שכירות דירה

שלום רב,

תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות.

תחילה, יובהר כי בפורום ניתן מענה כללי שאינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ושאינו מחייב.

לפי הודעתך, בנך צפוי להפר את הסכם השכירות בעקבות איחור בתשלום שכר הדירה במלואו ובמודעו. כמו כן, ברצונך לדעת האם המשכיר יהיה רשאי להגיש כנגדך תביעה ביחס לחיובים שנותרו עד לתום תקופת השכירות, ובאם כן מהן ההשלכות לכך שוויתרת על דרישה מוקדמת בהתאם לסעיף 8 לחוק הערבות.

ככלל, חיוביו של הערב נגזרים מחיובים של הנושה (במקרה שלפנינו מדובר בשוכר). לכן, ביחס לשאלה הראשונה אשר עוסקת בגובה החיוב - ניתן בעבר הסבר נרחב לכך בפורום המשפטי, ועל כן אני מסתפק בהפניה לאותו המאמר שעוסק בתשלום שכר הדירה עד לתום תקופת השכירות גם אם השוכר עזב את המושכר.

ביחס לנושא הערבות - מדובר בנושא מורכב אשר מושפע מאוד מהנוסח של הסכם השכירות, התנהלות הצדדים עובר לחתימה על הסכם השכירות, מספר הערבים וכו'.

יחד עם זאת, ומכוון שלא מדובר בייעוץ פרטני נתייחס למסגרת הנורמטיבית בהתאם לדין הקיים. לפי סעיף 25י.(ד) לחוק השכירות והשאילה "המשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ויאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר."

לעניין זה, ראוי לציין כי סעיף 8 לחוק הערבות עוסק באחריותו של הערב ובוויתורו ביחס למיצוי הטענות מול החייב. כלומר, הוויתור בחוק הערבות לא עוסק במתן הודעה מוקדמת, בהזדמנות לתקן הפרה וכו' - אלא ביחס לגביית החוב מהנושה. לאור החישוב הדברים נביא את הוראות החוק כלשונן:

"הערב והחייב אחראים כלפי הנושה יחד ולחוד, אולם אין הנושה רשאי לדרוש מן הערב מילוי ערבותו בלי שדרש תחילה מן החייב קיום חיובו, אלא באחת הנסיבות האלה:

(1) הערב ויתר על הדרישה מן החייב;

(2) ניתן נגד החייב צו קבלת נכסים או צו פירוק;

(3) החייב מת או נמצא מחוץ לישראל או שמתן הדרישה כרוך בקשיים מיוחדים."

ביחס ליתר הנושאים. נושא הערבות ידוע במורכבותו ובהיותו מושפע מגורמים רבים. כך למשל, נקבעה כהלכה על ידי בית המשפט העליון שניתן לבטל ערבות כאשר לא כל הערבים חתמו. עוד נקבע בפסיקה שישנה חשיבות למועד פינוי המושכר, לנוסחו של ההסכם ביחס לחיובים לאחר הפרת ההסכם, להסבר שניתן לערב לפני חתימתו וכו'.

לפרטים נוספים - ראה תא (ת"א) 57799-10-17 עידית מרק נ' צילה קופמן.