יציאה מהחוזה לפני סיומו לאור הזנחה ואי טיפול בעובש

תומר שלום, תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום לשכירות.

כמו במקרים רבים - התשובות בפורום אינן ניתנות על בסיס האמור בהסכם המכר, ומבלי שנסיבות המקרה נבחנו לעומק. משכך, מדובר בתשובה כללית שאיננה מחייבת ושאין להסתמך עליה או לראות בה כייעוץ משפטי ולא כתחליף לייעוץ משפטי.

לפי הודעתך, במושכר הופיעו בעיות רטיבות לאחר עונת החורף אשר לא תוקנו במשך חודשים רבים. כתוצאה מכך, חלה החמרה במצב הליקויים והדירה נהפכה ללא ראויה למגורים.

להלן תקציר של הפעולות שעליך לבצע בתור התחלה:

1. לבדוק האם אי תיקון הליקויים מהווה הפרה לפי חוזה השכירות?

2. באם מדובר בהפרה לפי חוזה השכירות - לבחון האם מדובר בהפרה רגילה או יסודית.

3. להוציא מכתב התראה לפני נקיטה בהליכים משפטיים.

4. באם חוזה השכירות לא מתייחס לליקויים - לבדוק האם מדובר בהפרה לפי חוק החוזים או חוק השכירות והשאילה.

5. למצות את הטענות כנגד המשכיר בגין עוגמת נפש, כישלון תמורה, נזקים שונים וכו'.

6. לתעד מקרים בהם מצב הדירה הקשה על הכנסת שוכר חלופי.

לפי חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"), המשכיר מחויב לתקן את ליקויים ופגמים במושכר בתוך פרק זמן סביר לאחר שקיבל לכך הודעה מאת השוכר. להלן הוראות החוק:

7.    (א)  המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

לפי סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה - השוכר רשאי לדרוש את תיקון המושכר, לתקן את הליקויים באם המשכיר מסרב לעשות כן (ובלבד שניתנה למשכיר הודעה מראש) (מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני לפני כל פעולה, במיוחד לפני שנוקטים בסעד עצמי) להקטין את גובה שכ"ד בשל כישלון התמורה (אפשרות לא מעשית לנוכח העובדה שהמשכיר בדר"כ מקבל שיקים, ערבויות וערבים).

כמו שמצוין במאמרים רבים, ביטול השיקים עלול לגרור את המשכיר להליכי הוצאה לפועל, ובכך להחמיר את מצבו של השוכר.

כמו כן, אי תיקון הליקויים עשוי להוות בנסיבות מסוימות הפרה של הסכם השכירות מצד המשכיר. על מנת לבטל את הסכם השכירות יש לוודא כי מדובר בהפרה יסודית של המשכיר.

בכל מקרה בו לא מדובר בהפרה יסודית - חל הצורך לשלוח למפר (למשכיר) מכתב התראה ולאפשר לו לתקן את הליקויים. מטעמי זהירות ומשיקולים פרקטיים - מומלץ לנקוט משנה זהירות לפני ביטול ההסכם. לא פעם קורה כי, שוכרים מאשימים בטעות את המשכיר בהפרה יסודית, מבטלים את ההסכם, אך לבסוף הופכים למי שהפרו את ההסכם בעצמם באופן יסודי בעקבות זאת.

ביטול חוזה שכירות צריך להיעשות בצורה שקולה ומתונה, במיוחד כאשר הפעולה מבוצעת בעקבות הפרה נטענת. ניתן להגדיר מהי הפרה יסודית בגוף הסכם השכירות לצד כל סעיף והתחייבות או בסעיף כללי בסוף שקובע הפרה של אילו סעיפים תחשב להפרה יסודית, וכן לפי המבחן הכללי שקיים בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות")

מהי "דירה שאיננה ראויה למגורים"?

שוכרים רבים טועים לחשוב כי התיקון האחרון שנערך לחוק השכירות והשאילה, אשר מכונה - חוק שכירות הוגנת, הקל את חייהם של השוכרים בעת התמודדות עם שוכרים שלא מוכנים לתקן ליקויי בנייה. אולם, לא כך הם פני הדברים. התוספת הראשונה לחוק השכירות והשאילה כוללת רשימה של סעיפים שמקימים חזקה לפיה הדירה לא ראויה למגורים. להלן הרשימה:

(1)      היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;

(2)      היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;

(3)      אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, ובכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;

(4)      היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;

(5)      היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה;

(6)      יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

כפי שניתן לראות, מרבית המחלוקות בעניין הליקויים נכנסים בגדרו של סעיף 6 שהוא כללי ביותר.

במספר מאמרים שהועלו לאתר זה צוינו דגשים לחוזה שכירות או סעיפים שחשוב לקרוא לפני שחותמים על נושא שכירות. מאמרים אלו מדגישים את הצורך להתאים את הוראות ההסכמים לנושאים החשובים לצדדים. מבחינת השוכר, מומלץ להוסיף התייחסות לתיקון הליקויים ולקבוע כי הפרת התחייבות זו תחשב להפרה יסודית. מנגד, מעט מאוד משכירים צפויים להסכים לכך.

בכל מקרה, ככול שהסכם השכירות אינו מגדיר מתי המשכיר הפר את התחייבויותיו כלפי השוכר, יש לבחון את ההפרה לפי הסעיף הכללי שבחוק החוזים תרופות.

6. לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה.