אי מציאת מחליף בשל סירוב לתקן ליקויים

תודה רבה על המענה המפורט. אנחנו ידעו שהדירה ישנה, והשוכרים הקודמים שיתפו אותנו שבעלת הדירה לא ממהרת לתקן דברים. רוב הליקויים היום הם ליקויים חדשים כמו טיח שמתפורר בתקרה, עובש שנגרם בגלל רטיבות שהייתה מצינור שדלף בחדר כביסה (ותוקן). בנוסף, הבאנו חשמלאי על חשבוננו שיתקן משהו קטן והוא גילה לדבריו בעיה משמעותית בחשמל שעלולה להיות מסוכנת. בעלי עדכן את בעלת הדירה בווצאפ, ומאז היא מושכת אותנו ומסבנת אותנו. שוחחנו איתה שוב על הליקויים והיא ציינה שכשנביא שוכר רציני שיבקש לשפץ את הדירה, היא תסכם עמו מה ישופץ. אבל בפועל כל שוכר שנכנס לא מעוניין בדירה בגלל מצבה. נוצר סינדרום ביצה>תרנגולת>ביצה - המשכירה תשפץ כשיהיה דייר רציני, ויהיה דייר רציני רק כשהיא תשפץ. בעוד חודש אנחנו עוברים לדירה אחרת, ובגלל שהיא מסרבת להשקיע 2,000-3,000 ש"ח אני אצטרך להיתקע עם הדירה הזו או שאצטרך לשפץ אותה על חשבוני. היא בעצם כופה עלי לתקן את הליקויים על חשבוני.

דניאל שלום רב,

תודה שפנית למשרדי באמצעות הפורום המשפטי לנושאי שכירות.

תחילה, יובהר כי המענה לפורום הוא כללי, ושלא מדובר בייעוץ פרטני. המענה הניתן בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. הואיל והחלטות בדבר סיום חוזה שכירות הן משמעותיות - ברור שלא ניתן לקבל החלטות על סמך ייעוץ כללי.

מסיבה זו, המענה בפורום אינו כולל בחינה של מסמכים, התכתבויות, תיעוד וכיוצא בזה - אלא, שהתשובות מתבססות על הפרקטיקה הנהוגה, הוראות חוק ופסקי דין.

בהודעתך, את מתארת מערכת חוזית מורכבת - הן מהבחינה העובדתית והן מהבחינה המשפטית. שכן, ניתן להבין מהאמור שנחתמו מספר חוזי שכירות בינך לבין המשכירה בעקבות הארכת תקופת השכירות.

משכך, סביר להניח שמצבה של הדירה אגב הכשלים והפגמים הקיימים בה ידועים לך היטב, ובכל זאת הארכת את חוזה השכירות. כפי שנראה בהמשך, ייתכן שהארכת תקופת השכירות בנסיבות הללו יכולה להקשות על העלאת טענות בקשר למצב הדירה.

לפי סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, על המשכיר למסור את המושכר כשמצבו תואם לדרך בה הוא הציג אותו לשוכר, כך:

"המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר."

הסתרת פרטים ומידע בקשר למצבה של הדירה מהווה הפרה של חובת תום הלב, וחובת הגילוי הנגזרת ממנה אשר חלה על המשכיר. יחד עם זאת, חובה זו והשלכות הפרתה לא תחול על מקרים בהם השוכר ידע על אי ההתאמה.

"(ג)השוכר אינו זכאי להסתמך על אי-התאמה בכל אחת מאלה:

(1) השוכר ידע על אי-ההתאמה בעת כריתת חוזה השכירות;"

על כן, ברור שהארכת תקופת השכירות, תוך ידיעה על קיומם של אי התאמות וליקויים - אינה מחילה את הוראות סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה על המשכיר.

אין באמור לעיל כדי למנוע מכם להעלות טענות כי הסכמתם להארכת תקופת השכירות למרות הליקויים בשל מצב של דוחק ממנו סבלתם, הקושי למצוא דירה בסגר, קשיים למצוא עבודה ללא תלוש מושכרת ככול שמטה לחמכם נשבר במהלך משבר הקורונה, קשיי שפה (גם בזה נתקלתי לצערי), חשש מפני הישנותם של מקרים גם בדירות עתידיות וכו'.

מציאת שוכר חלופי:

על הכנסת שוכר חלופי לדירה בעקבות רצונו של השוכר הקיים לסיים את תקופת השכירות טרם זמנה - נתנה התייחסות רחבה על ידי, ומשכך נסתפק בהפניה למאמרים.

1. האם המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר החלופי שכר דירה גבוהה יותר ולשפר את מצבו לעומת ההסכם עם השוכר היוצא?

2. האם המשכיר רשאי לסרב לשוכר חלופי מטעמים שרירותיים.

3. האם ניתן לחייב את השוכר לשלם את כל תקופת השכירות ללא אפשרות יציאה.

4. התייחסות להארכה אוטומטית של חוזה שכירות מבלי שנחתם הסכם.

5. מה ניתן לעשות כשהמשכיר דורש משוכר למצוא שוכר חלופי.

בנוגע לחלק הרלוונטי לשאלתך (תמצית החלק הרלוונטי מתוך הקישורים הנ"ל):

על צדדים לחוזה שכירות חלות, בין היתר, הוראות חוק החוזים (כללי), חוק החוזים (תרופות) וחוק השכירות והשאילה.

לפי דיני החוזים, צד להסכם מחויב לעשות שימוש בזכויותיו המשפטיות והחוזיות בתום לב, ובכל מקרה לצמצם את הנזק גם במקרה שהצד השני מפר את התחייבויותיו.

לכן, וביחס לשאלתך, בשורה ארוכה של פסקי דין אשר דנו בעזיבה מוקדמת של השוכר ללא הסכמה - נקבע שהמשכיר אינו יכול לדרוש פיצוי מלא בעד יתרת תקופת השכירות בזמן שהוא ישב בחיבוק ידיים, אלא שעליו לנקוט בפעולות לקטנת נזקיו ולמצוא שוכר חלופי.

על כן, בחלק מהמקרים נפסק למשכיר פיצוי חלקי אשר משקף את משך הזמן שהדירה הייתה נותרת ריקה לו הוא היה מחפש שוכר חלופי כחלק מחובתו להקטין את הנזק.

סביר להניח כי במקרים בהם המשכיר יוכיח שהוא נקט באמצעים סבירים להקטנת הנזק כגון פרסום הדירה והצגתה לשוכרים פוטנציאלים - אך היא בכל זאת נותרה ריקה יזכה בפיצוי גדול יותר.

תיקון ליקויים במושכר:

גם עניין זה זכה להתייחסות רחבה מאוד בפורום זה ובמספר מאמרים פרי עטי, וביתר פירוט:

1. מה ניתן לעשות כשהמשכיר לא מתקן ליקויים במושכר.

2. ביטול הסכם שכירות - מביטול בהסכמה, דרך סיכול ועד הפרה יסודית.

3. אחריות לתיקון ליקויים בדירה מושכרת.

4. סיום מוקדם של חוזה בשל אי תיקון ליקויים כגון עובש, פטרת ורטיבות.

5. מה ניתן לעשות כשהמשכיר מתחמק מתיקון ליקויים.

6. מי אחראי לתקן נזילה בדירה שכורה.

ביחס לחלק הרלוונטי לשאלתך:

אמנם, נכתב בתחילת התשובה שהשוכר לא יכול להסתמך על ליקויים שהיו ידועים לו, אולם אין בכך כדי לאיין את מלוא טענותיו בדבר כישלון התמורה, התועלת העודפת שהמשכיר יוצר לעצמו וכן מהנזק והקושי הטמונים בהשכרת דירה לשוכר חלופי שקיימים בה ליקויים חמורים.