איחור מסירה לבעלי דירה בתמא 38-2

אבי שלום רב,

תחילה, יובהר כי המענה בפורום זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואף לא מהווה תחליף לייעוץ שכזה. לא ניתן לעשות שימוש במידע שניתן במסגרת אתר זה או במענה לשאלתך, כך שכל מי שבוחר להסתמך על התשובות שבפורום או במאמרים עושה זאת על אחריותו בלבד.

ביחס למסמך ההבהרה של הממונה על חוק המכר מיום 24/07/2017 שעניינה: "חובת עמידה בחוק המכר – עסקה עם בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית", יש לציין שהוא אינו רלוונטי לשאלתך. שכן, הבהרתו של הממונה מתייחסת לתחולת הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר הבטחת השקעות") בעוד ששאלתך עוסקת בסעיף 5.א. לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות")

ואכן, כפי שניתן לראות מתוכנה של הבהרת הממונה על חוק המכר דירות - עיקר ההנחיות רלוונטיות להנפקת בטוחה, לדיווח לממונה על החוק המכר דירות, לחובה לעדכן את רוכש הדירה בדבר זכותו לקבל בטוחה וכו'.

עמדה זו של הממונה יצאה כנגד העמדה שרווחה בקרב יזמים לפיה אין לראות בבעלי דירות קיימים בפרויקטים של תמ"א 38 כמי שרכשו דירה מקבלן, ועל כן הוראות חוק המכר דירות ויתר הדינים שנועדו להגן על צרכנים אינם חלים עליהם.

לעומת זאת, סעיף 5.א. לחוק המכר דירות עוסק בפיצוי המגיע לרוכשי דירות במקרה של איחור במסירת דירה מקבלן כך שבמקרה של איחור היזם ישלם את דמי השכירות הראויים בתוספת מקדם הפיצוי מכח חוק המכר דירות שהם 150% בשמונת החודשים הראשונים ו- 125% לאחר מכן.

בנוסף, סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות מחיל היחסים של הצדדים להסכם תניית פטור אשר פוטרת את היזם מתשלום פיצוי אם (ה)"איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

הצורך של היזם להוכיח כי התקיימו המבחנים שבתניית הפטור (מבחן עובדתי ומבחן משפטי) יחד עם הפרשנות המצמצמת של הפסיקה והאיסור להתנות באופן פסול על הוראות חוק המכר דירות - הקנו לרוכשי הדירות הגנה מוגברת שאפשרה להם להתמודד עם טענות שרירותיות וקלושות של יזמים שמסרבים לשלם פיצוי במקרה של איחור במסירת הדירה.

מכאן, ניתן רק להניח כי בעלי הדירות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 יחפצו בהחלת הוראות חוק המכר דירות בשל מנגנון הפיצויים המוגבר וההגנה המוגברת שמוקנה מכוחן כנגד טענות של יזמים לכח עליון ודחיית מועד המסירה (בהמשך נתייחס לדיני הסיכול אשר חולשים על מערכת היחסים החוזית שבין בעלי דירות בעסקת תמ"א 38 לבין יזמים).

האם ניתן בכל זאת להחיל את הוראות חוק המכר דירות על עסקאות תמ"א 38:

ככלל, לפי הפסיקה נקודת המוצא היא שלא בוחנים הסכם לפי הכותרת שהצדדים נתנו לו, אלא לפי תוכנו ומהותו. על האמור לעיל יש להוסיף אתת החזקה הקבועה בסעיף 9 לחוק המכר דירות שמחילה את הוראותיו על "המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר"

על האמור לעיל יש להוסיף את סעיף 7א לחוק המכר דירות אשר אוסר להתנות על הוראותיו. לכן, כל תניה בהסכם שסותרת את החזקה הנ"ל באופן פסול - בטלה.

ואכן, נכון להיום ישנה פסיקה לא מבוטלת בהם בתי המשפט קבעו שהוראות חוק המכר דירות חלות על עסקאות מסוימות, זאת למרות שתוכנם ומהותם של ההסכמים שיקפה תמונה אחרת לגמרי.

ביחס למידע שסופק בשאלתך - על מנת שהוראות חוק המכר דירות יחולו על המקרה דנן - צריך שתהיה לכך התייחסות מפורשת בהסכם או לחילופין שיתקיימו התנאים של החזקה. לפי דעתי, מדובר בנטל קשה להוכחה, ומה גם שמכירת כל הזכויות ליזם אינה מקימה בוודאות גבוהה את התנאים להחלת החזקה.

פיצוי לבעלי דירות בעסקת תמ"א 38 במקרה של איחור במסירת הדירה וטענות לכח עליון:

העובדה כי הוראות חוק המכר דירות אינה חלה על אוטומטית על המערך החוזי שבין בעלי דירות לבין יזמים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 אינה מאיינת את זכותם של בעלי הדירות לפיצוי.

במקרה של איחור במסירת דירה לבעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 באפשרותם לתבוע פיצוי לפי הוראות הסכם התמ"א שנחתם או מכח דיני החוזים. במרבית ההסכמים ניתן למצוא סנקציות כנגד יזמים שמאחרים במסירה אשר קובעים פיצוי מוסכם בעד כל חודש איחור או בסך עשרות אלפי ש"ח.

כמו כן, ניתן לתבוע פיצויים מכח דיני החוזים, פקודת הנזיקין, עשיית עושר - אולם יש להוכיח את רכיבי הנזק והטענות. כך למשל, בעל דירה ששכר דירה חלופית עד לכניסתו יכול לתבוע את ההפרש שבין התשלום ששילם בפועל לבין דמי השכירות ששולמו על ידי היזם בתקופת הפיצוי. במקרים אחרים, בעלי הדירות יוכלו לתבוע את ההפרש שבין שכר הדירה שהיה משולם לו דירתם הייתה מושכרת לבין דמי השכירות שהיזם שילם בתקופת הפינוי. כאמור, יש לבחון כל מקרה לגופו.

בכל הקשור להתמודדות עם טענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי, כח עליון ונסיבות מעכבות ומוצדקות (לכאורה) - ניתן רק לשער שהיקף הטענות ומהותן יהיה זהה, אך במקום סעיף 5אג לחוק המכר דירות יחול סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970(להלן: "חוק החוזים תרופות").

לפיכך, סביר להניח כי טענות לפיהן האיחור במסירת הדירה נגרם בשל משבר הקורונה, אירועים ביטחוניים ומצבעיים צבאיים, קריסה של קבלן, שביתות של הרשויות, עיכובים שנגרמו באשמת חברת החשמל, ביצוע שינויים בדירה וכיוצא הבזה טענות של כח עליון - יעלו גם במקרה דנן.

בדומה לסעיף הפטור הקיים בחוק המכר דירות - גם ביחס לדיני הסיכול רובץ על היזם נטל הוכחה ושכנוע לא מבוטל שקשה מאוד לעמוד בו. יחד עם זאת, יש לבדוק היטב את הוראות ההסכם שעוסקות בכח עליון או בגורמים שידחו את התחייבויות הצדדים.