תשלום לשנה ללא סעיף יציאה

אפרת שלום,

מדובר בסעיף שכיח ונפוץ שנעשה בו שימוש בחוזי שכירות רבים. הסעיף נועד להבהיר לשוכרים כי הם ימשיכו לשאת בהתחייבויותיהם ובכל התשלומים שחלים עליהם גם אם יעזבו את המושכר, לא יעשו בו שימוש וכו'.

ההתייחסות לסעיף "כחוקי או לא" איננה נכונה ואף איננה מקובלת, אלא שיש לבחון את האיזון שיש לבצע בינו לבין עקרון המונע הזול שמעוגן בדיני החוזים.

למיטב ידיעתי, בפקודת העיריות יש עשרות סעיפים אשר עוסקים בנושאים רבים ומגוונים. חלק מהסעיפים עוסקים ברישום המחזיקים של נכס. כפי שנראה להלן, אין חובה לכלול את הסעיף הנ"ל בכל הסכם כדי לעמוד בהוראות של פק' העיריות.

בהסכמי שכירות רבים יש סעיפים הפוכים אשר מאשרים לצדדים לבטל את ההסכם ללא עילה באמצעות מתן הודעה מוקדמת של 90 או 60 ימים מראש- הכל בהתאם להסכמת הצדדים והוראות הדין (ראו מענה לשאלות לעניין זה בפורום המשפטי לנושאי שכירות).

שאלה מהפורום: האם השוכר מחויב למצוא שוכרים חלופיים.

שאלה מהפורום: ביטול של הסכם שכירות ללא עילה.

אותו סעיף שמטיל על השוכר אחריות בלתי מסויגת לאורך כל תקופת השכירות עולה בקנה אחד עם הכלל לפיו הסכמים יש לקיים, לכן אין בכך כל חדש. כל עוד תקופת השכירות לא הסתיימה על השוכר לעמוד בהתחייבויותיו.

מנגד, סעיף זה מתנגש עם עיקרון המונע הזול שמעוגן בחוק החוזים. לפיו עיקרון זה, צד שנפגע מהפרת ההסכם חייב לנקוט באמצעים סבירים כדי להקטין את הנזקים שנגרמו לו. משכך, נקבע בפסיקה כי משכיר לא יכול לשבת בחיבוק ידיים בזמן שהנכס נותר ריק, מבלי לפרסמו או להציגו לרוכשים חלופיים.

במקרים כאלו, בתי המשפט נהגו לפסוק פיצוי שמשקף את משך הזמן שלקוח למצוא שוכרים לנכס המושכר, וזאת במקום פיצוי שיימשך לאורך כל תקופת השכירות.

לכן, תוקפו של הסעיף במבחן אמת (אם השוכר עוזב את הנכס לפני) תלוי במאמצים שהמשכיר נקט כדי לצמצם את הנזק, פרק הזמן שלוקח למצוא שוכר חלופי באותו האזור וכו'.כפי שניתן לראות, אין כלל אצבע ברור לגבי תוקפו של הסעיף ומשך הזמן בו השוכר ימישך לשעאת בתשלומים השונים.

אולי יעניין אתכם בנוסף:

1. המדריך המקיף לחוק שכירות הוגנת.

2. 10 הטעיות הנפוצות של רוכשי דירות.