יציאה מחוזה דירה לא חוקית

שלום רב,

תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות. יובהר כי, האמור בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אין לנקוט בפעולות בהסתמך על המידע שמוצג בפורום ובאתר.

לפי האמור בהודעתך (ובכותרת), ברצונך לסיים חוזה שכירות טרם זמנו, ובכך לצאת מדירה שהתגלו בה ליקויים חוזרים ונשנים שהמשכיר כשל בתיקונם. עוד מצוין בהודעתך כי הדירה פוצלה למספר יחידות דיור מבלי שהדבר הובא לידיעתך, שישנה תחושה של חוסר ביטחון בדירה וכי התשתיות אינן פועלות כראוי.

על הוראות הסכם השכירות (שחלקן צורפו להודעת) מתווספות הוראות חוק השכירות והשאילה, כך שהמסגרת הנורמטיבית החלה על הסכמי שכירות מורכבת מהסכם השכירות והחקיקה הרלוונטית (לרבות דיני חוזים וכיו"ב).

לפי סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה – הוראות בהסכם השכירות אשר גורעות מאחריות המשכיר כלפי השוכר אינן תוקפות אם מדובר בליקויים או פגמים שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהם, כך:

"תניה בחוזה שכירות הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם, או המגבילה את אחריותו כאמור, בטלה, אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר ולא הודיע עליה לשוכר."

בנוסף, סעיף 11 לחוק השכירות והשאילה "המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר במשך תקופת השכירות לפי המוסכם בין הצדדים ללא הפרעה מצדו או מטעמו". בנוסף, על המשכיר חלה חובת תום לב מכח סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, וכן חובת תום לב מוגברת בשלב המו"מ לפי סעיף 12 לחוק החוזים.

לגבי חובת הגילוי של המשכיר ביחס לפיצול הדירה ניתן להעלות טענות לכאן ולכאן, כך שבשל מורכבות המקרה אין יכולת לצודד בעמדה כזאת או אחרת. אולם, בין אם חלה על המשכיר חובת גילוי בקשר לפיצול הדירות או לאו – חלה עליו אחריות למסור דירה ללא מטרדים, רעשים, כשלים בצנרת שגורמים לעובש ועוד.

לגבי המועד הסביר לתיקון הליקויים – סעיף 25ח(ב) לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר לתקן ליקוי דחוף בתוך פרק זמן סביר ולא יאוחר מ- 3 ימים, ליקוי שאינו דחוף יתוקן אף הוא בתוך פרק זמן סביר ועד לא יאוחר מ- 30 ימים.

ביחס לביטול הסכם השכירות – דרך המלך היא לבטל את הסכם השכירות בהסכמה, כך שהיציאה נעשית בצורה מוסדרת ומוסכמת. מטבע הדברים, מציאת שוכר חלופי באותם התנאים אינה ריאלית או אפשרית כאשר מציגים תמונה מדויקת וכנה של מצב המושכר.

ביחס לטענה כי חוזה השכירות מוטה לטובת המשכיר ושהוא מנוסח באופן דרקוני – מדובר בסוגיה ידועה, ועל כן מספר סעיפים בחוק השכירות והשאילה נקבעו כסעיפים קוגנטיים, כלומר כסעיפים שלא ניתן להתנות עליהם. לכן, כל הוראות בהסכם השכירות שמתנה באופן פסול על הסעיפים הקוגנטיים בחוק השכירות והשאילה – בטלה.

בכל הקשור לאחריותו של המשכיר לתקן ליקויים במושכר נכתב בהרחבה במענה לשאלות הבאות בפורום המשפטי לנושאי שכירות: "רטיבות, לקויות שלא מטופלות ושיפוצים מעל הדירה שלי", "נזילה בלוח חשמל בעקבות מי גשמים" ו- "אחריות תיקון ליקויים בדירה בשכירות".

לעניין זה, חשוב לציין כי בהליך ע"א 240-77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ (נבו, 8.11.79) קבע בית המשפט העליון כי חוזה שכירות מיועד "להעניק לשוכר את ההנאה המוסכמת מן הקשר במשך כל תקופת ההתקשרות…". בהליך ת"ק (נתניה) 19135-07-19 יניב עמיאל נ' דניאל ארז (נבו, 15.2.20) נקבע כי "התיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017 (ס"ח 2649, עמ' 1028 מיום 19.7.2017, המכונה "חוק שכירות הוגנת") הרחיב את החובות לתיקון פגמים וליקויים במושכר, בתכולתו וברכושו."

בתגובה לשאלה נוספת בפורום, כתבתי בהחרבה על זכותו של השוכר (והקשיים עמם הוא מתמודד) לגרוע את כישלון התמורה מדמי השכירות וזאת תוך התייחסת לזכות הקיזוז בשכירות המעוגנת בחוק החוזים ובחוק השכירות והשאילה. מידע נוסף, ניתן למצוא גם במענה לשאלה שניתנה ביחס "הפרת הסכם השכירות ע"י המשכיר" – שם גם ניתן למצוא הפניה למאמרים בנושא.

על האמור לעיל, יש להוסיף ולציין כי הסכום שבכוונת השוכר לקזז עקב כישלון התמורה צריך להיות ביחס ישר לנזק ולכשל, כך שקיזוז ביתר עלול לחשוף את השוכר להפרה או לחלופין לגרום להגשת תביעה מופרזת. בהליך ע"א (תל אביב-יפו) 5089-08-16 ליאור ברטלר עו"ד נ' פלוני (נבו, 8.3.17) – דחה בית המשפט תביעה להשבה של חלק שיוחס לכישלון תמורה שלא הוכח כנדרש באמצעות חוות דעת שמאית, אולם במקרים אחרים בית המשפט נוהג לפסוק פיצויים על דרך האמדנא.