11 פעולות שיש לבצע לפני רכישת דירה מקבלן
11.1.22
פורסם בתאריך:
11.1.22
עודכן בתאריך:
נמצאים לפני רכישת דירה מקבלן ולא יודעים אילו בדיקות עליכם לבצע?
נקודת היסוד היא שאפילו אם נבצע את מלוא הבדיקות המקדימות לפני הרכישה – לא נוכל לקבל הגנה מלאה ואבסולוטית מפני הפרות הסכם או קריסה של הקבלן. אולם, ביצוע מספר פעולות בסיסיות ופשוטות יכולות להקטין באופן משמעותי את מידת הסיכון והיקף החשיפה.
כך למשל, בדיקה של הבטוחות שמסופקות מכח חוק המכר דירות (הבטחת השקעות) תאפשר לדעת אם מדובר בערבות בנקאית או הערת אזהרה שמקנה הגנה פחותה יותר ואף ניתנת למחיקה במקרה בו היזם קורס.
מובהר כי, מדובר ברשימה חלקית של בדיקות, ושכל האמור במאמר זה נכתב בזיקה ישירה לנושאים שצוינו במאמרים נוספים באתר זה, כך שישנן בדיקות נוספות שמאפשרות להעריך את טיב העסקה.
מאמר: רוכש משנה – על רכישת דירה ממי שרכש דירה מקבלן.
דוגמה נוספת: בדיקה של תיק הבניין תאפשר לדעת האם הוצאו צווי הפסקת עבודות או הריסה ביחס לפרויקט, האם הוגשו תוכניות שינויים, אם ישנן חריגות בנייה וכו'. נתונים אלו יאפשרו לדעת אם הקבלן התעכב בביצוע הפרויקט והאם צפוי לחול עיכוב במסירת הדירה.
למי שנמצא כעת בפני רכישת דירה מקבלן, רשימת הבדיקות אמורה להקנות לו ידע נוסף, הסברים, כלים נוספים, יכולת להשוות בין מספר פרויקטים – ובסופו של דבר, לאפשר לרוכש לקבל החלטה מושכלת שמבוססת על מידע רלוונטי.
מלבד מאמר זה יש עוד מאמרים רבים באתר שעוסקים בתחומי מקרקעין, כך שבאמצעות עיון ולמידה של המאמרים שבאתר כל רוכש דירה פוטנציאלי יכול לרכוש ידע מקצועי ולא מבוטל בתחום הנדל"ן.
מאמר: רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38.
תוכן עניינים:
1. להוציא נסח טאבו, מסמכי בית משותף, נסח חברה, נסח מרשם המשכונות ומסמכי חברה.
2. תביעות והליכים משפטיים – האם היזם נוהג לאחר במסירה או נמנע מלתקן ליקויים.
3. בדיקות משפטיות לפי גוש חלקה.
4. לבדוק את מחירי הדירות בסביבה ובפרויקט עצמו.
5. לברר מיהו הקבלן הראשי שמבצע את הפרויקט ואת סיווגו.
6. מהן הזכויות של היזם במקרקעין, ומהו ההסכם/עסקה שמכוחו הן נרכשו.
7. ביצוע כלל הבדיקות המקדמיות.
8. בדוק את המצב התכנוני- עדכני ועתידי.
9. היתר בנייה - מהן הפעולות שבוצעו במסגרת הליכי רישוי.
10 . לבדוק את סביבת הדירה ואת מצבו הפיסי של הפרויקט, ואם אפשר גם את הדירה.
11. אישור עקרוני למשכנתא, מאפייני העסקה, שלבים ומועדים מהותיים.
1. להוציא נסח טאבו, וגם – מסמכי בית משותף, נסח חברה, נסח מרשם המשכונות ומסמכי חברה:
לגבי חשיבותו של נסח לשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו) אין צורך להכביר במילים. מדובר במסמך שמאפשר לדעת מיהם בעלי הזכויות במקרקעין, לרבות: זכויות בעלות, חכירה, זיקת הנאה, משכנתא וכיוצא בזה זכויות במקרקעין.
נסח הטאבו מאפשר לדעת אם נרשמו עיקולים, שעבודים, צווים מנהלתיים מטעם הוועדה המקומית או כל רשות אחרת, אם ישנם צווים שנרשמו במסגרת הליכי כינוס נכסים, הערות אזהרה שמתריעות מפני עסקה נוגדת ועוד.
יחד עם זאת, יש להזמין דרך האינטרנט מסמכים נוספים כמו נסח חברה אשר כולל את פרטי בעלי המניות, דירקטורים, נושאי משרה, שעבודים ועוד פרטים. מסמכי החברה יספקו לנו מידע לגבי ההיסטוריה של החברה מיום הקמתה.
מידע אודות בעלי המניות יגלה אם מדובר בחברת בת שנשלטת על ידי חברה אחרת, האם הוגשו תביעות בעבר נגד בעלי המניות, האם ישנם שעבודים נגד צדדים נוספים שמעידים על קשיי נזילות של החברה, שותפים שהלוו כספים, סירוב מצד גורמים מוסדיים לספק מימון ועוד.
2. תביעות והליכים משפטיים – האם היזם נוהג לאחר במסירה או נמנע מלתקן ליקויים:
איסוף הנתונים אודות החברה וקבלת פרטים מהותיים לגביה מאפשרת לדעת האם מדובר ביזם שמקים בכל פרויקט חברת בת, האם החברה נסגרת לאחר מסירת הדירות, האם ישנם הליכים רבים נגד היזם או נגד חברות בת שנפתחו על ידו וכו'.
אם מדובר ביזם שמאחר בפרויקטים רבים מבלי לשלם פיצוי מכח חוק המכר דירות או שנמנע מלתקן ליקויי בנייה – סביר להניח שנמנע מלהתקשר עמו בהסכם.
בנוסף, אנו נבדוק אם בעלי המניות, דירקטורים או נושאי משרה רשומים במרשם החייבים המוגבלים, האם התנהלו לגביהם הליכי כינוס או פשיטת רגל, האם יש נגדם הליכים משפטיים, סכסוך בין שותפים ועוד.
בפרויקט בו מסופקת בטוחה מסוג הערת אזהרה אנו נוודא שלא רשומות הערות אזהרה לטובת השותפים בגין התחייבות למכירת דירות כנגד הלוואה שהם נתנו לחברה. שכן, מדובר בעסקאות שמדללות את קופת הפרויקט ושחותרות תחת המהות של הערות אזהרה אשר נקבעו בתקנות מחייבות – תשלום לפי קצב התקדמות בנייה.
3. בדיקות משפטיות לפי גוש חלקה:
הנטייה היא לבצע בדיקות באתרים משפטיים, בגוגל ובמקומות נוספים רק על שם החברה. אולם, ביצוע בדיקות וחיפושים לפי מספרי הגוש והחלקה יחשוף אותנו להליכי רישוי, ועדות ערר, עתירות מנהלתיות, עררים בדבר היטל השבחה – והליכים נוספים שמספקים מידע על דרך ביצוע הפרויקט.
מבדיקות אלו, ניתן ללמוד אם החברה העבירה חלק מהתנאים לקבלת היתר הבנייה לשלב בו התקבל טופס 4, אם היא מתמודדת עם קשיים לאישור הקלות ועוד פעולות.
4. לבדוק את מחירי הדירות בסביבה ובפרויקט עצמו:
ישנם היום אתרים רבים שמספקים מידע בדבר שוויין של עסקאות שבוצעו בפרויקט ובסביבתו. כך למשל אתר מידע נדל"ן של רשות המיסים מספק מידע עד 36 חודשים אחורה וכלל פרמטרים שונים של חיפושים שמאפשרים מיקוד בתוצאות.
לעומת זאת, אתר הנדל"ן הממשלתי, מספקת חוויית חיפוש אינטראקטיבית שכוללת חיפוש על גבי מפה, יכולת לבצע חיפוש לפי כתובת, רחוב, שכונה או עיר. בנוסף, האתר מציג שינוי ומגמת מחירים בחודשים האחרונים ועוד פרטים מהותיים.
בנוסף, ניתן להיעזר באתרים נוספים כמו יד 2 על מנת לקבל אינדיקציה לגבי מחירי הפרסום של הדירות, נתוני הדירות, מאפייניהם וכו'. רצוי לבצע מספר בדיקות ביחס לנכסים באותו הבניין, שכן לעיתים רוכש דירה אחד יסתיר מידע שרוכש אחר יגלה. לחילופין, לעיתים נוכל לקבל מבעל דירה בפרויקט תמ"א 38/1 על מצב הפרויקט מידע שהמשווקים אינם מגלים.
בדיקות נוספות אפשר לבצע ברשתות חברתיות, בקבוצות פייסבוק ועוד. להשלמת התמונה, חשוב לשוחח עם מתווכים שעובדים בסביבת הפרויקט לנוכח בקיאותם באזור הספציפי.
בדיקת מחירי הדירות ושוויין של עסקאות קודמות שנסגרו מאפשרות למי שנמצא לפני רכישת דירה לבצע פעולת השוואה פשוטה ויעילה לצורך הערכה נכונה של שווי הדירה המוצעת לעומת דירות אחרות ואת הפער שבין המחיר המוצע לבין מחירי הסגירה הסופי בעסקאות קודמות.
על מנת שרוכש דירה יוכל לתת משקל ראוי והערכה נכונה לכל אחת מההצעות שנבחנות על ידו עליו לרכז מספר נתונים שמשפיעים על שווי העסקה, לרבות: שטח הדירה, שטחי הצמדות (גינה, מרפסת, מחסן וכו'), מספר קומה, כיווני אוויר, מספר חניות ומיקומן, מתקנים ואביזרים בבניין (חדר כושר, ברכה, מספר מעליות וכו'), קרבתו של הנכס למטרדים/מוקדי רעש.
באמצעות פעולות ההשוואה המתוארות לעיל, ניתן להשוות את ההצעה ביחס להצעות אחרות וביחס לעסקאות קודמות שנסגרו. כפי שנראה בהמשך, לצורך מקסום פעולת ההשוואה וריכוז הנתונים הרלוונטיים על הרוכש לבצע פעולות נוספות.
טיפ למתקדמים: להשוות את הכמויות והאביזרים המופיעים במפרטים הטכניים של מספר הצעות שהתקבלו, וכן להשוות את מאפייני הדירה לפי התוכניות.
5. לברר מיהו הקבלן הראשי שמבצע את הפרויקט ואת סיווגו:
זהותו של הקבלן המבצע, ואף של קבלני המשנה, נכללת על הפרטים המהותיים שיש לבדוק לפני רכישת הדירה. ישנם יזמים שעובדים את קבלנים קבועים ומוכרים אשר לוקחים אחריות על תיקון הליקויים, אחראים לשאת בעלויות של הפרותיהם או אי עמידה בזמנים וכו'.
לעומת זאת, ישנם יזמים שעובדים עם קבלנים מזדמנים, מחליפים אנשי מקצוע ועוד נתונים שעלולים להעיד על קשיים צפויים בביצוע הפרויקט. מנגד, חשוב לציין כי ישנם מקרים בהם יזמים וקבלנים גדולים קרסו – כך שזהות הקבלן המבצע אינה חזות הכל.
לא מעט רוכשי דירות מתעלמים מכך, אך במרבית המקרים כיום, מי שמוכר להם את הדירה אינו זה שבונה אותה. לכן, מומלץ ורצוי לבצע מספר בדיקות ביחס לקבלן המבצע, שבונה בפועל את הדירה ואת הפרויקט, ולוודא שהוא מחזיק בסיווג המתאים לביצוע העבודות.
הסיבה לכך היא כפולה, ראשית, היתרי הבנייה שמונפקים כיום מתנים את הוצאתו העתידית של טופס 4 בכך שביצועו נעשה על ידי קבלן מבצע בעל הסיווג המתאים. בנוסף, באמצעות מספר בדיקות פשוטות נוכל לקבל אינדיקציה על טיב העבודות שמבוצעות על ידו, אופן מסירת הדירות ו- ליקויי בנייה או אי התאמות שהתגלו לאחר מכן.
6. מהן הזכויות של היזם במקרקעין, ומהו ההסכם/עסקה שמכוחו הן נרכשו:
מעת לעת עולות לכותרות פרשות חדשות שחושפות יזמים וחברות שמכרו "דירות רפאים", כלומר דירות שלא ניתנות לבנייה בפועל (על מנת להתמודד עם התופעה הועלה לסדר היום תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות שטרם אושר בקריאה שלישית).
לכן, בדיקת זכויותיו של היזם במקרקעין ומערכת ההסכמים שמכוחם נרכשו הזכויות תוכל לצמצם עשרות מונים את החשיפה שלנו לאותם מקרים שזכו לפרסום שלילי. בדיקות אלו, ימנעו תאונות משפטיות שנובעות בעקבות חתימה על הסכמי מכר עם יזמים שמציגים הסכם תמ"א חתום, אך אינם רשומים כמוטבי הערת אזהרה.
באמצעות בדיקת זכויותיו של המוכר במקרקעין, יחד עם ההסכם שנחתם בקשר לרכישת הזכויות ובדיקת המצב התכנוני, ניתן לקבל מידע באשר לייעודם, להיקף זכויות הבנייה שניתן לקבל ללא הקלות ועוד פרטים חשובים.
7. ביצוע כלל הבדיקות המקדמיות :
להלן רשימה חלקית של הבדיקות שיש לבצע לפני רכישת דירה:
1. פרוטוקול ישיבה בוועדה המקומית שבמסגרתה התקבלה החלטת ועדה לתת היתר בנייה.
2. בדיקת קיומו של היתר בנייה ותשריט עם טבלת זכויות ותמהיל דירות.
3. לוודא שלא הוגשו תוכניות שינויים ושאין חריגות בנייה.
4. לוודא שלא הועבר על ידי הוועדה המקומית או העירייה תיק למחלקה המשפטית.
5. לוודא את סוג הערבות שניתנה לפרויקט.
6. ביצוע בדיקות קנייניות.
7. ביצוע בדיקות תכנוניות.
8. בדיקת סביבת הפרויקט ועסקאות בסביבה.
9. קיומו של טופס 50 או תשלום מקדמת מס שבח.
10. בדיקה שיש ליזם את המסמכים הנחוצים לרישום הבית המשותף.
11. קבלת אישור עקרוני מהבנק למשכנתא.
12. בדיקה של הסכמים, הערות וצווים הרשומים על המגרש.
13. קיומם של אישורי מיסים.
14. אישור למכירת קרקע/מגרש מהמדינה ליזם.
15. קיומם של חניונים ומערכות משותפים למספר בניינים.
16. הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדת זכויות בנייה לדירה מסוימת.
17. מינוי חברת ניהול לאחר המסירה.
חלק לא מבוטל במאמר שנכתב בעניין רכישת דירה מקבלן הוקדש לבדיקות המקדמיות ולחשיבותן.
מדובר במספר פעולות, מסמכים ואישורים שרצוי וראוי לבצע לפני שעוברים מהשלב שבו אנו מתעניינים במספר דירות לשלב שבו מנהלים משא ומתן ביחס לדירה ספציפית לפני שחותמים על הסכם מכר.
8. לבדוק את המצב התכנוני- עדכני ועתידי:
כל מי שמבין דבר או שניים בתחום הנדל"ן יסכים שהמצב התכנוני – העכשווי והעתידי משפיע על כדאיות העסקה. ההתייחסות למצב התכנוני לא מתמקדת רק על הגבולות "הצרים" של המגרש עליו נבנה הפרויקט, ולא על מקרקעין גובלים או סמוכים. אלא גם על סביבתו הקרובה ולעתים הרחוקה, ועל השינויים שצפויים להיערך בהם – כך שגם למצב העתידי יש משמעות.
ניתן להמחיש את ההשפעה "התכנונית" באמצעות שלוש דוגמאות שונות. ראשונה, עסקה לרכישת דירה עם "נוף לים". שנייה, דירה הנמצאת בסמיכות לבסיס צבאי או לאתר המיועד לשימור. שלישית, דירה הנמצאת בשכונה המאופיינת בבנייה נמוכה. מבלי להרחיב יתר המידה, ניתן להבחין שבכל אחת מהדוגמאות מתוארת ייחודיות של סביבת הדירה, וכן שאותה ייחודיות עשויה להשתנות לפי המגמה התכנונית שרווחת באותם הימים במוסדות התכנון.
כך למשל, בדוגמא הראשונה, הנוף עשוי להשתנות אם יאושר פרויקט "שיסתיר את הים". את בסיס הצבאי יהיה ניתן לפנות לטובת בנייה של שכונת מגורים או משרדים, ובכך למעשה לקבל סביבה שונה וצפופה יותר. ביחס לדוגמא השלישית, גם סביבה המאופיינת בבנייה נמוכה עשויה להשתנות בעקבות אישור פרויקטים של בנייה רוויה (בניינים מעל 4 קומות).
היות שנקודת המוצא של מוסדות התכנון היא שהסביבה האורבנית משתנה באותה דינמיות בה קצב החיים משתנה, הרי שבנסיבות אלו לא קיימת זכות מוקנית שמונעת שינויים בסביבה האורבנית (מידע נוסף נמצא בהרחבה במאמר שעוסק בהתנגדות לתמ"א 38).
לכן, לפני רכישת דירה מקבלן, והגם שלא ניתן לחזות מה יהיה לאורך זמן, רצוי לבדוק שלפחות לזמן הקרוב אין תכנית מאושרת או מופקדת שעשויים לצור שינוי בסביבה.
9. היתר בנייה - מהן הפעולות שבוצעו במסגרת הליכי רישוי?
בעיני רוכשי דירות רבים, היתר הבנייה נחשב כמסמך שמתיר את ביצוען של עבודות הפרויקט בלבד, וכאמצעי לסינון פרויקטים שלא נמצאים בשלבי בנייה. אולם, תחילת ביצוע העבודות אינה התוצר היחיד שנובע מהיתר הבנייה.
מלבד העובדה שהיתר בנייה מהווה אישור מצד הרשות המקומית ומוסד התכנון להתחלת העבודות, הוא גם מלמד אותנו על היקף זכויות הבנייה שאושרו בפרויקט (מספר הקומות, שטחים עיקריים, שטחי שירות וכו'), וכן לכך שהתכניות שצורפו לבקשה אושרו אף הן.
לצורך ההסבר, מי שרוכש דירה מקבלן חותם על הסכם מכר שכולל נספחים, ובהם: המפרט טכני ו- תוכניות מכר (תשריטים של הדירה, קומה וכו').
אולם, אם מדובר בפרויקט שטרם התקבל לגביו היתר בנייה, יש לקחת בחשבון שיתכנו שינויים במצב הדירה לעומת המפרט הטכני והתוכניות שצורפו להסכם המכר עד למועד בו יתקבל היתר בנייה לפרויקט, כגון: שינויים בגודלה של הדירה, חלוקתה הפנימית, אביזרים, פריטים, שטח מרפסות, מיקום החלונות, רישום של זיקות הנאה, ייעודים וכו'.
בפסק דין שניתן בעניין משה נ' גינדי ישראל 2010 בע"מ – נדחתה תביעתו של רוכש דירה שהלין על כך ששטח דירתו הוקטן באופן משמעותי לאחר שהתקבל היתר בנייה לפרויקט. מכאן, שאין להקל בחשיבותן של תוכניות ומפרט טכני לאחר שהתקבל היתר בנייה לפרויקט
10. לבדוק את סביבת הדירה ואת מצבו הפיסי של הפרויקט, ואם אפשר גם את הדירה:
אם בדיקת המצב התכנוני של סביבת הפרויקט (העדכני והעתידי) חשובה ומשפיעה רבות על הערכת העסקה, ברור המצב הפיסי של הנכס אינה פחותה מכך. מדובר בבדיקה פשוטה וזולה שכל רוכש דירה יכול לבצע באמצעות אנשי מקצוע מתאימים.
במסגרת זו, וככול שהפרויקט נמצא בשלב שמאפשר זאת, נוודא שיש התאמה בין הבנייה בפועל לבין המידע שבמפרט הטכני, לרבות: התאמה ביחס לכמות האביזרים, פריטים ומתקנים שמופיעים.
בנוסף, יש לנסות ולאתר ליקויים קיימים כגון בעיות רטיבות, אי התאמות, כשלי איטום, בעיות באלומיניום וכו'.
11. אישור עקרוני למשכנתא, מאפייני העסקה, שלבים ומועדים מהותיים:
לפני שמתחילים לחפש דירה, ובטח לפני שחותמים על בקשת רכישה ומשלמים "דמי רצינות" בסכום לא מבוטל יש לבדוק את היכולת לעמוד בהתחייבויות, את היכולת לשלם את מלוא התמורה בעבור הדירה במועד שנקבע ואת הייתכנות שתאושר משכנתא.
כמו כן, יש לבחון את המאפיינים של כל עסקה לפי מסמכי המקור, סוג הבטוחה, השפעותיהם על התחייבויותינו, וכן שלבים ומועדים מהותיים שנקבעו במהלכה. מומלץ בשלב זה לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות.
תתייעצו!
תפנו לחברים או לאנשי מקצוע שבכוונתכם לסקור את שירותיהם בהמשך, וקחו מהם ייעוץ כבר מההתחלה. כל למשל מי שמעוניין לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות יכול לפנות אליו כבר בהתחלה ולא בשלב מאוחר יחסית.
זוהי העצה גם ביחס לעו"ד מתחום המקרקעין שייצג אותנו בהסכם. פנייה לאותו עו"ד יכולה להתבצע בשלב מוקדם שבמסגרתה יינתן ייעוץ מקדים עד לסגירת העסקה.
יד 2, נדל"ן, מקרקעין, הסכם מכר, רכישת דירה מקבלן
קביעת פגישת ייעוץ:
כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.
את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.
במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.
ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.
לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38"
