סיום חוזה בהודעה מראש מצד השוכר - 60 יום

רן שלום רב,

אנו מודים לך שבחרת לפנות למשרדנו דרך הפורם לנושאי שכירות.

תחילה, נבקש לציין כי המענה הניתן בפורום זה אינו מהווה ייעוץ משפטי, ואף אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש באמור בפורום ובאתר זה - עושה זאת על דעת עצמו ועל אחריותו בלבד.

לגופו של עניין, מעיון בהודעתך ניתן לסכם את המחלוקת בין השוכרת לבין המשכירה ביחס לנושאים הבאים:

ליקויים ואי התאמות:

1. פגם בחלון ובאוורור הדירה שגורמים לריח של פטרת ועובש.

2. אי תיקון מזגן במשך שלושה שבועות.

סיום תקופת השכירות:

1. הערמת קשיים מצד המשכירה ביחס למציאת שוכר חלופי.

2. ביחס לאמור בהודעתך כי ניתן לסיים את תקופת השכירות בתוך 60 יום - לא נמצאה התייחסות בצילום המסך שהועלה על ידך.

פגמים וליקויים במושכר:

ביחס לטענות המועלות ביחס לליקויים ואי התאמות: סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר לתקן ליקויים שהתגלו במושכר בתוך זמן סביר, ואילו בסעיף 25ח(ב) לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר לתקן פגם דחוף בתוך 3 ימים וכל פגם אחר בתוך 30 יום.

עוד נקבע בחוק השכירות והשאילה שלא ניתן להתנות הוראות סעיף 25(ח)ב, אלא לטובת השוכר. לפיכך, כל הוראה בהסכם השכירות שמתנה באופן פסול על ההוראות הללו - בטלה.

לפי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה - עומדת לזכותו של השוכר במקרה של אי תיקון ליקויים האפשרות להפחית מדמי השכירות, לתקן הליקויים על חשבון המשכיר וכו'. יחד עם זאת, ראוי לציין כי הפרקטיקה הנהוגה בשוק השכירות מקשה על השוכר מלממש את זכויותיו ולעתים אף מאיינת אותן.

בנוסף, לפי סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הנפגע מהפרה של חוזה זכאי לדרוש פיצויים, לבטל את החוזה או לתבוע את אכיפתו. לפי סעיף 7(ב) לחוק החוזים תרופות - אם ההפרה אינה הפרה יסודית - על הנפגע לשלוח מכתב התראה בגין ההפרה ולאפשר לצד המפר לתקנה בתוך זמן סביר.

ככלל, סיווגה של הפרה יסודית יכול להיעשות בשתי דרכים: הראשונה, הגדרה וקביעה ברורה בהסכם השכירות כי פעולה או מחדל ייחשבו להפרה יסודית. השנייה, שימוש במבחן הכללי המעוגן בחוק החוזים תרופות אשר במסגרתו בודקים אם האדם (השוכר) הסביר היה נקשר בהסכם מחייב לו היה מודע להפרה.

במקרה שלפנינו, ובהנחה שהסכם השכירות אינו מגדיר את ההפרות הנ"ל כהפרה יסודית - יש לשאול האם השוכר הסביר היה נקשר בהסכם שכירות לו היה יודע שהמשכיר לא יתקן ליקויים שיתגלו בדירה.

כפי שניתן לראות, אי תיקון הליקויים על ידי המשכירה עלול להוות הפרה (לכאורה) שמאפשרת לשוכרת לבטל את הסכם השכירות, וזאת בכפוף לתנאים שצוינו לעיל ולמגבלות נוספות שיש לבחון באופן פרטני לפי נסיבותיו הייחודיות של המקרה.

למאמרים נוספים העוסקים בהפרת הסכם שכירות בגין ליקויים שלא תקונו:

1. קיזוז משכר הדירה כנגד נזק שלא תוקן.

2. אי מציאת שוכר חלופי בשל סירוב של המשכיר לתקן ליקויים.

3. עילות לביטול חוזה שכירות.

4. סיום של תקופת השכירות וביצוע קיזוז בעקבות אי תיקון ליקויים.

5. הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר - אין תיקון ליקויים.

6. מה ניתן לעשות במקרה של אי החזרת פיקדון, ערבויות וביטחונות.

7. סיום חוזה שכירות בעקבות הזנחה של עובש ובעיות רטיבות שלא תוקנו.

8. ג

סיום תקופת השכירות בלא עילה:

בחלק השני של הודעתך מצוין כי הסכם השכירות מאפשר לשוכרת לסיימו בלא עילה (למרות שבחלק הראשון מצוין שקיימת עילת ביטול לכאורה), וזאת באמצעות הכנסת שוכר חלופי.

ככלל, ועל פי הפסיקה הקיימת הנושא, ניסיון של המשכיר לשפר את מצבו המסחרי על חשבון השוכר היוצא (כמו למשל הגדלת דמי השכירות) או באמצעות העלאת תנאים שיסכלו את העברת לשוכר המשנה.

כפי שצוין במאמרים הנ"ל, זכותו של השוכר להכניס שוכר חלופי מעוגנת בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה. לפי סעיף זה השוכר אינו רשאי להעביר את השכירות לאחר ללא הסכמת המשכיר, ואילו המשכיר יכול להתנות את הסכמתו אך ורק בטעמים סבירים (כלומר, המשכיר אינו יכול לסרב מטעמים שרירותיים).

על האמור לעיל, יש להוסיף ולציין כי השוכרת במקרה דנן יכולה לטעון בנוסף כי מציאת שוכר חלופי כאשר יש בדירה ליקויים שלא תוקנו מהווה תנאי פסול שמקשה על מציאת שוכר חלופי.

ביחס לסיום תקופת השכירות באמצעות מתן הודעה מוקדמת בת 60 ימים, מדובר בהוראה שאין חובה לכלול בהסכם השכירות - אולם, מהרגע שבו היא מעוגנת היא כפופה להוראות חוק השכירות והשאילה שאוסרות להתנות עליה, אלא לטות השוכר.

על ביטול תקופת השכירות בתוך 60 ימים - נכתב בהרחבה במאמרים הבאים:

1. דרישה של המשכיר למציאת שוכר חלופי, זאת למרות שנינתה התראה 60 יום קודם לכן.

2. ביטול חוזה בעקבות משבר הקורונה.

3. סיום הסכם שכירות באמצעות מתן הודעה מוקדמת של 60 יום.

4. דיון נרחב על סיום תקופת שכירות באמצעות מתן הודעה מוקדמת של 60 יום.