלים וליקויים מהסוג הזה.

רוצים לדעת האם ניתן לחייב את ועד הבית או את בעלי הדירות בתיקון ליקויים במקום היזם – כנסו למאמר שבקישור זה.

בכל מקרה אחר בו בעלי הדירות לא יצליחו להוכיח כי האחריות לתיקון הליקויים חלה על היזם – הם יצטרכו לשאת בעלויות התיקון.

מסגרת נורמטיבית לתיקון ליקויים – חוק המכר דירות:

מבחינת המסגרת הנורמטיבית, דרך המלך היא לתבוע תיקונים מהיזם בשל האחריות שמוטלת עליו מכח הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"). במסגרת זו, חלה על היזם החובה לתקן את הליקויים שהתגלו בדירות וברכוש המשותף במהלך תקופת הבדק; תקופה שמשתנה בהתאם לסוג הליקוי ומיקומו.

לפי חוק המכר דירות – תקופת הבדק ביחס לכשל באיטום של החיפוי החיצוני בבניין עומדת על ארבע שנים, ואילו ביחס לנפילת אריחים – שבע שנים. בתום תקופת הבדק מתחילה תקופת האחריות שנמשכת שלוש שנים.

במהלך תקופת האחריות – נטל ההוכחה כי הליקוי נגרם באשמת היזם מוטל על בעלי הדירות, זאת לעומת תקופת הבדק בה היזם נדרש להוכיח שהליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל של הרוכשים. מכאן, יש לעבור לשאלה שעלתה במרבית השיחות: מתי מתגבשת אחריותו של היזם – ממועד הגשת התביעה או ממועד שליחת ההודעה בדבר הופעתו של הליקוי.

לפיכך, אם נשלחה ליזם הודעה בדבר נפילתם של אריחים או כשל בחיפוי החיצוני שגרם לרטיבות במהלך תקופת הבדק – ישנה חזקה כי האחרית לכך חלקה על היזם, אלא אם הוא הצליח להוכיח אחרת. באם ההודעה נשלחה במהלך תקופת האחריות או לאחריה – יש להראות כי הליקוי נגרם בשל מחדל או רשלנות של היזם.

באם ההודעה נשלחה לאחר שתקופת האחריות הסתיימה – על הרוכשים להראות כי חלה התיישנות שלא מדעת או להצביע על גורמים אחרים שיהדפו את טענת ההתיישנות שהעלה היזם. במצב שכזה יהיה צורך למקד את התביעה בעילות שמקורן בפקודת הנזיקין או בדיני החוזים.

עדכון היזם בדבר הופעתם של ליקויים:

לפי סעיף 4.א. לחוק המכר דירות, התנאי הראשון להטלת אחריות על היזם הוא עדכון היזם בדבר הופעתם של ליקויי בנייה בדירה או ברכוש המשותף. הוראות החוק אינן קובעות אם מדובר בהודעה בכתב, בעל פה, דואר אלקטרוני או דואר רשום.

ככלל, ועל פי ההלכה הפסוקה, המועד הקובע להטלת אחריות על היזם הוא מועד שליחת ההודעה, זאת גם במקרים בהם התביעה הוגשה לאחר שתקופת הבדק הסתיימה. כך שאם ההודעה נשלחה במהלך תקופת הבדק - האחריות לתיקון הליקויים תוטל על היזם (בנוסף, יש להיזהר מהגשת תביעה מוקדמת).

עוד נקבע בהלכה הפסוקה שאין הכרח שהעדכון ייעשה בכתב [ראו בר"ע (ירושלים) 4071-02 סיידוף נ' יונתן אלה, חברה לבניין בע"מ (פורסם בנבו, 14/05/2002)], וכן שאין הכרח לשלוח הודעה בדואר רשום [ת"א (ירושלים) 42480-01-15 אדוארד דורפמן נ' האחים ישראל בע"מ פורסם בנבו, 06/09/2019)].

יחד עם זאת, ולמרות האמור לעיל, מוטב כי הפניה ליזם תעשה בכתב ואף בדואר רשום, כך שיהיה תיעוד. לצורך המחשת הדברים, בהליך תא (י-ם) 47853-12-15‏ ‏ נציגות הבית המשותף איה אורן (נאמן) נ' נוה - גד בנין ופתוח בע"מ (פורסם בנבו, 17/10/2019), נדחתה תביעה משום שלא הוכחה פניה ליזם במהלך תקופת הבדק. כמו כן, שליחת הודעה בדואר רשום תמנע התמודדות מיותרת עם טענות נגד של היזם כי הפניה נעשתה בניגוד להוראות הסכם המכר.

לפיכך, מומלץ להודיע ליזם על התגלות הליקויים באמצעות שליחת הודעה בכתב שתתבצע באמצעות דואר אלקטרוני או דואר רשום. במסגרת זו, יש לבחון את הוראות ההסכם, ולשלוח את ההודעה בהתאם להוראותיו.

מועד שליחת ההודעה:

מעבר לכך שעל ההודעה להישלח במהלך תקופת הבדק – חוק המכר דירות מתווה לוח זמנים לשליחתה. לפי הוראות החוק, על הרוכשים לעדכן את היזם על קיומם של ליקויים שניתן לגלותם בבדיקה סבירה – בתוך שנה ממועד המסירה.

ביחס לליקויים נסתרים, אי התאמות או אי התאמה יסודית שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה – יש לשלוח הודעה בתוך זמן סביר ממועד גילוי הליקוי. מטבע הדברים המונח זמן סביר משתנה לפי סוג הליקוי, חומרתו ומידת ההחמרה במצבו.

למרות שאין צורך להרחיב על כך הפסיקה שללה את הפרשנות לפיה הרוכש מחויב לגלות את הליקוי בתוך זמן סביר (תא (י-ם) 4534/86 ‏ שלמה טל נ' שיכון עובדים בע"מ (פורסם בנבו,01/12/1991) (להלן: "עניין טל).

הנקודה שחשוב להדגיש בעקבות עניין טל הינה שבית המשפט אמנם שלל את הפרשנות שעל הרוכש לגלות ליקויים שקופים (או נסתרים) בתוך זמן סביר, אך הוא דחה את התביעה בשל התיישנות. הנימוק לכך התבסס על הטענה שהרוכש לא יכול להאריך את "חיי תביעתו" בטענה של התיישנות שלא מדעת, שכן בחלוף השנים היו לו מספיק זמן והזדמנויות לבדוק את אותם ליקויים באמצעות מומחה.

בהמשך לכך, חשוב להדגיש את השונה ואת הדומה ביחס לנושא המאמר – נפילת אריחים וכשלי איטום בחיפוי החיצוני. שכן, בעניין טל מדובר היה בליקויים שקופים שנבעו מכך שהמסדרון והחלון בדירת התובע נבנו בניגוד לתקנות (ליקויים שניתנים לגילוי במסגרת עריכת דו"ח בדק בית פשוט).

לעומת זאת, ליקויים הקשורים באריחים הם פחות גלויים ללוקח, השינוי במצבם שה יותר להבחנה ועריכת חוות דעת מומחה ביחס אליהם – יקרה ומורכבת בהרבה.

יחד עם זאת, לא מן הנמנע שהמסקנות שהתקבלו בעניין טל תהיה רלוונטיות למקרים בהם נדלקו נורות אזהרה ביחס לנפילת אריחים, אך בעקבות אדישות, גרירת רגליים, התעלמות וכו' – לא נעשו הבדיקות המתבקשות.

לכן, בשלב השני, כדי להטיל אחריות על היזם חל הצורך שההודעה תשלח בתוך זמן סביר מהמועד בו התגלה הליקוי ושלא ידבק פגם בהתנהלות בעלי הדירות.

מנגד, וכפי שצוין בעניין טל, בתביעה שעילותיה נסמכות על דיני החוזים או פקודת הנזיקין – אין חובה לשלוח הודעה מוקדמת וזכות העמידה של הרוכש כתובע לא תפגע בשל כך.

היחס בין חוק המכר דירות לסעיפים בהסכם המכר:

אי לכך, עולה השאלה מהו היתרון של חוק המכר דירות על פני יתר הוראות הדין כגון חוק החוזים או פקודת הנזיקין, ומהי הסיבה שבגינה נקבע שדרך המלך בתביעת ליקויי בנייה עוברת דרך חוק המכר דירות.

ראשית, סעיף 7.א. לחוק המכר דירות קובע שאין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הרוכש. סעיף זה נועד לבצר את מעמדו של החוק במסגרת החקיקה הצרכנית אשר מתמקדת בהגנה על רוכשי דירות, וכן למנוע מקרים בהם התניות פסולות בהסכמי המכר יהפכו את הוראות החוק לאות מתה.

לפי סעיף 4(א) לחוק המכר דירות המוכר לא עמד בהתחייבויותיו כלפי הקונה אם "הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה". לכן, אפילו אם יקבע בהסכם המכר שהיזם רשאי למסור את הדירה שלא לפי התקן וכו' – הוראות אלו בטלות.

ואכן, בשורה של מאמרים פרי עטי שהועלו לאתר זה סקרנו פסקי דין שחייבו יזם בתשלום פיצויים בשל מסירת דירה שהשטח של אחד מחדריה לא עמד בתקנות, שהטילו על היזם חובה לתקן ליקויים או לשלם פיצוי כספי בעדם בשל עבודות שנעשו בניגו לתקן, חיוב יזם לשלם פיצוי במקרה של אי השלמת רישום הזכויות (גם לרוכשי משנה), איסור למסור דירה לפני שהתקבל טופס 4 לפרויקט וכו'.

באופן דומה, בתי המשפט ביטלו סעיפים בהסכמי המכר שהקנו ליזם פטור מתשלום פיצוי מכח חוק המכר דירות במקרה של איחור במסירת דירה, כל זאת בניגוד מוחלט להוראות החוק.

וכך, גם בהליך ת"א (מרכז) 42023-03-13 נציגות הבית המשותף ברח' הבד 6 בהוד השרון נ' קאלש מרדכי נכסים ובנין (94) בע"מ (פורסם בנבו, 19/03/2019) (להלן: "עניין מרדכי נכסים"), בית המשפט נדרש להכריע האם התקנת האריחים בבניין בניגוד לתקן הקיים מהווה הפרה של הוראות חוק המכר דירות, והאם התקנת החיפוי החיצוני שלא באמצעות מומחה איטום מהווה רשלנות.

תיקון כשל באיטום של המבנה, בעיות רטיבות ונפילת אריחים:

בעניין מרדכי נכסים נדונה תביעתם של קבוצת רוכשי דירות אשר הלינה על שורה ארוכה של ליקויים ברכוש המשותף ובדירות, כאשר במסגרת זו ברור היה שנפילת האריחים, הכשל בחיפוי החיצוני ובעיות הרטיבות הם החמורים ביותר.

במועד הגשת התביעה הרוכשים העריכו את הנזק שנגרם להם בגין הליקויים השונים בסל של 6,500,000 ₪, אולם לאורך תקופת התביעה, וככול שנוספו חוות דעת לתיק, הנזקים נאמדו לבסוף בסך של כ- 24,000,0000 ₪ (אך כתב התביעה לא תוקן).

ביחס לנפילת האריחים, רוכשי הדירות טענו כי האריחים הותקנו לפי דרישות הבנייה שרווחו בשעה שהבקשה להיתר בנייה הוגשה (ויושם אל לב כי מדובר בדרישות או בסטנדרט שאינו מחייב ולא בתקן רשמי), אולם לאחר שהבקשה אושרה ועוד לפני שהעבודות החלו – אושר תקן חדש ביחס לאריחים. אלא, שהעבודות לא הותאמו לתקן ולא נעשו על פיו.

בנוסף, רוכשי הדירות טענו כי היזם השתמש באריחים מסוג "אבן מלאכותית" אשר שונה מהחיפוי החיצוני שצוין במפרט הטכני. כן נטען כי לסוג האבן שהותקן בסופו של דבר יש תרומה משמעותית ביחס להחמרה של בעיות הרטיבות והכשל בחיפוי החיצוני של הבניין.

לגישתם של רוכשי הדירות, היזם הדביק את האריחים לקיר הבניין באמצעות בטון, אולם בחלק מהמקומות כמות הבטון הייתה כל כך מעטה עד שהאריחים התנתקו ונפלו. כן נטען כי היזם לא התקין את האריחים לפי התקן הקיים שמחייב לחבר את האריחים לקיר באמצעות ברגים ואמצעים נוספים.

לצורך תיקון הליקוי באריחים, נאמר על ידי רוכשי הדירות שיש צורך להחליף את כל האריחים בבניין או לחילופין לבצע פעולות חיבור והידוק במקום החלפתם. עלויות תיקון אלו נאמדו בסך של עשרות אלפי ₪.

מאמר העוסק בחובתו של היזם לבנות את הדירה בהתאם לתקנות ולמפרט הטכני – לחצו כאן.

לעומת זאת, היזם טען שנפילת האריחים נגרמה בשל תחזוקה כושלת מצד בעלי דירות שלא נקטו בפעולות המתאימות לשמירה על נכס שנמצא בקרבת הים. ביחס לבעיות הרטיבות וכשלי האיטום נטען שאף ליקויים אלו נגרמו בשל מעשים ומחדלים של הרוכשים. אולם, בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט טענות אלו נדחו.

עוד טען היזם כי התביעה הוגשה לאחר שתקופת הבדק הסתיימה, ועל כן אין להטיל עליו אחריות לתיקון הליקויים מכח הוראות חוק המכר דירות. אולם, גם טענה זו נדחתה מהטעם שהפנייה הראשונה ליזם בקשר לליקויים נעשתה במהלך תקופת הבדק.

מינוי מומחה מוסכם מטעם בית המשפט וביצוע פעולות לאיתור ותיקון הליקויים:

לנוכח הפערים שהתגלו בין חוות הדעת מטעם בעלי הדירות לבין חוות הדעת שערך היזם, בית משפט מינה מומחה מטעמו; מומחה אובייקטיבי שתפקידו לבחון את הליקויים, לקבוע את היקפם, להגדיר את העבודות הנחוצות לתיקונם או לחילופין לאמוד את עלות תיקונם.

בעניין מרדכי נכסים מונו מספר מומחים ובוצעו מספר פעולות בכל הקשור לאיתור הליקויים ותיקונם. תחילה, מונה מומחה ראשון מטעם בית המשפט לצורך איתור כלל הליקויים במבנה, אחר כן מונה מומחה בעל ניסיון בחיזוק חזיתות אבן קיימות, כן מונה מומחה לאיתור נזילות, בוצעו בדיקות המטרה בבניין, נעשה ניסיונות תיקון על קיר פיילוט ניסיוני, נבחרו חלופות שונות, סוג האבן שהותקנה נבחן אף הוא, הוחלפו האריחים המועדים לפול וכו'.

בסיכומו של דבר, ובתום שנים רבות מהמועד בו התובעים עדכנו את הנתבעת על נפילת האריחים, קיומם של הליקויים וזמן רב לאחר שהתביעה הוגשה – הליקויים אשר קשורים לחיפוי החיצוני ולנפילת האריחים תוקנו. תוצאה זו התקבלה לאחר שהעבודות אושרו על ידי מספר מומחים.

בנוגע לכשלי האיטום, מונו מספר מומחים ואנשי מקצוע לבחינת הליקויים הקיימים שהגיעו לכלל מסקנה כי המקור לחדירת המים נובע ממרווחים שבין הקירות ובמספר מחדלים שנפלו בביצוע של מערכת האיטום.

יחד עם זאת, דווקא בעניין זה צוין בפסק הדין כי הליקוי לא תוקן במלואו עקב חוסר שיתוף פעולה של בעלי הדירות אשר מנעו כניסת מומחים ואנשי מקצוע לדירותיהם. לפי האמור בפסק הדין, התנהלות זו של התובעים גרמה לכך שהכשל בחיפוי החיצוני אשר עלות תיקונו הוערכה בסך של 1,345,000 ₪ לא תוקנו.

ואולם, חרף האמור לעיל, הוחלט שלא לבטל או להקטין את הפיצוי המגיע לרוכשי הדירות בעניין זה היות שלא הוכח שתיקון הליקויים דרך צד שלישי שאינו היזם יעלה פחות. כן צוין שאין להתנות את תשלום הפיצוי בתיקון הליקויים בפועל.

בנוסף, נפסקו לטובת התובעים פיצויים בסך 2,340 בגין ליקויי איטום בגג, סך של 42,120 ₪ בגין ליקויי איטום במרתף, סך של 296,010 ₪ בגין ליקויי טיח, סך של 115,830 ₪ בגין חיפוי חדר מדרגות. כמו כן, נפסקו פיצויי עוגמת נפש בסך של 2,500 ₪ לרוכשי הדירות שקנו את דירתם מאת הנתבעת ישירות.

משרדנו מטפל בתביעות ליקויי בנייה ובהגנה על זכויותיהם של הרוכשים מכח הוראות חוק המכר דירות. באם נתקלתם בליקויים שטרם תוקנו, ובכלל זאת באריחים נופלים או בכשלי איטום - אתם מוזמנים לפנות למשרדנו וביחד נמצא את הדרך להטיב את הנזקים שנגרמו לכם.

כפיר חיון, עו"ד | ליקויי בנייה