האם ניתן לקזז או לעקל את הפיצוי מכח חוק המכר דירות מהתשלום האחרון בעבור הדירה?

תחילה, יובהר כי הזכות לקיזוז מוסדרת בדיני החוזים (שיפורטו בהמשך), אך לפי הפסיקה הענפה של בתי המשפט – מדובר בהוראות חוק שניתן להתנות עליה, כך שאם הסכם המכר אוסר על הרוכש לקזז חיובים, לכאורה זכותו אבדה, אלא אם יוכח כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד [ראו גם ת"א (ת"א) 177505-09 חב' דור אלון אנרגיה בישראל (1988 ) בע"מ נ' חב' דלקן א.ח.מ בע"מ (נבו, 14.12.199)].

החשש לחוסר יכולתו של הקבלן לשלם פיצוי בעד האיחור במסירת הדירה עלול לנבוע ממספר גורמים. לעיתים, מדובר ביזם שמבצע את כל הפרויקטים באמצעות חברות בת, כך שמיד לאחר מסירת הדירות הוא ממהר לסגור אתה החברה.

במספר תביעות שהוגשו על ידי משרדנו, לרבות בהליך ת"א 30917-02-21 דוך ואח' נ' התחדשות וולקני – נאות רחל בע"מ ו- ת"א 3119-09-20 לליצקי ואח' נ' בוני אליעזר יפה בע"מ, התנהלנו מול יזמים שהגישו בקשה לפירוק החברה ימים בודדים לאחר שרוכשי הדירות קיבלו את הפיצוי המגיע להם מכח הוראות חוק המכר דירות.

סוגיית איתנותו הכספית של היזם, היכולת להיפרע ממנו ובעיקר החשש מפני פירוק החברה – מהווים שיקול מרכזי בשאלה האם להגיש תביעה כנגד היזם לפני או אחרי שהדירה תימסר.

במקרים, החשש נובע מפני רמזים או אינדיקציות שמתקבלים בנוגע למצבו הכספי של היזם; רמזים שלא פעם מועלים על ידי היזם שמרוויח מחששם של רוכשי הדירות מפני קריסתו לפני מסירת הדירות או מפני הליך סרק שבסופו לא ישולם פיצוי.

בהליך ת.א. 51184-12-20 סימן טוב ואח' נ' פרוייקט עיבוי בינוי - הנביאים 65 בת-ים בע"מ, התמודדנו עם יזם שציין בכתב תביעתו כי מונה לחברה כונס נכסים, ואף דאג לפרסם זאת במספר עיתונים. אלא שמבדיקה שנערכה, עלה כי כונס הנכסים מונה להשלמת העבודות ולא לצורך פירוק החברה.

שיקול נוסף – ריבוי תביעות. רוכשים רבים מסתכלים מהצד על מצבו של היזם ונחרדים מכמות התביעות שהוגשה נגדו, גובהן המצטבר ומחוסר יכולתו לשלם לכלל התובעים בסופו של יום.

· רשימת התביעות שמרדנו ייצג בהן רוכשי דירות בגין איחור במסירה.

קיזוז הפיצוי בגין האיחור המסירה מיתרת התמורה שנותרה לשלם ליזם:

בניגוד לסברה הרווחת והשגויה, אין זכות אוטומטית לקזז חיובים, וגם כאשר היא קיימת – חל הצורך לעמוד בתנאים לצורך ביצוע פעולה זו. אחרת, פעולת הקיזוז יכולה להתפרש כסעד עצמי או דין עצמי לעומת עזרה עצמית. וההבדלים עצומים. כאמור, הזכות לקזז מעוגנת בשני חוקים.

ראשית, סעיף 20 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי "חובות שהצדדים חבים זה לזה על פי חוק זה ניתנים לקיזוז". שנית, בסעיף 53 ל חוק החוזים (חלק כללי) שמגדיר את התנאים הבאים לביצוע קיזוז, כמפורט להלן:

"חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה אחת, אם הם חיובים קצובים."

מהאמור לעיל, עולה כי קודם לפעולת הקיזוז צריכים להתקיים מספר תנאים, ובהם:

1. החוב נובע מעסקה אחת.

2. נשלחה הודעה קודם לביצוע הקיזוז.

3. מדובר בחיוב קיצוב (אם לא מדובר בחיובים הנובעים מאותה עסקה).

התנאי הראשון, מבחינה סדר פעולות, נוגע לשליחת מכתב התראה קודם לביצוע הקיזוז. דרישה זו נועדה לצור דיאלוג בין הצדדים, לאפשר לצד השני לתקן את הפרתו, לכלכל את צעדיו מראש, להעביר התייחסות לטענת הקיזוז. לא פעם, תגובתו של הצד השני אינה מונעת את פעולת הקיזוז, אך גורמת לצד המקזז להקטין את גובה הקיזוז, ובכך להימנע מביצוע קיזוז מופרז.

בהליך, ע"א 377-82 התעשיה האוירית לישראל בע"מ נ' צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ (נבו, 20.7.1988) (להלן: "עניין צור גת"), קבע השופט ברק כי "חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי הקיזוז הינו פעולה משפטית חד-צדדית. לשם שכלולה של פעולה משפטית זו דרושה הודעה".

על חשיבותה של שליחת ההודעה בדבר פעולת הקיזוז ניתן ללמוד מפסק דינו של בית המשפט המחוזי בהליך ע"א (נצרת) 1341-06 שאולוב זכאי נ' סמל לילי (נבו, 2.9.1997), במסגרתו נאמר כי "טענת המערער, הודעת קיזוז מעולם לא נשלחה אליו, ולפיכך המשיבה אינה יכולה להעלות את טענת הקיזוז בשלב כה מאוחר. ודוק, הלכה פסוקה היא, כי דרושה ראייה מוחשית כלשהי, ממנה ניתן להסיק כי אכן מתכוון הצד לקזז חיוב ספציפי ומוגדר, וכי מסר על-כך, באופן כלשהו, הודעה לצד האחר. הודעת קיזוז יכול ותעלה לראשונה בבקשת הרשות להתגונן, לעיתים אף בהתנהגות".

בחלק השני, ישנה דרישה לחיוב הנובע מאותה עסקה או לחיוב קצוב באם מדובר בעסקאות שונות. בעניין צור גת, קבע בית המשפט העליון כי "המונח "עיסקה" פורש כמצב עובדתי-מסחרי היכול לשמש יסוד לצמיחת עילות וטענות משפטיות. לא מספר ההסכמים הוא הקובע, אם המדובר בעיסקה אחת או בעיסקאות שונות. גם הסכמים אחדים יכולים להוות עיסקה אחת. הכול תלוי בתוכן ההסכמים."

לפי הפסיקה, ההחלטה האם החיוב נובע מאותה עסקה אינו נבחן לפי כמות ההסכמים, אלא שיש לבחון כל מקרה לגופו. ביחס לנושא דנן, סביר להניח שרוכשי השירות יטענו כי ההתחייבויות למסור את הדירה במועד החוזי והאחריות לשלם פיצוי בעד האיחור נובעת מאותו הסכם ומאותה עסקה.

לעומתו, המוכר יטען כי פרק הזמן שחלף בין מועד החתימה למועד המסירה, העובדה כי הפיצוי מעודכן בחקיקה ולא בהסכם והמחלוקות שניטשות בין הצדדים לגבי עצם קיומו של החוב – יוצרים הפרדה ששוללת כל טענה לעסקה זהה.

מהי המשמעות של ביצוע קיזוז בניגוד להוראות הדין?

קיזוז החוב שנצבר בגין האיחור במסירת הדירה מיתרת התמורה עלול להתפרש כאיחור לא מוצדק בתשלום התמורה בעבור הדירה, כך שאם יהיה מדובר בהפרה מצד הרוכש הוא יידרש לשלם ריבית פיגורים, מדדים ואף פיצוי מוסכם.

במרבית המקרים, הפיצוי המוסכם נע בין 10% לבין 15% משוויה הריאלי של הדירה. משכך, ההשלכות של ההפרה הן משמעותיות וסכומן עשוי להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ₪.

הספק שחל ביחס להיותו של החוב שהצטבר בגין האיחור במסירת הדירה כחוב שנובע מאותה עסקה או לאו – חושף את הרוכש להפרה של הסכם המכר, חיובים, התמודדות עם הצורך להוכיח כישלון תמורה מלא או חלקי, לכמת את גובה הנזק וכו'.

על כן, יש פעול ליצירת פתרונות ביניים שמקטינים את הסיכון והחשיפה שנוצרים לרוכשי הדירות.