שלום רב,
אני שוכר דירה ומשלם כל חודש ועד בית בסכום מסויים.
לאחרונה גיליתי כי בשנה האחרונה בוצעו מספר עבודות שיפוץ תשתיות בניין כמו זיפות וסיוד גג, פיצוץ צינור ותיקונים שקשורים לחניה. כל הכספים האלו נלקחו מכספי ועד הבית של התחזוקה השוטפת ולא על חשבון בעלי הדירות.
כלומר כפועל יוצא - נלקחו אלפי שקלים מרזרבה בכספי ועד הבית לטיפול - לא באחזקה שוטפת של הבניין ,אלא להוצאות חריגות הקשורות לתשתית בניין.
ממה שידוע לי, שוכר דירה על פי חוק לא אמור לשלם עבור תשלומים ועד בית השייכים לתשתית, ושאינם קשורים לתחזוקה שוטפת כמו ניקיון חשמל גינה וכיוצא בזאת. ראה המתואר בלינק- תשלומים שאסור להטיל על שוכר ראה דוגמה ספציפית על שיפוץ תשתיות בניין:
דוגמה: "אסור למשכיר דירה להטיל על השוכר תשלום עבור שיפוצים שמבצע ועד הבית בבניין המשותף"
נוסף על כך ברשותי סעיף בחוזה שכירות הכתוב כך:
"שיפוצי תשתיות שיבוצעו ע"י ועד הבית, כגון זיפות גג, תיקון מרצפות בשטחים ציבוריים, שיפוץ חדר מדרגות וכדומה ישולם ע"י המשכיר"
כך יוצא, למעשה שכספי ועד הבית ששילמתי נוצלו למטרה שאינה תחזוקה שוטפת! בעקיפין - אך עדיין במרמה ובצורה שמאוד נוחה ומתאימה לבעלי הדירות שמבחיםי עבורם את הנכס והתשתית הכללית.
להבנתי, הוצאות כאלו אסורות להטלה על השוכר. בחוק ישנה הפרדה ברורה בין ועד בית להוצאות שוטפות והוצאות חריגות. גם אם נלקחו ממני תשלום חובה לועד בית, יש לי טענה שהכספים לא יועדו למטרה המותרת שלהם ולכן גרמו לי לשלם על דברים שאני לא אמור.
לכן , לפי ההיגיון הפשוט, מגיע לי לקבל את החזר חלק היחסי עבור עלויות אלו מבעל הדירה בעבור שיפוצי תשתית הבניין שהרי אני זמני שם ולא אמור להשביח את תשתיות הבניין מכספי ועד בית.
אם יש גם יתר גבייה לועד בית אין זה אומר שאני אמור לממן דברים שאינם מותרים לפי חוק או חוזה שברשותי. נהפוך הוא, אם צריכים להיות כספי רזרבה אני מעדיף שהם ילכו לתחזוקה שוטפת על פי חוק כשוכר דירה ואולי מצב כזה גם יוביל להבנה שיש גבייה עודפת, הרי אף בן אדם לא מחפש לשלם סתם כסף אוטומטית בחודש אם אין הצדקה
לינק נוסף בנושא:
ציטוט:" שוכר בבית משותף לא חייב להשתתף בהוצאות חריגות של הבית המשותף, שכן הדירה היא אינו שלו והוא לא נהנה מההשבחה של הדירה ו/או הבניין, למעט בזמן שבו הוא מתגורר בה"
אבקש לקבל חוות דעתך בנושא, ומה ניתן לעשות כדי לגרום לסעיף בחוזה שלי להיות תקף ומובן ע"י המשכיר.
תודה מראש!
אם ועד הבית העלה את סכום התשלום החודשי לאחר השכרת הדירה לשוכר כשהסכום היה פחות יותר לפי החוזה, האם השוכר חייב לשלם את ההפרש ?
שלום.
הדיון מרתק.
ברשותך, שאלות המשך למה שהועלה כאן:
בבניין שבו אני גרה הוועד מצהיר באסיפות ואף בסיכום ההוצאות השנתי מהו הסכום הכולל שנותר מדי שנה ושאותו ש"שמו בצד" לצרכי שיפוץ עתידי. המדובר בשלש השנים האחרונות באופן חד משמעי ומתועד.
כמו כן החליטו לגבות סכום שנועד לתיקון צנרת עתידי, למרות שיש ביטוח מבנה.
אם כן, אילו הם סכומים מוצהרים ומועד תחילת צבירת היתרה ידוע.
כמה שאלות ברשותך:
האם במקרה כזה יש מקום לשוכרים בבניין לקבל חזרה את כספם? וממי?
האם חובת היידוע על כספים המוטלים על המשכיר היא על וועד הבניין?
האם הוועד צריך לגבות בעתיד בנפרד מהשוכר את השוטף ובנפרד מן המשכיר את הכספים הנחסכים לשיפוץ וכו? או שזה בין השוכר למשכיר?
תודה.
רחל ג.ש.
נדב שלום רב,
תודה שבחרת לפנות למשרדי באמצעות הפורום המשפטי לנושאי שכירות.
בפנייתך אתה מציין כי ועד הבית של הבניין בו אתה גר (כשוכר) מימן עבודות לתיקון תשתית והשבחת המבנה באמצעות כספים ששולמו (מבחינתך) בעבור החזקה שוטפת של המבנה.
כיוון שמימון עבודות התיקון מכספי התחזוקה השוטפת של הבניין אינו עולה בקנה אחד עם הוראות הסכם השכירות שנחתם עמך – אתה סבור (אם אני מסכם זאת נכון) כי מגיע מהמשכיר לך החזר כספי בגין אותן עבודות ששולמו על ידך בעקיפין.
תחילה, יובהר כי, פנייתן יוצרת חיבור מלאכותי בין בתים משותפים לבין דיני השכירות, ומשכך גם בחינתו של המקרה מגלמת בתוכה מספר שיקולים שיכולים להתנגש עם ההיגיון הבריא והשכל הישר (שאפשר להבינם ואף לפעול על פיהם במידת האפשר) או להשתנות בין כל מקרה למקרה לאור נסיבותיו המיוחדות.
התשלום לוועד הבית (מסי הוועד) משולמים לנציגות הבית המשותף אשר נבחרת או ממשיכה את כהונתה מדי שנה באסיפת בעלי דירות. גם התשלום לוועד צריך להיקבע במסגרת אותה אסיפת בעלי דירות. לכאורה, התשלום אינו משולם למשכיר אשר אינו עושה שימוש בחשמל ובמים של הרכוש המשותף ואינו נהנה משירותי הניקיון והגננות.
לעומת זאת, נקבע בתיקון האחרון לחוק השכירות והשאילה (שמכונה גם חוק שכירות הוגנת) כי הוצאות של הבניין אשר קשורות להשבחת הנכס ישולמו על ידי המשכיר, וזאת מהטעם שהוא הנהנה העיקרי מכך.
העובדה כי הצטברו בקופת הוועד די כסף כדי לממן עבודות חריגות, תיקון ליקויים שאינם חלק מהתחזוקה השוטפת, מערכות שמתבלות לאורך זמן וכו' – עשויה ללמד על כך שמסי הוועד היו גבוהים מעבר לצורכי התחזוקה, ועל כך שבוצע על ידך תשלום ביתר.
יחד עם זאת, אי אפשר לדעת מהאמור בהודעתך באלו מועדים הצטברו אותם כספים עודפים, כמה כסף הצטבר בכל שנה, העלות היחסית של כל בעל דירה וכו'.
בנוסף, העובדה כי נאסר על המשכיר על פי הסכם השכירות להטיל עליך חיובים שקשורים להשבחת הבניין איננה אומרת כי עליו להשיב כספים שמומנו מתוך קופת הוועד. זאת ועוד, סביר להניח, שאמלא אותן עבודות לא הייתה מבקש החזר כספי בעבור תשלומים ששולמו על ידך ושלא נוצלו לצורך תחזוקת הבניין.
למעלה מכך, הוכחת הטענה כי מסי הוועד נגבו ביתר ומעבר לצורך תחייב בדיקה רחבה שתחייב פתיחת של ספרי הוועד, בדיקה של חשבונות, השוואה בין התשלומים לאורך השנים וכו'. מדובר בהשקעת משאבים רבה שתלויה בשיתוף פעולה מצד הוועד.
לסיכום, ומבלי ליתן תוקף מחייב למסקנתי (לא מדובר בייעוץ פרטני ומחייב) – קשה לראות כיצד תשלום ביתר לקופת הוועד מזכה אותך בהחזר כספי על סמך הנתונים שבהודעתך (מאחר שמדובר בהחזר מתוך כספים שהיה עליך לשלם על פי הסכם השכירות). בנוסף, ישנו קושי להוכיח חלק לא מבוטל מהטענות עליהן נסמכת עילת ההשבה ב
מקרה שלך, ככול שיש עילה.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי מחייב או כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, ולכן אי אפשר להסתמך על האמור לעיל. כמו כן, לעתים מתקבלות מסקנות שונות אצל עו"ד שונים, ועל כן מומלץ להתייעץ עם גורמים נוספים.
מאמרים קשורים:
1. הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר.
2. ביטול הסכם שכירות.