עשרת הדברות לרוכש במקרה של איחור במסירת הדירה בתקופת הקורונה:

1. מן המפורסמות – קורונה איננה מילת קסם:

• זמן קצר לאחר שמשבר הקורונה החל לתת את אותותיו יצאה פסיקה שקבעה כי "קורונה איננה מילת קסם" (ה"פ (תל אביב-יפו) 12741-04-20 רב בריח (08) תעשיות בע"מ נ' פ.ל.א.ר. נהול נכסים בע"מ (פורסם בנבו, 16.4.20).

• למעשה, במסגרת אותו פסק דין בית המשפט קבע שיש לבחון בשבע עיניים טענות הנוגעות למשבר הקורונה, ובמיוחד טענות המסירות אחריות חוזית או נזיקית עמל צד שמנסה להתחמק מביצוע התחייבויות או מתשלום פיצוי.

• ואכן, גם ביחס למקרים של איחור במסירת דירה מקבלן לידי רוכשי דירות יש לבחון את הטענות לפטור מתשלום פיצוי מכח חוק המכר דירות בשבע עיניים!

• למאמר פרטני שעוסק בחישוב הפיצוי מכח חוק המכר דירות – לחצו כאן.

• למדריך המקיף שעוסק בפטור מתשלום פיצוי – לחצו כאן.

2. הפרסומים של משרד הבינוי והשיכון והדו"ח של משרד המשפטים לא קיבלו תוקף מחייב:

• יזמים רבים טוענים כי הפרסומים של משרד הבינוי והשיכון ו- שהדו"ח שנערך על ידי משרד המשפטים מזכה בפטור מתשלום פיצוי בגין 40 ימי האיחור ואף למעלה מכך.

• למאמר מקיף ומפורט שעוסק בפרסומי משרד הבינוי והשיכון ומשרד המשפטים – לחצו כאן!

• יחד עם זאת, ראוי לציין כי חרף בקשות של מספר גורמים ומשרדים ממשלתיים – הפרסומים הללו לא הובילו לתיקון של חוק המכר דירות אשר מחריג את משבר הקורונה באופן מלא או חלקי, ומשכך אין להם תוקף מחייב.

• למאמר פרטני שעוסק בתנאים לפטור מתשלום פיצוי – לחצו כאן.

• כמו כן, בניגוד למצג המטעה שיזמים רבים מנסים לצור – המסקנות שעוגנו בדו"ח של משרד המשפטים קובעות חובה מוגברת על הצדדים לנהוג בתום לב ובשיתוף פעולה.

• אלא מאי, החובה לנהוג בתום לב מחילה גם על הצדדים חובת גילוי וחובת הגינות.

• משכך, עוד לפני שהיזם או הקבלן מבקשים מהרוכש להתחשב בנסיבות ולוותר על פיצוי המוקנה לו מכח החוק – עליו לספק לרוכש מידע והסברים אודות הנסיבות שגרמו לעיכוב ולא לנצל את פערי המידע והכוחות שעומדים לרשותו.

• זכרו, בכל אזכור של הפרסומים מטעם משרד הבינוי והשיכון או של הדו"ח מטעם משרד המשפטים עליכם להדגיש בפני היזם כי המסמכים הללו לא קיבלו תוקף משפטי מחייב ושהם מטילים עליו חובות לא מבוטלות.

3. תוודאו שהיזם לא מנצל לרעה מספר גורמים שאירעו במקביל:

• בשורה של מאמרים שעוסקים בפיצוי מכח חוק המכר דירות במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן, נתנו התייחסות נרחבת לשימוש הנרחב שיזמים עושים בטענות מסוג "כח עליון".

• לא פעם, יזמים טוענים לשורה של עיכובים שנגרמו בשל נסיבות שנכנסות בגדרו של המונח "כח עליון". אולם, לא פעם מתברר לאחר בדיקות כי הגורמים המעכבים הללו התרחשו במקביל, ושנעשה חישוב מצטבר לתקופה שבגינה מבוקש פטור מתשלום פיצוי.

• משכך, ראוי להדגיש ולציין כי קבלנים לא יכולים לבצע חישוב מצטבר לנסיבות מעכבות אשר אירעו במקביל.

• למאמר פרטני שעוסק בתקופת משך הפיצוי – לחצו כאן.

• למאמר וכתבת פודקאסט שעוסקים במועד המתאים ביותר להגשת תביעה במקרה של איחור במסירת הדירה – לחצו כאן.

4. על פניו, אין פטור אם התקיימו מספר נסיבות מעכבות במקביל שלא כולן "מוצדקות":

• מעבר לכך שאין הצדקה או היגיון לבצע חישוב מצטבר של הנסיבות העכבות, על פי ההלכה הפסוקה די בכך שאירעו במקביל מספר נסיבות מעכבות, כאשר אחת מהן אינה מזכה לפטור מתשלום פיצוי כדי לדחות את טענתו של היזם לפטור מתשלום פיצוי.

• לכן, עליכם להבהיר בפני היזם כי התקיימותם של מספר נסיבות מעכבות שלא כולם מוצדקות אינה מזכה אותו בפטור מתשלום פיצוי – מלא או חלקי.

• לעניין זה, חשוב לציין את חובתו של היזם לעמוד בשורה של מבחנים שנקבעו בפסיקה ואשר מתחלקים באופן גס לשלושה מבחנים,כדלהלן: מבחן עובדתי, מבחן משפטי ומבחן סל כללי.

• כפי שצוין לעיל, דו"ח משרד המשפטים מחייב את היזמים לפעול בתום לב ובשיתוף פעולה, מכאן שחובת השיתוף והגילוי חלה עליהם ביתר שאת. לכן, באפשרותו של הרוכש לדרוש כתנאי לבחינת העיכוב בשל משבר הקורונה שיתוף פעולה ומענה על צרכים – אחרת היזם יסכל תנאי עיקרי מתנאי דו"ח משרד המשפטים שאומץ על ידי משרד הבינוי והשיכון.

• למאמר שעוסק בפיצויים נוספים שניתן לתבוע מהיזם – לחצו כאן.

5. יש לבדוק על מה היזם טוען שהקורונה השפיע – ביצוע העבודות או עבודה מול הרשויות?

• ישנו הבדל מהותי בין יזם שטוען כי העיכוב במסירת הדירה נגרם בשל משבר השפעתו של משבר הקורונה על ביצוע העבודות לעומת עיכוב שהווירוס גרם בקבלת האישורים מהרשויות שנחוצים להוצאת טופס 4.

• כך למשל, אם מדובר בעיכוב בביצוע עבודות הבנייה אנו נבקש מהיזם אסמכתאות שתומכות בטענותיו כמו למשל דוחו"ת פיקוח, יומן עבודה, תיעוד רלוונטי וכו'.

• לעומת זאת, עם טענות של היזם לעיכוב שנגרם באשמת הרשויות נתמודד בצורה שונה כמו למשל באמצעות פניה ישירה לרשויות, בדיקה של הנסיבות שבעטיין לא התקבל אישורן ועוד.

• חשוב לציין כי, שלא כל הטענות של היזם לגבי נסיבות מעכבות הן בהכרח נכונות או מעוגנות במציאות. פעמים רבות, לאחר בדיקה מתגלה כי העיכובים נגרמו בשל מחדל או רשלנות של היזם.

• למאמר – מה ניתן לעשות כשיהזם מסרב לשלם פיצוי – לחצו כאן.

6. למרות הקורונה, נטל ההוכחה להצדקת העיכוב והפטור מתשלום פיצוי רובץ על היזם:

• לפי ההלכה הפסוקה, נטל ההוכחה כי אירעו נסיבות מעכבות שמקנות פטור מתשלום פיצוי רובץ על היזם – הן ביחס לקורונה והן ביחס לכל טענה אחרת שעניינה פטור מתשלום פיצוי.

• האמור לעיל, עולה בקנה אחד עם פסקי הדין שקובעים כי הקורונה אינה בבחינת מילת קסם, כך שלא כל טענה הכוללת את המילה קורונה מקנה פטור מתשלום פיצוי.

• במאמר פרי עטי, "רוכש מול יזם: על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי", פירטנו בהרחבה איך בתי המשפט דחו טענות של יזמים שלא צירפו את המסמכים הנחוצים להוכחת טענותיהם ושלא הסתפקו בטענות כלליות ולא מבוססות.

7. חשוב לדעת – לוח הזמנים לביצוע הפרויקט אמור לכלול עיכובים ואירועים בלתי צפויים:

• בשורה של פסקי דין, בתי המשפט הדגישו את חשיבותו של מועד המסירה – הן כחלק מתמחור שווי הדירה והן מבחינת ההסתמכות של הרוכש על מועד המסירה הצפוי.

• משכך, נקבע שכל מועד מסירה צריך להתבסס על לוח זמנים לביצוע הפרויקט.

• כחלק מתכנון הזמנים בפרויקט, על הקבלן או היזם לקחת בחשבון עיכובים ואירועים בלתי צפויים, זאת במסגרת הליכי הרישוי, פינוי בעלי דירות, עיכובים באשמת חברת החשמל או רשות הכבאות, השגת מימון לפרויקט, אירועים ביטחוניים, התחלת העבודות, מגבלות שיקשו על ביצוען, קריסת קבלן מבצע וכו'.

• בנוסף, קיימת פסיקה ענפה ביחס לטענות של דחיית מועד המסירה החוזי בשל איחורים בתשלום התמורה על חשבון הדירה או בשל ביצוע שינויים בדירה.

• כפי שצוין במדריך המקיף לאיחור במסירת דירה, בשורה של פסקי דין צוין כי כל שהרוכש נדרש להוכיח הוא איחור במסירה ואת גובהם של דמי השכירות. לעומת זאת, נטל ההוכה של הטענות הגורעות מהפיצוי המגיע לרוכש חל על היזם.

8. (כמעט) לכל טענה של היזם לפטור בשל "כח עליון" יש תקדים בפסיקה:

• כל המידע שנכתב לעיל בדבר נטל ההוכחה שרובץ על היזם (לעומת נטל ההוכחה שעל הרוכש לעמוד בו), המסמכים שעל היזם להציג להוכחת טענותיו, החובה לקחת במסגרת לוח הזמנים לביצוע הפרויקט אירועים מעכבים – מעוגנים היטב בשורה של פסקי דין.

• המשמעות היא, שכמעט לכל טענה של היזם לפטור מתשלום פיצוי יש כבר תקדים בפסיקה והתייחסות במספר פסקי דין.

• לכן, גם כשמשבר הקורונה הפציע בחיינו והחל לתת את אותותיו – ניתן היה להתמודד עם טענות של יזמים באמצעות היקש וגזרה שווה מפסקי דין מנחים אחרים.

9. אפשרות מספר 2: פיצוי בעד נזקים שאירעו בפועל (חלף פיצוי מכח חוק המכר דירות):

• כאמור לעיל, הפיצוי מכח חוק המכר דירות מוגדר גם כפיצוי מוסכם (בנוסף, מקדם הפיצוי פי 1.5 או 125 מדמי השכירות הראויים מוגדר גם כ- "פיצוי עונשי").

• מאחר שמרבית רוכשי הדירות דורשים את הפיצוי המגיע להם מכח חוק המכר דירות, מרבית היזמים ממקדים את טענותיהם לפטור מתשלום פיצוי מוסכם. כלומר, פיצוי שאין צורך להוכיח לגביו נזק בפועל (ובהעדר הוכחת נזק – קבלת הטענה משמע פטור מתשלום פיצוי).

• על כן, חשוב להדגיש כי לרוכש קיימת אפשרות נוספת לדרוש פיצוי מכח דיני החוזים או מכח פקודת הנזיקין, כאשר במקרה זה על הרוכש להוכיח נזק שארע בפועל.

• לעניין זה, אפשר לדרוש פיצוי בעד שכר דירה ששולם בפועל, הוצאות תיווך, הוצאות הובלה, אחסון, פינוי, אובדן ימי עבודה וכיוצא בזה.

• לפיכך, יש לזכור כי טענות של היזם לפטור מתשלום פיצוי מוסכם (או עונשי) אינן גורעות מחובתו לשלם פיצוי בעד נזק שארע בפועל. אם היזם מבקש פטור גם מפיצויים אלו עליו לעמוד בדיני הסיכול השונים.

10. להתנהלות של היזם (ושל הרוכש) יש משקל רב בעת בחינת טענותיו.

• רוכשי דירות רבים מאמצים התנהלות אדישה ופאסיבית לאורך כל תקופת האיחור, כך שלמעט מספר פניות טלפוניות (או שיחות אקראיות עם מנהל העבודה באתר הבנייה), בעת סיום תקופת האיחור ומסירת הדירה אין לרוכש כמעט תיעוד שמצביע על התנהלות פסולה מצד היזם.

• וכך, רוכשי דירות רבים מוצאים את עצמם ללא תיעוד של אותן הבטחות כי הדירה צפויה להימסר בכל יום (במשך חודשים), ללא תיעוד של מצגים מטעים שעל בסיסם התקבלו החלטות (כמו מכירת הדירה), הסברים של היזם לגבי הגורמים האמיתיים שבעטיים אירע האיחור ועוד.

• כפי שצוין לעיל, לתיעוד בזמן אמת מול היזם יכולה להיות השפעה על טענות בדבר חישוב לקוי של תקופת העבודות, עריכה רשלנית של לוז הזמנים לביצוע הפרויקט, הטעיה פסולה, ניצול פסול של טענות כוזבות המצדיקות לכאורה פטור מתשלום פיצוי ועוד.