מיסי ועד בית - שוכר ומשכיר

שלום רב,

תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות.

במענה לשאלתך, נקודת המוצא בייעוץ למחלוקות שהתגלעו במהלך תקופת שכירות היא לשונו של הסכם השכירות והיקף התחייבויותיהם של הצדדים שנקבעו במסגרתו. היות שבפורום ניתן מענה כללי שאינו מחייב - ההתייחסות תהיה לפי הנוהג הקיים בתחום.

הדרך המתאימה ביותר להסדרת אחריותם של הצדדים להסכם שכירות בכל הקשור לתיקון ליקויים ונשיאה בנטל התשלומים הכרוכים בכך היא דרך הסכם השכירות. אולם, בהעדר התייחסות לנושאים הללו יש להשלים את החסר מכח ערוצי ההשלמה שבחוק החוזים.

תחילת, נתייחס לפרשנותו של הסכם השכירות. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) שעוסק בפירוש של חוזה, מתווה את אמות המידה לפרשנותו של הסכם, כך:

25. (א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

(ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

(ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.

(ג) ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים.

במקרה שלפנינו, קשה להתחקות אחר "כוונתם של הצדדים" מאחר שאין ועד בית לבניין, אין תשלומים לקופת הוועד אין התייחסות לתיקון הליקויים. כמו כן, לא ידוע מי משלם בעבור עבודות תקופתיות וחד פעמיות הנחוצות לתחזוקה מינימאלית של הבניין. מנגד, ניתן לראות במצב הקיים כמעין הסדר אשר מסיר על השוכר את האחריות לתיקון ליקויים.

למאמר שעוסק באחריות לתיקון ליקויים - לחצי כאן.

למאמר שעוסק בדגשים לחוזה שכירות - לחצי כאן.

למאמר: מה ניתן לעשות כשהמשכיר מסרב לתקן ליקויים - לחצי כאן.

בהעדר התייחסות בחוזה או יכולת להחיל את האחריות לפי אומד דעתם של הצדדים יש לפנות לערוצי ההשלמה החוזיים שמעוגנים בסעיף 26 לחוק החוזים:

"26. פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים."

לכן, בהעדר התייחסות יש להשלים את החסר באמצעות הנוהג הקיים והוראות החוק הרלוונטיות לעניין. על פי המצב הנהוג כיום בשוק השכירות - הוצאות אשר קשורות לתחזוקה שוטפת של המושכר והבניין מוטלות על השוכר, ואילו הוצאות הקשורות להשבחה של הנכס חלות על המשכיר.

המשמעות היא, שהוצאות הקשורות להשבחה של הנכס כמו עבודות לאיטום הגג, תיקון ליקויים הקשורים לרכוש המשותף, תשתיות המשרתות את כלל הבניין, ליקויים שהם חלק מהבלאי הטבעי של הדירה - חלים על המשכיר.

בהתאם לכך, נקבע בתיקון לחוק השכירות והשאילה, אשר מכונה גם חוק שכירות הוגנת, כי המשכיר יישא בעלויות ביטוח מבנה של הנכס הואיל ומדובר בהוצאה הקשורה להשבחת הנכס ושמירה על מצבו לאורך שנים בזמן שבמרבית ההסכמים תקופת השכירות נמשכת כשנה.

בדברי ההסבר לתיקון לחוק השכירות והשאילה ישנה התייחסות רחבה לרציונל שמאחורי חיוב המשכיר בהוצאות הקשורות להשבחת הנכס. במאמר לעיל, יש הפניה לדברי ההסבר לחוק.

יחד עם זאת, ייתכן כי המסקנה תשתנה באם מדובר בתקופת שכירות ממושכת או באם נסיבות העניין יגרמו לסטיה מההלכה שנהוגה עד כה.

אולי יעניין אותך בנוסף:

1. 10 הטעויות הנפוצות ששוכרים עושים בעת החתימה על הסכם שכירות.

2. חוזה שכירות לא לדוגמה - על חשיבותו של חוזה מותאם אישית.

3. שאלה נוספת בפורום - תיקון ליקויים יקרים על ידי שוכר.