שלום,
האם קיימת חובה אקטיבית על בעל דירה לעדכן את השוכרים על תחילת עבודות תמ"א 38 בבנין הסמוך לנכס?
אם כן - האם החובה חלה רק במקום בו מוכחת ידיעתו *בפועל* של בעל הדירה על הפרויקט? והאם בשל הפרת חובה זו יש נפקות לסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה או סעיף 11 לחוק המכר?
שלום רב,
תודה רבה שפנית למשרדנו באמצעות הפורום המשפטי לנושאי שכירות. אנו מעריכים את פנייתך ואת תרומתה של שאלתך לכל חברי קהילת הפורום.
תחילה, יובהר כבר בתחילת הדברים כי המענה בפורום המשפטי אינו מהווה ייעוץ משפטי, אינו נועד להוות תחליף לייעוץ משפטי ושכל מי שעושה שימוש במידע המסופק בפורום (ובאתר בכלל) עושה זאת על אחריותו בלבד.
מעיון בשאלתך ניכר כי הנושא המרכזי הוא חובת היידוע של המשכיר לציין עבודות בנייה נרחבות שצפויות להתבצע בסביבת הנכס, אך ללא כל התייחסות לגבי הנפקות של הפרת חובה זו.
מאחר שהועלו בעבר שאלות דומות בפורם המשפטי לנושאי שכירות בדבר חובת הגילוי שחלה על המשכיר – אנו נסתפק בהפניה לאותן שאלות בחלקים הרלוונטיים.
לפי סעיף 6.א. לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"), "המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר", ואילו בסעיף 6.ב. לחוק מצוין כי "על אי-התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, בשינויים המחויבים (להלן – אי-התאמה), בין שאי-ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו ובין שמקורה בסביבתו".
מכאן, שתחולתו של סעיף 11 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר") חל רק אם הוכחה הפרה של סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה. במקרה שלפנינו, מדובר בהפרה שרלוונטית לאי התאמה ביחס לסביבת הנכס, וזאת בכפוף לסייגים שנקבעו בחוק (ראי להלן פירוט נרחב ביחס לאי התאמה מכח סעיף 6)
חובת הגילוי החלה על המשכיר נגזרת מעיקרון תום הלב אשר חל עליו מכח סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה ודיני החוזים. לעניין זה, חשוב לציין את חובת תום הלב המוגברת החלה על צד לחוזה בשעת ניהול המשא ומתן לניהול הסכם (חובת תום לב טרום חוזית).
השוואה של חובת הגילוי אשר מעוגנת בחוק השכירות לעומת חוקים אחרים כגון חוק המכר דירות וכיו"ב – מעלה כי המשכיר מחויב לעדכן ביחס לכל אי התאמה שידועה לו או שעליו לדעת [סעיף 6(ג)(2), 8 ו- 15 לחוק השכירות והשאילה]. לפיכך, ניתן לראות כי מדובר בחובה שפורשה בפסיקה בהרחבה.
בקישור שלהלן ניתן למצוא מידע נרחב בקשר להפרת חובת תום הלב, נטל ההוכחה, הקטנת גובה שכר הדירה וביטול הסכם השכירות.
לפי סעיף 7 לתוספת השנייה לחוק השכירות והשאילה, על המשכיר לציין בהסכם השכירות כל "פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;".
לשיקולים שונים מאחורי הפרת חובת תום הלב לעומת הצהרות השוכר בהסכמי שכירות סטנדרטיים – לחצו כאן.
מכאן, שלמשכיר יש חובה לציין כל אי התאמה ביחס לסביבה בגוף הסכם השכירות. כמו כן, ישנן הוראות בחוק השכירות והשאילה שלא פוטרות את המשכיר מאחריות ביחס לליקויים שידע עליהם ואשר לא הובאו לידיעתו של השוכר.
לתשובה שניתנה ביחס לשאלה שעוסקת בחלוקה ושערוך של התשלומים בעבור הדירה מחדש – לחצו כאן.
היות שלא הובאה התייחסות בגוף השאלה לגבי הנפקות של הפרת חובת גילוי – אנו מפנים אותך לתשובה שניתנה ביחס לכישלון התמורה במקרה של אי תיקון ליקויים.
למאמר בעניין חוק שכירות הוגנת – לחצו כאן!