חתמתי על חוזה שכירות בדירה שכרגע מתגורר בה זוג שקנה בית. מועד תחילת חוזה השכירות שלי נקבע לפי התאריך שבו הזוג ציפה לקבל את הבית. מסירת הבית התעקבה, ובחודש הראשון של העיקוב בעלת הבית בדירה הנוכחית שלי הסכימה להאריך את החוזה שלי בחודש, ונתתי למשכיר אישור להשאיר אותם שם עוד חודש. כשנכנסנו לחודש ההארכה, התברר שמועד המסירה מתעקב עוד יותר, והזוג שאל אם אני יכול לקבל הארכה של עוד חודש. התשובה מבעלת הבית שלי הפעם היתה שלילית. אמרתי שאני לא יכול להאריך את החוזה הנוכחי שלי, ושאני לא מאשר להם להשאר בדירה עוד חודש ומצפה מהם להתפנות. במקום לבצע את הסידורים הדרושים כדי לפנות את הדירה בזמן, הודיעו שהם לא מפנים את הדירה עד שלא יקבלו את הבית. כרגע התחזית שזה יקרה בתום החודש ההארכה השני, אבל כמובן שאין וודאות מלאה בנוגע לזה.
השאלות שלי: 1. להבנתי, המצב שנוצר מאפשר לי לבטל באופן חד צדדי את חוזה השכירות- נכון או לא נכון? 2. האם אני יכול לתבוע את הזוג פיצויים על עוגמת נפש, הפרשי שכר דירה ביחס לדירה אחרת שאני ישכיר, והוצאות הובלה (יש לציין שהדירה שהייתי אמור לעבור אליה נמצאת בבניין שבו אני מתגורר כעת, כלומר במצב תקין הייתי מבצע את המעבר בלי להוציא כסף על הובלה).
שלום רב,
תחילה, תודה שבחרת לפנות למשרדי באמצעות הפורם המשפטי לנושאי שכירות.
על פי הודעתך, חתמת על הסכם שכירות שהופר (עוד לפני שתקופת השכירות החלה) בעקבות סירובם של השוכרים היוצאים לפנות את הדירה. כתוצאה מכך, כניסתך לדירה התעכבה והותירה אותך ללא דיור.
לפי סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 - צד שנפגע מהפרה של הסכם זכאי לסעדים הבאים:
"הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה."
באם הסכם השכירות אינו מגדיר מהי הפרה יסודית של המשכיר כלפי השוכר (לצערנו זה מאוד שכיר) או באם מסירת דירה אינה מוגדרת כנושא יסודי/מהותי - ניתן לבצע השלמה מכח סעיף 6 לחוק החוזים:
"6. לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה."
בהתאם לכך, אף הכות לביטול מושפעת מסיווגה של ההפרה:
א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.
(ב) היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.
(ג) ניתן החוזה להפרדה לחלקים והופר אחד מחלקיו הפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק, אין הנפגע זכאי לבטל אלא את החלק שהופר; היתה בהפרה גם משום הפרה יסודית של כל החוזה, זכאי הנפגע לבטל את החלק שהופר או את החוזה כולו.
אמנם, ניתן לראות באי מסירת המושכר ביום שנקבע כהפרה יסודית. אך היות שלא ניתן בפורום המשפטי לשכירות ייעוץ משפטי מחייב - מומלץ לנקוט במשנה זהירות, לבצע את מלוא הבדיקות הנדרשות ולקחת ייעוץ משפטי לפני ביטול כל חוזה.
ביחס לנושא השני. הגשת תביעה כנגד השוכרים שמסרבים לצאת. ככלל לפי הודעתך ישנה מערכת יחסים חוזית בין המשכיר לבין השוכר שיוצא וכן בין המשכיר לבינך. לכאורה, אפשר לטעון כי הקשר הדואלי של המשכיר יוצר מערכת יחסית משולשת בין המשכיר לבינך ולבין השוכר היוצא.
אם תצליח להוכיח את המשולש החוזי ולשכנע את בית המשפט כי הוא מאפשר לך לתבוע את השוכר היוצא ישירות, אזי שיהיה עליך להוכיח את הנזק שנגרם לך. הוכחת הנזק מחייבת להפריד בין פיצויי קיום לבין פיצויי הסתמכות (על ההבדל בין סוגי הפיצויים אפשר להקדי עבודה סמינריונית).
פיצויי עוגמת נפש מכונים בהוראות החוק - נזק לא ממוני. מדובר בפיצוי שנפסק בשל הצער הנפשי שהפרת ההסכם גרמה לנפגש. בדרך כלל בתי המשפט לא פוסקים פיצויי עוגמת נפש גבוהים.