מה האופציות העומדים לרשותי אם השוכר פשוט לא משלם דמי שכירות

שלום רב,

תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות. יובהר כי, האמור בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אין לנקוט בפעולות בהסתמך על המידע שמוצג בפורום ובאתר.

מעיון בשאלתך, עולה כי מדובר בהפרת הסכם שכירות מצד השוכר אשר אינו משלם את שכר הדירה ממועד כניסתו למושכר וגם לא משלם בעבור צריכת מים, חשמל, גז וכו'. עוד מצוין כי השוכר אינו משלם את תשלומי הארנונה, ובתוך שכך ניתן להניח שגם ועד בית אינו משולם.

בעקבות הפרותיו של השוכר, והנזק שנגרם בגינן, ברצונך לנתק את השוכר משירותים חיוניים כגון מים, חשמל, גז וכו' (ייאמר כבר עתה שפעולות אלו אינן מקובלות והן עלולות להשית עליך אחריות לנזקים שייגרמו בעקבותיהן לשוכר). עוד ברצונך לדעת מהן האפשרויות שעומדות לרשותך לנוכח הפרת החוזה.

· מאמר: משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה.

הקדמה:

נכון להיום, מיש שמשכיר דירה יכול לצמצם את הנזקים הצפויים מהפרת הסכם שכירות, ואף לצמצם באופן משמעותי את העלויות הכלכליות הנובעות מכך. ראשית, ניתן לרשום את חשבונות המים, החשמל, הגז וכו' על שם השוכר, כך שבמקרה של הפרה ואי תשלום הרשויות תפעלנה לפירעון החובות מולו.

שנית, ניתן לרשום את חשבון הארנונה על שם השוכר, ובכך לצור זהות בין המחזיק בנכס לבין משלם החשבון. מרבית הרשויות מאפשרות לבצע את השינויים הללו דרך האינטרנט, כך שמדובר בפעולה פשוטה וקלה לביצוע. עם רישום השוכר כמחזיק, האחריות לביצוע התשלומים מוסרת מעל המשכיר, כך שהרשויות תאלצנה לפעול לגביית חיובים שלא שולמו מול השוכר.

שלישית, יש להקפיד על קיומם של מנגנוני ההגנה הקבועים בהסכם השכירות או על קיומם של מנגנונים שנהוג להחיל, ובכלל זאת: הפקדת ביטחונות וערבויות, החתמת ערבים, שטר חוב, תיעוד של הנכס, מעקב אחר תשלומים שוטפים ועוד.

· מאמר: מה לעשות אם השוכר לא מפנה את המושכר לאחר שתקופת השכירות הסתיימה?

התייחסות לטענה כי עו"ד בדק ואישר את השוכר (יובהר מראש כי יכולת הבדיקה מוגבלת):

הרצון והצורך בדיקות רקע אודות מצבו הכספי ואיתנותו הכלכלית של צד שעמו אנו מתקשרים בהסכם – שכיח במגוון רחב של הסכמים, מפחית את הסיכונים ואף מובן מאליו.

אולם, בדיקות אלו אינן מבטיחות עמידה של הרוכש בהתחייבויות ההסכם, שהתשלומים יבוצעו במועד או שנכס יוחזר במצב טוב ותקין. למעשה, הבדיקות הללו הן לא יותר ממסננת ראשונית שנועדה למנוע את השכרת הדירה למשכיר בעל סיכון גבוה להפרתה.

יחד עם זאת, ביצוע בדיקות הרקע, החלת מנגנוני ההגנה, הגדרת ערובה מספקת בהתאם להוראות הדין, רישום החשבונות על שם המשכיר, החתמת ערבים ומעקב אחר קיום ההסכם – אמור לספק הגנה מספקת למשכיר מפני הפרת הסכם השכירות.

ניתוק השוכר משירותים חיוביים כמו מים וחשמל – אמצעי קיצוני ואגרסיבי שאינו מקובל:

בתי המשפט נאלצו להכריע לא פעם בתביעות הדדיות של שוכרים כנגד משכירים (ולהיפך). במרבית המקרים, המשכירים הלינו על הפרת הסכם יסודית, חמורה ומתמשכת מצד השוכר, ואילו האחרון הלין על כך שהמשכיר עשה דין לעצמו וניתן את השירה משירותים חיצוניים בניגוד לדין.

ככלל, בשורה של פסקי דין, בתי המשפט שבו והבהירו כי ניתוק שוכר משירותים ללא צו בית משפט מהווה פעולה דרסטית וקיצונית שאינה מקובלת במדינת חוק ושמנוגדת לעקרונות הדמוקרטיה. התרת התנהגות זו עלולה לצור מצב פסול בו "כל דאלין גבר", ושבו מחלוקות תוסדרנה בכח הזרוע ולא באמצעות הכרעה משפטית לאחר שכל טענות הצדדים נשמעו.

· מאמר: משכיר יפצה שוכר שפונה "בכוח" לאחר שסעיפים בחוזה השכירות בוטלו.

נקיטת דין עצמי של ניתוק שוכר משירותים חיוניים עלולה להוות הפרה של הסכם השכירות, כך שהצד המפר ייאלץ לשלם פיצויים לא מבוטלים, זאת ללא כל קשר לטענותיו בדבר הפרת הסכם השכירות על ידי השוכר.

לעיתים, הפיצויים עשויים להגיע לאלפי שקלים רק בגין עוגמת הנפש שנלווית לכך, דהיינו מבלי שהוכח נזק כלשהו.

הפתרון – הפעלת מנגנוני ההגנה והגשת תביעה לפינוי מושכר:

כפי שמצוין בפסקי הדין, דרך המלך בהתמודדות עם הפרת הסכם שכירות, אי תשלום שכר דירה ואי תשלום בעבור צריכת מים, חשמל וכו' – הינה להגיש תביעה לפינוי מושכר ולאחר מכן תביעה כספית בגין החובות שהשוכר צבר.

הואיל וניתן פירוט נרחב לתביעה לפינוי מושכר במאמר נפרד, נסתפק בהפניה בלבד.

בהעדר יכולת להיפרע מן השוכר, יש לבצע שימוש מושכל ובהתאם להוראות הדין בערבויות, שטרי ביטחון ובערבים.