שלום, נקלענו לסיטואציה לא נעימה ונשמח להתייעץ על מנת לדעת מהן זכויותינו בנושא. אנו מתגוררים כ-5 שנים בדירה מושכרת בבניין במרכז הארץ. ביולי האחרון נגמר לנו החוזה. כאשר עדכנו את בעלי הדירה שאנו עומדים לעזוב הם הציעו להאריך לנו את החוזה עד ליולי 2022.
ביום חמישי האחרון נודע לנו דרך שילוט במעלית שמתחיל שיפוץ בבניין למשך 4 חודשים. שנינו עצמאים ועובדים מהבית. בעלי מפיק מוסיקלי ומקליט בסטודיו כך שרעש מאסיבי אינו מאפשר לו לעבוד. בנוסף, היום נודע לנו שהולכים להוציא לנו את כל חלונות הבית ולהחליף אותם. ושיהיו פיגומים סביב כל הבניין. יש לנו שתי בנות קטנות ואנו חוששים מאוד לבטחונן.
חשוב לציין כי מעולם לא עודכנו על ידי בעלי הדירה כי הולך להתבצע שיפוץ.
אנו עוברים בסוף השנה לצפון הארץ על כן מעבר באמצע השנה יידרוש מאיתנו עלויות מעבר כפולות, מה גם שאין דירות פנויות באזור מוסדות החינוך של הבנות.
מהן זכויותינו אל מול בעלי הדירה?
תודה על העזרה
דורית שלום,
תודה שבחרת לעשות שימוש בפורום המשפטי לנושאי שכירות.
תחילה, יובהר כי המענה בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ, כך שמדובר במענה כללי שמבוסס על הפרקטיקה הקיימת ועל הוראות החוק הרלוונטיות.
בהודעתך, מצוין כי צפויות להתבצע עבודות בבניין זמן קצר לאחר שהארכת את תקופת השכירות. עוד מצוין בהודעה כי בנסיבות העניין עזיבת הנכס אינה אפשרית חרף הנזקים הצפויים, הפגיעה בשגרת החיים, תחושת חוסר ביטחון והעדר יכולת לעבוד.
האם הסתרת העבודות והשיפוץ בבניין מהווה הפרה של הסכם השכירות:
סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (כללי), מחייבים את הצדדים להסכם לנהוג בתום לב בשלב הטרום חוזי ובעת קיום ההסכם. חובת הגילוי אשר נגזרת מחובת תום הלב – מטילה על הצדדים חובה לשתף ולעדכן בדבר נתונים ופרטים שהם מהותיים לעסקה.
מצד אחד, אין מחלוקת כי ביצוע עבודות נרחבות אשר כוללות הקמת פיגומים במשך מספר חודשים מהווה פרט מהותי שעל המשכיר לגלותו. אולם, מהצד השני, מדובר בשוכרים שגרים מספר שנים בבניין, כך שצריך לשלול כל אפשרות הם ידעו בפועל על העבודות הצפויות.
בשורה של פסקי דין נקבע כי הפרה של חובת תום הלב מהווה הפרה של ההסכם, ושניתן בגינה לחייב את הד המפר בתשלום פיצויים ומאפשרת לצד הנפגע לבטל את ההסכם. אלא שיש לבחון כל מקרה לגופו.
למידע נוסף: תשובה בפורום לאי יידוע שוכר בדבר ביצוע פרויקט תמ"א 38.
הזכויות של הרוכש מול בעל הדירה:
המסגרת הנורמטיבית: עיקר זכויותיו של הרוכש מעוגנות בחוזה השכירות, בחוק השכירות והשאילה, דיני החוזים והוראות דין נוספות. לפי סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה – על המשכיר למסור את הדירה בהתאם למוסכם בינו לבין השוכר, כך שכל חריגה מכך מהווה חוסר התאמה.
מהי אי התאמה: לעניין ההגדרה לאי התאמה, חוק השכירות והשאילה מפנה להגדרה הקיימת בחוק המכר. מבין רשימת המקרים הקיימת בחוק לאי התאמה, מתאימה ביותר למקרה המתואר בהודעתך אי התאמה הנובעת מכך שה- "נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם" ו- "נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם".
תיקון והפחתת דמי שכירות בגין אי התאמה: לפי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה התגלתה אי התאמה בנכס שלא תוקנה השוכר רשאי השוכר לתקן את אי ההתאמה (אפשרות שנראית כפחות ישימה במקרה שלפנינו) או להפחית את דמי השכירות.
למידע נוסף: על הקשיים שבהפחתת דמי השכירות ובביצוע קיזוז מול המשכיר.
ביטול הסכם השכירות: כמו כן, במקרים בהם לא ניתן לקיים את מטרת השכירות – סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מקנה פטור מתשלום שכר דירה במהלך אותה תקופה. יחד עם זאת, חשוב לציין כי פגיעה בהנאה וכישלון תמורה חלקי מקשים על יישום הסעיף.
למידע נוסף: ביטול חוזה שכירות בעקבות אי תיקון ליקויים.
בנוסף, ניתן לדרוש את ביטולו של הסכם המכר מכח סעיף 18.א. שבחוק החוזים (תרופות). מאחר שלביטול מסוג זה ניתנה התייחסות נרחבת במאמר אחר – נסתפק בהפניה בלבד למאמר שעוסק בביטול הסכם שכירות.
למידע נוסף: מענה לשאלה בפורום לביטול חוזה שכירות.