חלוקת הוצאות שוטפות ומיוחדת בבית משותף

מהי הוצאה הדרושה להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף:

למרבה ההפתעה, אין בחוק המקרקעין הגדרה למונח "הוצאה", אלא רק חובה שמעוגנת בסעיף 56 לחוק, לפיה כל בעל דירה נדרש להשתתף בהוצאות הנחוצות להחזקתו התקינה של הבניין, כך:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

כמו כן, לפי סעיף 12 לתקנון המצוי (הנמצא בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין), החלטה בהסכמת בעלי הדירות תתקבל ברוב רגיל. כלומר ברוב שמעל 50% מבלי הדירות, זולת החלטות שלגביהן נקבע רוב מיוחד [עא (חי') 123/74 מקס שרף נ' נציגות הבית המשותף ברח' עקיבא (נבו, 25.3.75)].

לעומת זאת, סעיף 12(ב) לתקנון המצוי קובע כי "החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה".

• מאמר: הרוב הדרוש לקבלת החלטות בבית המשותף – לחצו כאן.

בהמשך המאמר, נראה באילו מקרים חל הצורך לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין, מתי חל הצורך לקבל אתם הסכמתם של מרבית בעלי הדירות ובאילו מקרים נדרש רוב מיוחד.

הרציונל מאחורי חובת התשלום של כל בעל דירה:

לכל בעל דירה בבניין יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, ועל כן החובה לשאת בעלויות ההחזקה התקינה נובעת מזכותו הקניינית של בעל דירה באותו חלק בלתי מסוים ברכוש משותף [(פ"ת) 237/19 גורוחוד נ' נציגות הבית המשותף ברחוב נחשון 11 כפר סבא (נבו, 31/12/20)] (להלן: "עניין גורוחוד").

שיעור ההוצאות:

כפי שעולה מלשון החוק, חלקו היחסי של כל בעל דירה יקבע לפי שטח רצפת דירתו לעומת שטח הרצפה של יתר הדירות בבניין. יחד עם זאת, בעלי הדירות בבית המשותף רשאים לשנות את הוראות התקנון ולשנות את שיטת החיוב בהסכמת כלל בעלי הדירות.

כמו כן, ניתן לשנות את שיטת החיוב ואת הוראות התקנון באמצעות קביעת הנחיות והוראות מחייבות בהסכמי המכר, ובלבד שהשינויים יצוינו במפרט הטכני או בנספח נפרד (רע"א 7295/04נציגות הבית המשותף ברחוב חנה רובינא 11-9-7 בתל ברוך צפון, תל אביב נ' גרייפמן (נבו 25.07.04)]:

כיצד מחושב התשלום היחסי של כל בעל דירה – לפי שטח הדירה או באופן יחסי:

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין קובע שכל בעל דירה יישא בעלות היחסית של אחזקת הבית המשותף " לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף". אולם, אין בחוק הגדרה למנוח "שטח רצפה".

מכאן, עולה השאלה האם יש לבצע את החישוב לפי המידע הקיים בנסח לשכת רישום המקרקעין, לפי השטח הרשום לצורכי חיוב בארנונה, חישוב לפי ברוטו-ברוטו, פלדלת, הכללת הצמדות כגון חניון, מרפסות גג וכו'.

• מאמר: האם ומתי ניתן להרוס דירה שהורחבה?

נקודת המוצא היא שיש לחשב את שטח הרצפה כמצוין בנסח לשכת רישום המקרקעין, אולם בעלי הדירות רשאים להחיל שיטת חיוב שונה אשר תחול על כלל בעלי הדירות, ובלבד ששיטת המדידה אחידה (ושווה) והמועדים זהים. על כן, בהסכמת בעלי הדירות ניתן לחשב את שטח הרצפה לפי הנתונים המופיעים במרשמי הארנונה [(פ"ת) 213/19 נציגות הבית המשותף ברחוב התע"ש 26 כפר סבא נ' ספאמדן בע"מ (נבו, 30/09/20)].

לעניין ההצמדות, נקודת המוצא היא שהן אינן נכללות במסגרת "שטח הרצפה", כך שחניות, מרפסות, גגות, מחסנים, גינות ועוד – אינן משפיעות על היקף החיוב של בעלי הדירות. החלטה זו, עשויה לצור חוסר איזון כאשר מדובר בבניין שמבוצע בו שימוש מעורב של דירות למגורים, חנויות, משרדים, חניון, שטחי מסחר וכו'.

מי חייב בהוצאות – הבעלים הרשומים, רוכש דירה, שוכר, דייר מוגן וכו'?

נקודת המוצא היא שהחיוב יחול על הבעלים הרשומים של הנכס, כך שהאחריות מוטלת על מי שרשום בטאבו. יחד עם זאת, ייתכנו מקרים בהם בעל דירה ימכור את דירתו, אך הרישום לא יסתיים ברישום זכויותיו של הקונה גם כעבור שנים רבות.

לכן, ועל מנת למנוע מקרים בהם האחריות תוסר מעל "בעלי הדירות בפועל" (בעגה המקצועית: זכות שביושר/ זכות בעלות שביושר/ בעל קניין שביושר), נקבע שניתן יהיה לחייב גם מי שרכש דירה ולא רק א מי שרשום כבעלים בנסח לשכת רישום המקרקעין [עשא (חי') 13761-05-16 פוטשניק נ' נציגות הבית המשותף רח' הנביאים 28, חיפה (נבו, 20/07/16)].

לעומת זאת, בפסקי דין שדנו בחיובם של שוכרים שהחזיקו שנים רבות בדירות – נקבע שלא ניתן לתת לסעיף 58(א) פרשנות מרחיבה אשר מטילה חובת תשלום על שוכרים ואשר מאפשר להגיש כנגדם תביעות במקום כנגד בעל הדירה [עא (י-ם) 6059/05 בן עזרא נ' נציגות הבית המשותף מרח' מן 1 ירושלים (נבו, 21/06/06)].

דרך קבלת ההחלטות:

הבית המשותף מנוהל על ידי הנציגות ואספת בעלי הדירות, כאשר "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" (סעיף 69 לחוק המקרקעין) .

מכאן, וכפי שעולה מהוראות החוק – אם מדובר בפעולות הנחוצות להחזקתו התקינה של הבניין – אין צורך בקבלת הסכמת בעלי הדירות, אלא די בהחלטה שהתקבלה על ידי הנציגות. לעומת זאת, אם מדובר בשיפורים חל הצורך לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות (במקרה של הוצאות חריגות וגבוהות חל הצורך לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות) [עש"א (ת"א) 31814-11-09 נציגות הבית המשותף מצפה ים, הרצליה נ' בלוך בנימין (נבו, 03/08/11)].

הרוב הדרוש לשיפוץ הבניין וחיוב בעלי הדירות אשר מתנגדים לכך:

שיפוץ שנועד להסיר ליקויים וכשלים מסכני חיים או נזק לרכוש המשותף יכולים להתבצע על פי דרישה של כל אחד מבעלי הדירות, ואילו שיפוץ שנכלל במסגרת תחזוקה תקינה מחייבים הסכמת של רוב מבעלי הדירות. שיפוץ שהוא בגדר שדרוג או מותרות מחייב את הסכמתם של מרבית בעלי הדירות בדרך כלל.

• מאמר: הזכות לקורת גג יבשה.

חיוב בהוצאות – הוצאות שוטפות לעומת הוצאות מיוחדות:

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין מחייב את בעלי הדירות לשאת בעלויות האחזקה התקינה. ככלל, עלויות אחזקה תקינה כוללות ניקיון, גננות, חשמל, מים, ביטוח, חברת ניהול, מערכת הסקה, מעלית וכיוצא בזה הוצאות שוטפות.

אולם, ייתכנו הוצאות נוספות אשר כוללות תיקון והחלפה של מערכת האינסטלציה והביוב, תיקון תקלות במערכת החשמל, החלפת ריצוף, התקנת גינה, זיפות הגג, איטום של המבנה, התקנת מצלמות, החלפת מעלית וכו'. מדובר בהוצאות שנועדו לשמור על מצבו של הרכוש המשותף בעת השלמת הבנייה.

• מאמר: נפילת אריחים בבית משותף.

מנגד, ישנן הוצאות אחרות אשר נועדו לשפר ולהשביח את הנכס. על פי הוראות החוק הוצאות אלו מחייבות לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין. אך יחד עם זאת, בשורה של פסקי דין נקבע שרק הוצאה קיצונית ויוצאת דופן (כמו מעלית) תחייב הסכמה פה אחד, כך שכל הוצאה סבירה אחרת מחייבת את קבלת הסכמתם של מרבית בעלי הדירות בבניין.

כמו כן, בלא מעט פסקי דין צוין שבנסיבות מסוימות תוטל חובת תשלום ונשיאת בהוצאות גם על בעלי הדירות המתנגדים, וזאת כדי למנוע את תופעת הטרמפיסטים אשר נהנים מהעבודה והתשלומים של הרוב התומך [עא (י-ם) 4329/03 וינברגר נ' נציגות הבית המשותף ברח' אוסישקין 21, ירושלים (נבו, 23/03/04)].

במסגרת פסק הדין הנ"ל, צוין כי החלטה של בעלי הדירות להתקנת אינטרקום משיקולי ביטחון ושמירה על הרכוש המשותף, תחשב כלגיטימית וסבירה, ואף תחייב את בעלי הדירות המתנגדים. עוד צוין, כי החלטה על הקמת גינה נחשבת להחלטה הדורשת את הסכמתם של מרבית בעלי הדירות, ושלא מדובר בשיפור או שדרוג הטעונים הסכמה של כלל בעלי הדירות.

• מאמר: האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמת השכנים?

ביחס לשאלה מהי הוצאה קיצונית ויוצאת דופן - הרי שהיא נבחנת לגופו של עניין ותלוית נסיבות. במאמר אחר שעוסק בהתקנת מצלמות בבית משותף, צוינו פסקי דין שבהן חויבו כלל בעלי הדירות להשתתף בעלות התקנת מצלמות בעשרות אלפי ₪.

מהו הדין לגבי נכס שרשום ומוגדר כמחסן ולא כדירת מגורים?

סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר דירה באופן נרחב כ- "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

משכך, ההגדרה הרחבה של המונח דירה מאפשרת לכלול בתוכה גם מחסנים, חנויות, משרדים וכמעט כל יחידה רישומי נפרדת. האמור לעיל, עשוי גם לחול על משטחים שהוצאו מהרכוש המשותף, סומנו כחניות או מחסנים, ונרשמו כתת חלקה נפרדת בנסח הטאבו (פרקטיקה שהייתה נהוגה בעבר) [עא (ת"א) 3137/07 כרמות השקעות ונכסים בע"מ נ' ועדי הבתים בשכ' צמרות 4, 6, 8 הרצליה (נבו, 05/10/08)].

מהו הדין כאשר הבית המשותף מורכב ממספר אגפים או כניסות?

סעיף 59 לחוק המקרקעין מאפשר בעלי הדירות לקבוע בתקנון הבית המשותף כי המבנה מוגדר כמבנה מסוכן או לדרוש מהפקח על רישום המקרקעין (שלו הסמכות העניינית להכריע במחלוקות אלו) להפריד בין אגפים, מבנים או חלקים מסוימים ולקבוע הוראות שונות בדבר השימוש, חזקה והניהול של הרכוש המשותף [(עא (י-ם) 6217/05 מפעלי בני ברית ירושלים נ' ועד הבית המשותף ברחוב קרן היסוד 5 ירושלים (נבו, 05/10/08)].

המשמעות היא שבהתקיים מספר תנאים – בניינים אשר מורכבים ממספר אגפים, כניסות שונות, שילוב של נכסים (מסחריים, מגורים, משרדים, מחסנים וכו') – יכולים להכריז על הבנין כמבנה מורכב, להוציא חלקים מהרכוש המשותף, לקבוע כללים לגבי ניהול הבניין, להחריג דירות מסוימות מעלויות האחזקה וכו'.

• מאמר: שימוש לא סביר ברכוש המשותף.

בעל דירה, שרואה עצמו נפגע מהתנהלות הנציגות צריך לפעול בדרכים המקובלות. דהיינו, פנייה לאספה הכללית של בעל הדירות, ובהעדר התייחסות הולמת או טיפול – לפנות למפקחת על הבתים המשותפים.

האם ניתן לקזז או לסרב לתשלום מיסי ועד בית בעקבות התנהלות לא תקינה של הוועד?

לא פעם, בעלי דירות מסרבים לשלם את מיסי ועד הבית או להשתתף בעלויות שיפוץ ותחזוקה משום שיש להם טענות כנגד התנהלות הוועד המכהן או כלפי נציגי הוועד הקודמים. אולם, חשוב לציין שלפי ההלכה הפסוקה – תלונות כלפי התנהלותה של הנציגות, לרבות תלונות לגבי אי סדרים כספיים והסבת נזקים, אינן מצדיקות סירוב לשלם מיסי ועד בית[(פ"ת) 705/19 נציגות הבית המשותף ברחוב מונטפיורי 17 פתח תקווה נ' נעמה (נבו, 13/05/21)].

בדומה לכך, גם טענות הנוגעות לקיזוז חיובים, ובכלל זאת: חובות שבעלי הדירות חייבים למי שמסרב לשלם, הוצאות בגין תיקונים שבעל דירה נשא בהם לבדו וכו' – אינם מאפשרים להימנע מתשלום ועד הבית עד שהחיובים "יתאזנו" [עש"א 51634-02-18 עומר אלבז השקעות בע"מ נ' נציגות הבית המשותף בבית עומר (נבו, 03/06/18)].

האם ניתן לחייב בעל דירה לשאת בעלויות חברת הניהול ולשלם שכר לנציגות:

בעלי הדירות רשאים למנות חברת ניהול אשר תטפל בענייני הבית המשותף, רשאים למנות מספר בעלי דירות (עד חמישה) שימשו כנציגות, ואף רשאים למנות את חברת הניהול כנציגות [עשא (ת"א) 60770-06-20 קירשנבאום נ' אביב ניהול ואחזקת מבנים (א.נ.ו.מ) בע"מ (נבו, 17/01/21)].

יחד עם זאת, מן הראוי לציין כי מינוי והתקשרות עם חברת ניהול צריך להיעשות כדין, כך שלא ניתן לכפות על בעל דירה תשלום בדיעבד אם לא כונסה אספת בעלי דירות שבסופה התקבלה החלטה להתקשר עם חברת ניהול על ידי הרוב הדרוש [עא (מרכז) 39743-10-14 מטאטא הזהב בע"מ נ' שלום הנאי בע"מ (נבו, 11/08/15)].

חיוב בעלי הדירות בהוצאות תחזוקה של מתקני חניה ועמדות טעינה חשמליות:

התנופה החדה והעלייה בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית יחד עם הצורך לתת מענה למספר החניות הדרוש בכל פרויקט – הוביל לכך שבבניינים רבים נעשה שימוש בפתרונות טכנולוגיים שכוללים מתקני חניה רובוטיים, מכפילי חניה וכו'.

לפי הפסיקה העדכנית, חניה במכפיל שהוצאה מהרכוש המשותף, הוצמדה לדירה ושאינה משמשת את כלל בעלי הדירות – תחשב כחלק מהדירה והוצאות תחזוקתה לא יושתו על כלל בעלי הדירות בבניין [עש"א (ת"א) 46262-05-21 וולפמן נ' רוזנר (נבו, 01/12/21)]

האם בעל דירה יכול לקזז או לדרוש החזר כספי בעד ליקויים שתוקנו על חשבונו?

עוד לפני שנדון בזכאותו של בעל דירה לקבל החזר כספי בעד ליקויים ברכוש המשותף שתוקנו על ידו, יצוין כי דרך המלך היא לפנות לנציגות בעלי הדירות, לאפשר לה לתקן את הליקויים ובהעדר תיקון – לפנות לערכאה המתאימה.

· מאמר: אילו מחלוקות בבית המשותף מוכרעות על ידי המפקח על המקרקעין.

בעל דירה יהיה זכאי להחזר כספי בעד ליקויים שתוקנו על ידו רק אם התקיימו התנאים שלהלן:

1. הוכח כי הליקוי היה ברכוש המשותף.

2. נעשתה פנייה לנציגות אשר סירבה לתקן את הליקוי.

3. אי תיקון הליקוי עד להגשת תביעה היה גורם להחמרה משמעותית של הנזק.

4. הוכח כי העדר תיקון של הליקוי באופן מידי ימנע מבעל הדירה לעשות שימוש בדירתו.

5. הליקוי תוקן על ידי הדייר כראוי.

6. הוכחה עלות התיקון.

[רע"א 4984/17 חיים נ' נציגות הבית המשותף סוקולוב 48 קרית אתא (בנבו, 14/12/17)].

סיכום:

לבעל דירה בבית משותף ישנה חובת השתתפות בהוצאות הנחוצות לאחזקת הבניין, זאת בין אם מדובר בהוצאות שוטפות, הוצאות חד פעמיות או הוצאות מיוחדות. חובת התשלום חלה גם כאשר ישנן תלונות בקשר להתנהלותו של ועד בית, טענות לאי סדרים, דרישת קיזוז וכו'.

רצוי כי בעלי הדירות יעשו שימוש מושכל והולם במוסדות המנהלים את הבית המשותף, שהם אספת בעלי הדירות והנציגות, באופן שיאפשר לקבל החלטות תוך צמצום המחלוקות. כמו כן, יש לתת משקל ויחס הולם לכל טענת התנגדות שמועלת.