התייעצות בהתנהלות מול משכיר

שלום רב,

תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות. יובהר כי, האמור בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אין לנקוט בפעולות בהסתמך על המידע שמוצג בפורום ובאתר.

מעיון בשאלתך, ניתן לראות כי מדובר במקרה מורכב. כך שבתחילה נחתם בינך לבין המשכירים חוזה שכירות ביחס לדירה מסוימת במתחם דירות, אך לאחר מכן סוכם בעל פה כי תעברי לדירה אחרת שהינה ככול הנראה בעלת מאפיינים טובים יותר. לאחר המעבר, התגלעו מחלוקות בינך לבין אחת מהשוכרות במתחם. כתוצאה מכך, המשכירים העבירו אותך ללא הסכמתך ליחידת הדיור הראשונה שצוינה בחוזה השכירות. הואיל ורצונך כעת הוא לסיים את תקופת השכירות טרם זמנה – עלייך למצוא שוכר חלופי לדירה הראשונה שצוינה בחוזה השכירות. דירה שכאמור, יהיה קשה יותר להשכירה לצד שלישי.

שאלתך מעלה מספר נושאים שונים, ובהם:

1. שינוי הסכם השכירות ויצירת הסכם חדש על דרך ההתנהגות או בעל פה.

2. מחובתו של המשכיר למנוע הטרדות והתעמרות מצד שוכרים אחרים.

3. תפיסת חזקה במושכר בכח ובניגוד להוראות הדין.

4. בקשה חסרת תום לב מצד המשכיר למציאת שוכר חלופי.

5. ביטול הסכם השכירות בשל הפרה מצד המשכיר.

שינוי הסכם השכירות ויצירת הסכם חדש על דרך ההתנהגות או בעל פה:

אמנם, סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי "חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים". אולם, מוטב להימנע מיצירת התחייבויות שלא הועלו על הכתב בשל הקושי בהוכחתן או בהוכחת תנאי ההתקשרות.

לפי הפסיקה, צדדים לחוזה יכולים לשנות את ההסכם שנחתם ביניהם ולצור הסכם חדש או לשנות סעיפים מסוימים מתוכו, זאת הן באמצעות הכנסת שינויים שסוכמו בעל פה והן על דרך ההתנהגות. יחד עם זאת, מי שמעוניין להוכיח את טענותיו על סיכום בעל פה או התנהגות עלול להתמודד עם קשיים ראייתיים, קושי בפירוש ההסכם ועוד.

מכאן, שהשינויים שבוצעו בעל פה או בדרך של התנהגות יכולים לקבל תוקף מחייב באם יוכח התנאים הנחוצים לצרוך כך, לרבות (אך לא רק): גמירות דעת ומסוימות.

מחובתו של המשכיר למנוע הטרדות והתעמרות מצד שוכרים אחרים:

סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, מטיל על המשכיר חובה למסור את המושכר כפי שסוכם בינו לבין השוכר. כך שכל מטרד, הפרעה או סטייה מכך עלולה להוות הפרה של הסכם השכירות.

לעניין זה, על המשכיר לעדכן מתוקף חובת תום הלב הטרום חוזית על שוכרים במתחם שהם עשויים להפריע למגורים של יתר השוכרים. בהעדר התייחסות קונקרטית, נקודת המוצא היא שמדובר במתחם שקט שאינו שונה מיתר הבניינים בהם גרים מספר בעלי דירות.

יחד עם זאת, גם במקרה דנן המשכיר יכול לטעון שמדובר במחלוקת שהתגלעה בין שני שוכרים ושיכולת ההשפעה שלו היא מינורית. שכן, גם מצבים אלו יכולים להיות מורכבים.

תפיסת חזקה במושכר בכח ובניגוד להוראות הדין:

תפיסת חזקה במושכר בכח, בניגוד להוראות הדין וללא הסכמתו של השוכר נחשבת מבחינת בתי המשפט כפעולה שאינה מקובלת במדינת חוק דמוקרטית וכפעולה שמערערת את הסדר החברתי. על פינוי שוכרים בכח ניתנה התייחסות נרחבת במספר מאמרים, כך שנסתפק בהפניה בלבד.

בקשה חסרת תום לב מצד המשכיר למציאת שוכר חלופי:

בנסיבות המתוארות על ידך, מהן עולה כי הוסכם על החלפת המושכר לדירה אחרת במתחם בעלת מאפיינים טובים יותר, תפיסת חזקה בכח בדירה המשופרת והחזרתך לדירה הפחות טובה – הבקשה למצוא שוכר חלופית נתפסת כהתנהלות חסרת תום בל מצד המשכיר.

מנגד, ובהתאם לאמור לעיל, הוכחת טענה זו טעונה הוכחה של ההסכם שנחתם בעל פה, כך ששוב יש להתמודד עם נטל ראיה לא מבוטל.

ביטול הסכם השכירות בשל הפרה מצד המשכיר:

גם בעניין של הסכם שכירות הועלו לאתר זה מספר מאמרים, כך שגם בנושא זה נסתפק בהפניה בלבד.

מאמר: ביטול הסכם שכירות.

מאמר: הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר.