מה הפיצוי שעל הקבלן לשלם במקרה של איחור במסירת הדירה
18.12.21
פורסם בתאריך:
11.1.22
עודכן בתאריך:
מה הפיצוי שעל היזם לשלם מכח חוק המכר דירות:
חוק המכר דירות מוגדר כחוק צרכני אשר נועד לספק הגנה לציבור רחב של רוכשי דירות מקבלן. בתוך שכך, החוק נועד להגן על רוכשי דירות מפני כשלי שוק שהשתרשו במהלך השנים, פערי מידע, פערי כוחות ועוד.
המאמר שלפנינו אינו עוסק במכלול ההגנות המוקנות לרוכשי דירות מכח חוק המכר דירות, אלא מתמקד בפיצוי שישולם מכח סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות במקרה של איחור במסירת הדירה.
בפסקי דין רבים, בעיית האיחור במסירת הדירה מוגדרת "כמכת מדינה" שנובעת כתוצאה מאיחורים רבים וארוכים של יזמים במסירת דירה, בעיה שפוגעת בהסתמכות של רוכשי דירות על אחת מההתחייבויות החשובות ביותר של קבלנים ויזמים – מועד המסירה החוזי!
כחלק מהמטרה לפצות את רוכשי הדירות על הנזקים שנגרמו להם מצד אחד, ועידוד יזמים לעמוד בהתחייבויותיהם החוזיות המצד השני – חוק המכר דירות מחייב את היזם לשלם פיצוי סטטוטורי שמורכב מדמי שימוש ראויים בעבור הדירה ומקדם פיצוי שהוא בעל רכיב עונשי, וביתור פירוט כך:
1. משך תקופת האיחור.
2. דמי שכירות ראויים.
3. מקדם הפיצוי שנקבע בעד אותו חודש בתקופת האיחור (125% או 150%).
עם זאת, ולמרות הוראותיו הברורות של החוק, המציאות מלמדת אותנו על לא מעט מחלוקות שהתגלו בדרך לחישוב הפיצוי ואשר העסיקו לעתים קרובות את בתי המשפט.
ראשית, מי נחשב למוכר על פי הוראות חוק המכר?
סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות מחיל על "המוכר" חובה לשלם פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה. להלן הוראות החוק הרלוונטיות:
"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר...".
למי שרוכש דירה מקבלן – תחולתו של חוק המכר דירות על מערכת היחסים החוזית אינה שנויה במחלוקת, ובחלק הארי של המקרים אף מעוגנת בהסכם המכר. אולם, ישנם מקרים בהם בעלי דירות בעסקת תמ"א 38 מבקשים להחיל את הוראות חוק המכר דירות, רכישת דירה מבעלי דירות שחתמו עם היזם על עסקת קומבינציה, דירה שהיזם העביר לבעלותו (מהחברה היזמית לפרויקט) ומכרה ועד דוגמאות כאלו ואחרות.
לפיכך, לפני שניכנס לדיון בדבר גובה הפיצוי שיש לשלם בגין איחור במסירת דירה לפי חוק המכר דירות, עלינו לבחון מיהו אותו "מוכר" שחייב בפיצוי לפי הוראות החוק. סעיף 1 לחוק, סעיף ההגדרות, מגדיר את המונח "מוכר" באופן די נרחב, כך שכל מי שבונה דירה בעצמו או באמצעות מי מטעמו או רוכש דירה על מנת למכרה, נחשב למוכר.
הגדרה רחבה זו נועדה למנוע מקרים בהם תכנון משפטי יסיר את תחולתו של החוק מעל מי שראוי להיכלל בתוכו. בנוסף, ישנה חזקה בסעיף 9 לחוק המכר דירות לפיה מי שמכר דירה בתוך פחות משנה מהמועד בו בנייתה הסתיימה או לחלופין בתוך פחות מחצי שנה מהמועד בו החזיק בדירה ייחשב למוכר.
כך למשל בפסק דין שניתן בהליך ע"א 4050/15 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין, קבע בית המשפט כי המוכר על אף היותו אדם פרטי ולא חברה נכנס בגדרי המונח מוכר שבחוק המכר דירות לאור תחולתה של החזקה שבסעיף 9 על מכירת הדירה, וביתר פירוט כך:
" במקרה דנא אין חולק כי החזקה הנ"ל חלה וזאת מאחר שהבית נמכר מיד לאחר סיום הבניה, ואף אדם לא גר בו למשך תקופה כקבוע בסעיף 9, לפני שנמכר לרוכשת. ביהמ"ש קובע, בניגוד לקביעת ביהמ"ש קמא כי המוכר לא הרים את הנטל לסתור חזקה זו. המדובר בבית שנבנה במקביל לבניית בית נוסף בישוב הדורש אישור ועדת קבלה, אותה עברו המוכר ומשפחתו טרם סיום בניית הבית בקיסריה ואשר אליו עברו המוכר ומשפחתו בסופו של יום. המוכר למעשה לא הביא כלל ראיות פוזיטיביות התומכות בטענתו לפיה לא בנה את הבית על מנת למכרו, אלא כדי לגור בו עם משפחתו. לכך יש להוסיף את עדויות האדריכל, ומהנדס המיזוג – אשר עומדות בניגוד מוחלט לטענת המוכר. לפיכך נקבע כי חוק המכר דירות חל על העסקה בענייננו.".
אמנם, פסק הדין הנ"ל עסק בעיקר בליקויי בנייה ובאי התאמות באשר למצב הדירה, אך הדברים הרלוונטיים לעניין הגדרתו של המוכר יפים גם לעניינו.
מהו מנגנון הפיצוי מכח הוראות חוק המכר:
לפי סעיף 5א לחוק המכר דירות, הפיצוי שישולם הינו מכפלה של חודשי האיחור במקדם הפיצוי לאותו חודש (150% או 125%) ובדמי השכירות הראויים שיש לשלם בעבור אותה דירה. את הפיצוי על היזם לשלם לרוכש מדי חודש.
הפיצוי שמשולם מכח החוק אינו מותנה בהוכחת הנזק, שכן מדובר בפיצוי סטטוטורי. במאמר הראשי בעניין הפיצוי מכח חוק המכר דירות ניתנה התייחסות פרטנית שמלווה בדוגמה לחישוב.
לנוכחותכם, הוראות סעיף 5א לחוק המכר דירות יובאו כלשונן, כדלהלן:
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
הגדרת הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת הדירה בהסכם המכר:
הסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן כוללים בתוכם סעיפים רבים שנועדו להסדיר את מכלול החובות והזכויות של הצדדים להסכם, ובכלל זאת את הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת הדירה.
ברוב הסכמי המכר, ההתייחסות והסדרת רכיב הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה יהיו זהים לאלו שבהוראות החוק ואף יכללו הפניה אליהם. אולם, במקרים מסוימים עשויה להינתן גם התייחסות שונה שעשויה להטיב עם הרוכש או לחלופין (כפי שקורה במרבית המקרים) לגרוע מזכויותיו.
לפיכך, עולה השאלה, כיצד יש ליישב את הסתירה הקיימת בין הסכמי המכר לבין חוק המכר דירות?
מה גובר על מה – הסכם המכר או חוק המכר דירות?
לפי סעיף 7א לחוק המכר דירות, חל איסור מוחלט להתנות על הוראות החוק, אלא אם השינוי נעשה לטובת הקונה.
על כן, כל עוד השינוי נועד להטיב עם הקונה ולהקנות לו פיצוי גבוהה יותר או זכויות משופרות יגבר כוחן של הוראות הסכם המכר, ובמקרים אחרים בהם הסכם המכר פוגע בזכויות הרוכש כוחן של הוראותיו תיסוגנה אל מול הוראות החוק.
לעניין זה, ראוי לציין את החלטת בית המשפט בהליך תא (ראשל"צ) 29501-10-12 דנה אירית בוטבול נ' דוד שמואלי, אשר קבעו כך:
שיטא, כי סעיף בהסכם המבקש לפטור את המוכר מאחריות או מחובת תיקון הליקויים ואי ההתאמות, מהווה התנאה על החוק שלא לטובת הקונה. לפיכך, טענה זו של הנתבעים אינה יכולה לעמוד ויש לדחותה.
יפים לעניין זה הדברים שנקבעו בע"א (מחוזי - י-ם) 26648-03-15 מצפור אדומים בע"מ נ' צרפי [פורסם בנבו] (24.5.2015):
"מצבו של רוכש דירת "יד שניה" שונה ממצבו של רוכש דירה מקבלן, שחלות לגביה הוראות חוק המכר (דירות). בעוד רוכש דירת "יד שניה" יכול להתחייב כי קיבל את הדירה As Is ולא יהיו לו טענות לגבי מצבה, ובית המשפט ייתן בדרך כלל תוקף להתחייבות זו, הרי הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) יגנו על רוכש דירה מקבלן אם נתן התחייבות דומה ... הנה כי כן, סעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות) קובע כי הוראות החוק הינן קוגנטיות, וככאלו אין לאפשר לקבלן המוגדר כ"מוכר" בחוק, להתחמק מתיקון ליקויים המצויים בדירה בהסתמכו על הטענה שהדירה נמכרה במצב As Is. תכלית החוק הינה להגן על רוכש דירה מקבלן ולהבטיח את השקעתו הכספית ...".
מכל האמור, וזה העיקר, לא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר דירות ולקבוע דמי שכירות הנמוכים מאלו שהיו משולמים בעבור הדירה בין שוכר מרצון לבין משכיר מרצון.
איחור במסירת דירה, מקרקעין, נדל"ן, חוק המכר דירות
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
