איחור במסירת דירה

שלום רב,

מעיון בשאלתך עולה כי האיחור במסירת הדירה מהקבלן יגיע בקרוב ל- 7 חודשים, וזאת מבלי שיש צפי למסירת הדירה, מבלי שניתן מועד מסירה נדחה ומבלי ששולם פיצוי בעד האיחור.

מהו העיתוי המתאים ביותר להגשת התביעה:

בעשרות מקרים של איחור במסירת דירה שטופלו במשרדי נרשמו מקרים בהם הרוכשים דרשו פיצוי זמן קצר לאחר המסירה, לאחר שהצטברו מספר חודשי איחור או בתום תקופת האיחור ללא כל קשר למשכה (בחלק מהמקרים תקופת האיחור עלתה על שנתיים ואף שלוש).

ככלל, שאלת העיתוי מושפעת מגורמים רבים, ובהם: מצב הבנייה, הצפי למסירת הדירה (לעיתים הקבלן אינו מוסר מועד מסירה נדחה – אך מנהל העבודה באתר הבנייה מספק מועד משורך),מצב החברה, הפרות נוספות של הקבלן, סוג הערבות שניתנה ועוד.

כך למשל, בתביעה שהגשנו נגד בונה הצפון חברה קבלני בנין בעכו בע"מ, בשם הרוכשים התקיימו מספר נסיבות חריגות אשר הובילו לכך שהקבלן שילם פיצוי חודשי בעד כל חודש איחור. בתום תקופת האיחור, ניתן נגד החברה פסק דין שחייב אותה בתשלום פיצויים בסך של כ- 4,000,000 ₪. לאחר מכן, החברה פנתה להליך של הסדר חוב. על כן, ברור הוא שהגשת התביעה וקבלת פיצוי חודשי הטיבה עם לקוחות המשרד.

לכן, שאלת העיתוי הוא תלוית מקרה ונסיבות.

הפיצוי שייפסק במסגרת פסק הדין:

הגשת תביעה לפני מסירת הדירה טומנת בחובה מספר קשיים, ובהם: העדר יכולת לאמוד את גובה הפיצוי הכולל בעד תקופת האיחור. ככלל, ישנה פסיקה שרואה באיחור הפרה מתמשכת, כך שניתן להגיש מספר תביעות בגינה. אולם, עדיין ישנו מקום לנקוט במשנה זהירות ולהגיש בקשה לפיצול סעדים.

עוד יצוין כי, ניתן להתגבר על הקושי בקביעת גובה הפיצוי בדרכים נוספות שמשקפות את הידע המקצועי שנצבר בתביעות מסוג זה. כמו כן, לאחר קבלת פסק הדין ניתן יהיה לעשות שימוש בדיני ההשתק או לחילופין לדרוש במסגרת התביעה סעדים וצווים שיינתנו מענה להפרה המתמשכת.

שלום לעו"ד כפיר.

ב-30/5 (סוף החודש) יהיה איחור במסירת הדירה של 7 חודשים - וכפי שתיארת באחד המאמרים הנזק העקיף והעוגמת נפש שנגרמת לנו היא רבה מאוד (חוסר ודאות לגבי מועד קבלת הדירה והתמודדות מול המשכיר של הדירה בה אנו גרים כרגע, רכישת מוצרי חשמל ושאר מוצרים ואיחסונם/ או המתנה עם קבלתם-והתמודדות מול החנויות/ספקים של המוצרים-שמעוניינים לספקם-ואין באפשרותינו לקבלם....) והקושי הגדול ביותר-זה המחוייבות הכלכלית הגדולה (תשלום משכנתא עבור הדירה החדשה ותשלום שכירות עבור הדירה בה אנו גרים כיום).

והשאלה הדחופה שלנו עקב המצוקה הכלכלית שלנו- האם להגיש תביעה בשלב זה (עבור 7 חודשי איחור) והפיצוי יקל במידה מסויימת מהלחץ הכלכלי בו אנו מצויים ? או שעדיף להמתין עד מסירת הדירה ורק אח"כ להגיד תביעה מגובשת ?

וכשאלת המשך-במידה ונבחר לתבוע בשלב זה , האם מפסה"ד יהיה ברור שעל הקבלן להמשיך לשלם פיצוי לחודשים הבאים (לצורך העניין מהחודש ה-8 והלאה) , או שעלינו לתבוע זאת במסגרת התביעה ?

תודה רבה

איציק

איציק שלום,

תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לחוק המכר דירות – ליקויי בנייה ואיחור במסירת דירה. בשאלתך אתה מציין כי היזם התחייב למסור את הדירות בחודש 10/2021, אך הוא מאחר בכחמישה חודשים. עוד הנך מציין כי היזם מסרב לשלם פיצוי משום שלפי טענתו העיכוב ארע באשמת משבר הקורונה ומבצע שומר חומות.

למרות ששאלתך נוסחה בצורה תכליתית ועניינית, ארחיב בתשובתי על מספר נושאים בעלי רלוונטיות בלתי מבוטלת לשאלתך. כך שהמענה יהיה נרחב, מדויק ומקצועי עד כמה שניתן. יחד עם זאת, האמור בפורום ובאתר אינו מהווה ייעוץ משפטי, איינו מהווה תחליף לייעוץ שכזה וכל מי שעושה שימוש במידע המפורסם באתר עושה זאת על אחריותו.

מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות:

מועד המסירה החוזי אשר נקבע בהסכם המכר הוגדר לא מכבר כאחד הנושאים החשובים, המהותיים והמשמעותיים בהסכם המכר. שכן, מדובר בנתון מהותי אשר משפיע על שוויה של הדירה, על ההחלטה באם לרכוש את דירה הספציפית או דירה אחרת, על מכירת הדירה הקיימת או סיומו של הסכם שכירות, הזמנת אביזרים ומוצרים מספקים, נטילת משכנתא, רישום ילדים למסגרות חינוכיות ועוד.

רוכש דירה שחל איחור במסירת הדירה לידיו נותר ללא קורת גג קבועה, נאלץ למצוא פתרונות דיור חלופיים, לכרוע תחת הנטל הכפול של החזרי משכנתא ושכר דירה, נאלץ למצוא פתרונות אחסון, סובל מעוגמת נפש, להתנהל בתקופה של חוסר ודאות ולהתמודד עם הוצאות בלתי צפויות.

על כן, ועוד לפני שנתמקד בשאלת הפיצוי מכח חוק המכר דירות, יש להדגיש כי האיחור במסירה מהווה הפרת חוזה מצד היזם שלא עמד בהתחייבותו למסור את הדירה במועד המסירה החוזי. מכאן, שטענותיו של היזם לפטור מתשלום פיצוי מכח חוק המכר דירות צריכות להצדיק את הפרת ההסכם מצד היזם. אחרת, ובהעדר הצדקה, אין מקום לפטור מתשלום פיצוי.

· מאמר: המסגרת הנורמטיבית שחלה על הסכמי מכר.

סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות, מחייב את היזם או הקבלן לשלם פיצוי חודשי בעד האיחור במסירת הדירה שעומד 150% מדמי השכירות הראויים בעד שמונת החודשים הראשונים, ופי 125% מדמי השכירות הראויים בעבור כל חודש נוסף לאחר מכן. כידוע, על היזם לשלם פיצוי רטרואקטיבי בעד תקופת הגרייס, כך שהחל מהיום ה- 61 לאיחור ישולם פיצוי רטרואקטיבי.

· מאמר: המדריך המלא לחוק המכר דירות.

על מנת להוכיח את גובה הפיצוי החודשי חל הצורך לערוך חוות דעת שמאית. ניסיונות להמציא אמדן דמי שכירות של מתווך, פרסומים מהאינטרנט וכו' – אינו מספיק, כך שבהעדר חוות דעת התביעה תדחה. מניסיוני, מוטב לערוך חוות דעת עוד בזמן הפניה ליזם, כך שניתן יהיה להסתמך על תחשיב עדכני לדמי השכירות ולנהל את המו"מ כשיש נתונים אמפיריים שניתן להסתמך עליהם.

התמודדות עם טענות של הקבלן להקטנת הפיצוי עקב כח עליון:

בחלק השני של שאלתך אתה תוהה לגבי האפשרות לקבל את מלוא גובה הפיצוי. אולם, מדובר בשאלה שמורכבת ממספר גורמים. על מנת שנוכל לתת מענה לשאלתך נתייחס לכל אחד מהגורמים.

ראשית, וכפי שצוין לעיל, גובה הפיצוי משתנה בהתאם לדמי השכירות שנקבעו בחוות הדעת השמאית. במקרים רבים, ניטשת מחלוקת בין הצדדים לא רק ביחס לתקופת האיחור ולהשפעתם של גורמים אשר מהווים לטענת היזם "כח עליון".

במקרים בהם ישנה אי הסכמה לגבי דמי השכירות בית המשפט נוהג למנות מומחה מטעמו אשר יכריע בסוגיה זאת, כך שבהעדר פגמים מהותיים וצורמים בחוות דעתו – בית המשפט מאמץ את מסקנתו של המומה לגבי דמי השכירות.

מכאן, שגובה הפיצוי מושפע, בין היתר, מדמי השכירות החודשיים שיקבעו בחוות דעתו של המומחה המוסכם או המומחה מטעם בית המשפט (ניתן למצוא הסבר על המומחים בקישור האחרון לעיל).

· מאמר: שאלות הבהרה למומחה מוסכם או למומחה מטעם בית המשפט.

שנית, גובה הפיצוי עלול להיות מושפע מטענותיו של היזם לעיכובים שנגרמו באשמת גורמים שנכנסים בגדרו של המונח כח עליון. מדובר במכלול של טענות אשר נובעות מעיכובים באשמת הרשויות, עיריות, חברת חשמל, תאגידי מים, רשות הפיתוח, רמ"י, גשמים, אירועים ביטחוניים, סגרים, מחסור בכח אדם, קריסת קבלנים, שביתות, עיצומים וכו'. למעשה, אין כמעט אירוע שלא נעשה בו שימוש.

• מאמר: האם קריסה של קבלן מבצע פוטרת יזם מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה לפי חוק המכר דירות.

• מאמר: איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

אמנם, איחור במסירת הדירה מהווה בראש ובראשונה הפרה של הסכם המכר, אך הטענות לפטור מתשלום פיצוי צריכות לעמוד בתנאים שנקבעו בחוק המכר דירות. לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות נקבע כי "הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

עוד נקבע בסעיף 7א(א) לחוק המכר דירות שאין להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הרוכש. לכן, כל הוראה בהסכם המכר שמתנה באופן פסול על זכויותיו של הרוכש – בטלה. וכפועל יוצא מכך, גם הוראות בהסכם המכר שפוטרות את היזם מתשלום פיצוי בגין אירועים שלשיטתו מהווים כח עליון בטלים באם לא הוכח שהם עומדים בהוראות חוק המכר דירות.

לפי הפסיקה, סעיף 5א(ג) הנ"ל (להלן: "סעיף הפטור") מורכב משני מבחנים, מספר מבחני משנה ומבחן כללי, ובהם: המבחן העובדתי (כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר), המבחן המשפטי (ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו) ועוד מבחן כללי האם ראוי בנסיבות העניין להטיל את עלויות האיחור על הרוכש.

בשורה ארוכה של פסקי דין בתי המשפט פרשו את סעיף הפטור על דרך הצמצום, התייחסו בחשדנות על טענותיהם של קבלנים שניסו להתחמק מתשלום פיצוי בניגוד להוראות הדין והגדירו מבחנים ברורים לכך.

במדריך המקיף והמלא לפיצוי מקבלן בגין איחור במסירת דירה (שאוחז ביותר מ- 30 עמודים) התייחסנו בהרחבה למבנים הללו, למבחני המשנה, לטענות שכיחות של יזמים הנוגעות לכח עליון (לרבות טענות לפטור מתשלום פיצוי בגין איחורו של הרוכש לתשלום תמורה בעבור הדירה) ועוד.

נכון להיום, הטענות השכיחות ביותר נוגעות למשבר הקורונה ולשומר חומות.

האם היזם פטור מתשלום פיצוי בעקבות מבצע שומר חומות?

מבצע שומר חומות נכנס בגדרם של אירועים ביטחוניים, כך שלא מדובר בנושא חדש שטרם זכה להתייחסות בפסיקה. אכן, דחיית מועד המסירה ודרישה לפטור משתלום פיצוי מכח חוק המכר דירות בשל אירועי ביטחוניים כמו שומר חומר, אלא שבמרבית המקרים נקבע כי טענות אלו אינן מזכות את היזם בפטור מתשלום פיצוי. שכן, במציאות הביטחונית ששוררת במדינת ישראל, היזם צריך לקחת בחשבון שיהיה אירוע ביטחוני כל מספר חודשים, ולקבוע את מועד המסירה כשהוא לוקח זאת בחשבון

יחד עם זאת, נרשמו מספר מקרים בהם בתי המשפט הכירו בטענות אלו, אולם היה מדובר במקרים שבהם אירועו נסיבות מיוחדות.

פטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה בשל משבר הקורונה:

על השימוש הנרחב שיזמים עושים במשבר הקורונה אין צורך להרחיב במילים. את הסנוניות הראשונות על אימוץ משבר הקורונה ככח עליון יכולנו לראות עוד לפני שהווירוס יצא מגבולותיה של סין, אז נטען כי עיכוב באביזרים ופריטים מעכב את העבודה.

כיום, לא ניתן כמעט למצוא יזם שלא עושה שימוש במשבר הקורונה, ואף מגדיל לעשות וטוען כי מדובר בנסיבה היחידה שבעטיה חל איחור של שנה ולעיתים אף מעבר לכך במסירת הדירה. השימוש הנרחב במשבר הקורונה מעמעם את העובדה הידועה כי איחור במסירת דירות נחשב כבר מספר עשורים כמכת מדינה. עוד נשכח בשל כח שאיחורים נרשמו כעניין שבשגרה גם לפני משבר הקורונה, ולעיתים אותם יזמים שכבר איחרו בעבר בחודשים רבים עולים על הגל.

כמו ביחס לטענות אחרות אשר נוגעות לכח עליון, גם הטענות לפטור מתשלום פיצוי בשל משבר הקורונה צריכות לעמוד בתנאים שנקבעו בסעיף הפטור שבחוק המכר דירות. אחרת יהיה מדובר בהתניה פסולה והן תהיינה בטלות.

בשורה של מאמרים פרי עטי, ניתנה התייחסות לדו"ח של משרד המשפטים להשפעת הקורונה על שוק הנדל"ן, לעשרת הכללים שכל רוכש דירה שמתמודד עם טענות לפטור מתשלום פיצוי בשל משבר הקורונה צריך לקחת בחשבון וכן לפסק דין בראל שבו בית המשפט שהכיר בדחייה מסוימת בנסיבות מסוימות (הפרשנות שניתנה לפסק הדין בפרסומים שגויה לפי דעתי).

היות וניתנה התייחסות רחבה למשבר הקורונה, אציין כי לעת הזו דעתי היא שקורונה אינה מילת קסם, ושאין לקבל באופן אוטומטי כל טענה לעיכוב בשל בשבר הקורונה. אך עדיין, יש לבחון כל מקרה לגופו.

איחור במסירת דירה – דרישת פיצוי במסגרת תביעות קטנות:

לפי האמור בהודעתך, תקופת האיחור נכון להיום עומדת על כ- 4.5 חודשים. היות שלא צוין מה מצב הפרויקט נכון להיום ומהו הצפי למסירת הדירות – אתייחס לאפשרות של הגשת תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות.

לעיתים, הפיצוי המצטבר שמתקבל מתקופת האיחור, דמי השכירות ומקדם הפיצוי אינו עובר את תקרת הפיצוי אינה עולה על הסכום המרבי שניתן לתבוע בבית המשפט לתביעות קטנות (הסכום מתעדכן באתר של הרשות השופטת ועומד נכון להיום על 34,600 ₪).

כמו כן, לעיתים סכום הפיצוי חורג במעט מגובה התביעה המרבי שניתן לתבוע בבית המשפט לתביעות קטנות, כך שבמקרים אלו אפשר (לא מדובר בחובה ויש לבחון זאת בהתייחס לשיקולים נוספים) להעמיד את התביעה על סך של 34,600 ₪.

היתרון של הגשת תביעה קטנה נובע בראש ובראשונה מחיסכון בהוצאות משפטיות, יכולת של הרוכש שנפגע מהאיחור במסירה לממש זכויות ולהטיב את נזקיו בהליך פשוט וקצר שאינו כפוף לסדרי הדין ולדיני הראיות ולא להתמודד מול עו"ד מנוסים.

יתרה מכך, היום ניתן לפתוח את התביעה מרחוק ובמלי שיהיה צורך לסור למזכירות בית המשפט לצורך פתיחת תיק. כך שמדובר ביתרון נוסף. יחד עם זאת, על הרוכש להוכיח את תביעתו באמצעות חוות דעת שמאית, להתמודד עם קבלן מנוסה ולדעת את המסגרת הנורמטיבית (ולו ברמה בסיסית) הנחוצה להוכחת תביעתו.

לניהול הליך בפני בית המשפט לתביעות קטנות יש יתרונות וחסרונות מבחינתו של הרוכש, אך בפסקה עקבית של בתי המשפט מצוין כי זוהי הערכאה של האזרח הקטן שמבקש את יומו בבית המשפט. הואיל וסדרי הדין אינם חלים על ערכאה זו, בית המשפט לתביעות קטנות רשאי להתערב במהלך בירור הטענות, לשאול שאלות, למנות מומחים ולבצע פעולות נוספות.

הואיל ובתי המשפט קבעו בשורה של פסקי דין שבית המשפט נדרש לדקדק בהגנה על זכויותיהם של רוכשי הדירות, מן הראוי לבחון כל פרט ופרט ולהימנע מפגיעה שעלולה להשפיע בהמשך על ציבור שלם של רוכשי דירות. לכן, נראה כי החיסרון אשר נובע מהעדר ניסיון של התובע אינו נותר ללא מענה.

אולי יעניין אותך בנוסף:

1. מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם?

2. האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

3. ביטול כתב ויתור בעסקת מכר מקבלן.

4. המדריך המקיף והמלא לליקויי בנייה ותקופת בדק.

5. חיוב רוכשי דירות בעבור תשריטים וחיבור לחברת החשמל.