,קיזוז משכר דירה כנגד נזק שלא תוקן

שלום רב,

תודה שפנית למשרדי באמצעות הפורום המשפטי לנושאי שכירות.

תחילה, יובהר כי המענה בפורום הוא כללי, כאשר לא מדובר בייעוץ פרטני או בייעוץ משפטי ואף לא בתחליף לייעוץ משפטי. מומלץ להסתייע בנוסף בעו"ד לפני קבלת החלטות ולפני ביצוע פעולות. כל העושה שימוש במידע המסופק בפורום זה עושה זאת על אחריותו בלבד.

כעת לשאלתך. מקריאה של הודעתך עולה כי הינך שוכר דירה במשך כשנתיים וחצי, כאשר במהלכן סבלת מליקויים, בעיות רטיבות, עובש, טחב וכיוצא בזה ליקויים שלא תוקנו כראוי במהלך תקופת השכירות.

כן עולה מהודעתך כי הליקויים גרמו לך לנזק רב, פגעו בהנאה שיכולתה להפיק מהמושכר ומנעו ממך לנצל את כל יתרונותיו. הנזק הנאמד על ידך בגין הליקויים שהתגלו בדירה עומד להערכתך על כ- 10% מדמי השכירות, וכעת עם סיום תקופת השכירות ברצונך לקזז את הנזק שנגרם לך משכר הדירה שנותר לך לשלם.

לכן, עוד לפני שנדון בשאלתך האם ניתן לקזז את הנזק שנגרם לך מדמי השכירות, חל הצורך לבחון את הנושאים הבאים:

1. האם המשכיר מחויב לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה?

2. האם המשכיר היפר את חובתו כלפיך לתקן את הליקויים?

3. כיצד אומדים את גובה הנזק שנגרם בגין הפגיעה בהנאה כאמור לעיל?

4. כיצד קובעים את חומרת הליקויים והאם הדירה הייתה ראויה למגורים?

5. מה עדיף לתבוע - פיצויי עוגמת נפש או פיצוי בגין פגיעה בהנאה?

6. כיצד עליך להוכיח את גובה הנזק?

7. האם הסכם השכירות הופר על ידך והאם ניתן לייחס לך אשם תורם?

8. מהן ההשלכות של שיהוי בדרישת פיצוי?

9. האם החוב של המשכיר כלפיך הוא בר קיזוז?

10. מהן ההשלכות של ביטול שיקים (פעולה שעלולה להיחשב לסעד עצמי ולגרום למבטל נזקים כבדים, ריבוי הליכים משפטיים ופתיחת תיק בהוצאה לפועל).

אחריות המשכיר לתקן ליקויים ובעיות רטיבות במושכר:

שאלות העוסקות באחריותו של המשכיר לתיקון ליקויים במושכר זכו להתייחסות נרחבת על ידי במסגרת כתיבת מאמרים ובמסגרת מענה לשאלות בפורום המנוהל על ידי.

בתשובה לשאלה שעלתה בפורום בעקבות קושי למצוא שוכר חלופי עקב אי תיקון ליקויים, נרשם כי השוכר רשאי להסתמך על אי התאמה וליקוי שלא צוינו בחוזה או שלא הובאו לידיעתו קודם לחתימה על הסכם השכירות.

במענה לשאלה אחרת בפורום המשפטי התייחסנו לחובת הגילוי שחלה על המשכיר דירה במסגרת ניהול משא ומתן לקראת חתימה על הסכם שכירות, ועל ההשלכות של הפרה חובה זו.

במענה לשאלה שעוסקת בהפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר בגין אי תיקון ליקויים, ניתנה התייחסות נרחבת על כך ש- סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה (להלן: "חוק השכירות והשאילה") מחייב את המשכיר לתקן ליקויים שהתגלו במושכר במועדים שנקבעו בהסכם השכירות, ובהעדר מועדים או מנגנון מפורט לתיקון ליקויים (מדובר בכשל חוזי שכיח) בתוך פרק זמן סביר (כמפורט בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה).

במאמר נוסף, התייחסנו בהרחבה לצורך ולבחון האם אי תיקון הליקויים מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות או שמא מדובר בהפרה רגילה שיש לשלוח בגינה הודעה אשר כוללת דרישה לתיקון הליקויים. לסעדים שסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה מקנה לשוכר מקום הוא המשכיר מפר את חובתו לתיקון הליקויים.

במסגרת סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, השוכר רשאי לבחור באחד מהסעדים הבאים:

1. לתקן את הליקוי על חשבונו ולדרוש החזר כספי מהמשכיר.

2. להפחית מדמי השכירות את השווי היחסי שנגרע מהם בעקבות אי תיקון הליקויים.

לפיכך, מהאמור לעיל עולה כי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר "לקזז" או להפחית ת הנזק שנגרם מאי תיקון הליקויים משכר הדירה. אולם, נטל ההוכחה כי הקיזוז היה מוצדק רובץ לפתחו של המוכר, ומה גם שפעולה מעין זו עלולה לגרור שורה של פעולות משפטיות מצד המשכיר במיוחד אם מדובר בקיזוז מצטבר לאחר שנתיים וחצי של שכירות.

מכל מקום, וזה העיקר, ניתן לראות כי היכולת להקטין את דמי השכירות בעקבות אי תיקון ליקויים אינה פשוטה ליישום.

לסיכום ביניים, במקרה של מחלוקת או הפרת התחייבויותיו של המשכיר בעקבות אי תיקון ליקויים, על המשכיר לבצע את הפעולות הבאות:

1. לבחון את היקף חובתו של המשכיר לתיקון ליקויים לפי הסכם המכר.

2. לבדוק כי הליקויים שבעטיים פנייתו נעשית לא הובאו לידיעתו במהלך המשא ומתן.

3. לבדוק האם אי תיקון הליקויים מהווה הפרה יסודית של התחייבויות המשכיר על פי הסכם השכירות או לפי מבחן הכללי שמעוגן בסעיף 6 לחוק החוזים תרופות.

4. לוודא כי נשלח למשכיר עדכון בכתב בדבר הופעתם של הליקויים, וכי הדרישה לתיקונם מעוגנת בכתב אף היא.

5. אין למנוע מהמשכיר לתקן את הליקויים, אלא אם מדובר בטעמי סירוב מוצדקים בנסיבות העניין (יש להיזהר מהחמרת הנזק).

6. מומלץ, אך לא חובה, לשלוח למשכיר מכתב התראה נוסף.

7. למרות הסעדים שמוקנים לשוכר בחוק השכירות והשאילה - מומלץ למצות את הדרכים לפתור את המחלוקת בהסכמה.

הוכחת גובה הנזק:

לאחר שהשוכר הוכיח כי המשכיר מחויב בתיקון הליקויים לפי הוראות חוק והסכם השכירות - חל הצורך להוכיח את גובה הנזק. שכן, גם קיזוז סכום גבוה ולא פרופורציונאלי עלול להוות הפרה של הסכם השכירות, זאת אפילו אם פעולת הקיזוז עצמה מוצדקת.

את הנזק שנגרם מאי תיקון הליקויים נהוג לכנות גם "כישלון התמורה" (מונח זה מקבל משנה חשיבות כאשר בוחנים את זכות הקיזוז) והוא משקף למעשה את הפגיעה בהנאה שניתן להפיק מהמושכר ואת חוסר היכולת לנצל את כל יתרונותיו עד תום. כישלון התמורה כולל בתוכו גם את עוגמת הנפש שנגרמה.

במסגרת כימות גובה הנזק יש לקחת בחשבון את כלל הגורמים שפגעו בהנאה ואת מאפייני העסקה, כך למשל ישנו הבדל בין נכס למגורים לבין נכס מסחרי, יש הבדל בין נכס שמתגוררת בו משפחה עם ילדים קטנים לבין נכס שגרים בו שותפים, היקף וחומרת הליקויים, האם היו חלקים במושכר שיצאו מכלל שימוש, האם הנכס היה ראוי למגורים וכו'.

ישנן שתי שיטות להוכחת הנזק - עריכת חוות דעת שמאית בעניין ירידת הערך או פגיעה בהנאה. לחילופין ניתן לדרוש פיצוי על דרך האמדנא, כלומר חישוב כישלון התמורה לפי הערכים והפרמטרים שהציג השוכר ואשר התקבלו על ידי בית המשפט.

במרבית המקרים השימוש באמדנא מתבצע כאשר לא ניתן להוכיח את גובה הנזק במדויק או כשיש קושי לערוך שומה מקצועית בעניינו. נכון להיום, ניתן למצוא פסקי דין שבהם בתי המשפט פסקו פיצויים על דרך האמדנא, אך בלא מעט מקרים הם דחו תביעות שלא הוכחו באמצעות חוות דעת מומה.

מידע נוסף ביחס להוכחת הנזק ניתן למצוא במאמר שעוסק בעילות לביטול הסכם שכירות.

קיזוז כישלון התמורה מדמי השכירות:

מן המפורסמות היא ששוק השכירות סובל מזה שנים רבות מכשלי שוק רבים שבאים לידי ביטוי בפערי כוחות בין שוכרים למשכירים, יתרון של שימוש באנשי מקצוע אצל השוכרים, פערי ידע (גם משפטי וגם ביחס למצב המושכר) ועוד כשלים.

כפי שצוין לעיל, הוראות חוק השכירות והשאילה מקנות לצדדים זכות קיזוז מהותית, ולשוכר אף זכות קיזוז ביחס לכישלון התמורה שנגרם מאי תיקון הליקויים.

אולם, מרבית השוכרים יתקלו בקשים בבואם ליישם את זכות השכירות אשר מוקנית להם מכח הוראות הדין, ואף יהיו חשופים להליכים משפטיים ולהליכי גבייה בהוצאה לפועל. מדובר בחשש שיוצר הרתעה בקרב שוכרים רבים ממימוש זכויותיהם.

קושי נוסף נובע בשל הקושי להתמודד עם הלכות מנחות ומחייבות אשר ניתנו לפני שהתיקון לחוק השכירות והשאילה, אשר ידוע גם כחוק שכירות הוגנת, נכנס לתוקפו. שכן, במועדים הרלוונטיים בהם ניתנו פסקי הדין לא הייתה הוראה בחוק שאפשרה לשוכר להפחית את כישלון התמורה מדמי השכירות.

בכל הקשור לזכות הקיזוז - יש לעיין במאמר שנכתב בנושא זה מכבר. להלן הקישור.

לסיום, יש לחזור ולציין כי השימוש בזכות הקיזוז עלול לחשוף את השוכר בפני תביעות והליכי גבייה. לכן, מומלץ להסתייע בשירותיו של עוה"ד בעל ידע וניסיון בנושאים אלו, ולא להסתמך על ייעוץ טלפוני לא מחייב או במידע הקיים בפורמים משפטיים שאף הוא אינו מחייב.