הצבת תנאי חדש לתקופת האופציה

שלום רב,

תודה רבה שפנית למשרדנו באמצעות הפורום המשפטי לנושאי שכירות. אנו מעריכים את פנייתך ואת תרומתה של שאלתך לכל חברי קהילת הפורום.

תחילה, יובהר כבר בתחילת הדברים כי המענה בפורום המשפטי אינו מהווה ייעוץ משפטי, אינו נועד להוות תחליף לייעוץ משפטי ושכל מי שעושה שימוש במידע המסופק בפורום (ובאתר בכלל) עושה זאת על אחריותו בלבד.

לפי שאלתך, נחתם ביניכם לבין המשכיר הסכם שכירות שעומד להסתיים בקרוב ואשר מאפשר לכם להאריך את תקופת השכירות בשנת נוספת. אולם, המשכיר מתנה את הארכת תקופת השכירות בהסכמתכם כי הכניסה הפרטית למושכר תשמש גם את לקוחותיה של אשתו.

על פניו, נראה כי חסרים מספר פרטים ועובדות משמעותיים כדי לבחון אם מדובר בהפרת הסכם שכירות מצד המשכיר, ולכן ננסה להתגבר על פערי המידע הקיימים במסגרת המענה שיינתן להלן.

נקודת המוצא לעניינו היא שהסכמים יש לקיים, לפיכך אם הסכם השכירות מקנה לשוכרים תקופת אופציה נוספת של שנה נוספת באותם תנאים ובאותו מחיר – על המשכיר לעמוד בהתחייבויותיו. כל חריגה מכך, לרבות חריגה מתנאי השכירות, גובה דמי השכירות ותקופתה עשוי להוות הפרה של הסכם השכירות על המשתמע מכך.

מנגד, אי אפשר להתעלם מהטענות הצפויות של המשכיר, טענות שניתן להעריך בסבירות גבוהה שהן לא הוסדר כראוי בהסכם השכירות.

ביחס לנושאים אלו, ובשים לב למידע שצוין בשאלתך, ניתן להבין כי הינך שוכר חלק מנכס עשוי להיות יחידת דיור מחולקת, קומת מרתף שהושכרה וכו'. אחרת, בכל מקרה בו הנכס הושכר בשלמותו, גם גריעת שטחים וחלקים משטחו של המושכר עלולה להוות הפרה.

אולם, ככול שמדובר ביחידת דיור שהושכרה יש לבחון אם דרכי הגישה ליחידת הדיור מהווים חלק מהסכם השכירות והאם הסכם השכירות מקנה לכם זכות לשימוש בלעדית ביחס אליהם.

על פי ניסיוני, רוב הסיכויים כי הסכם השכירות אינו מתייחס לדרכי הגישה. מכאן, שעלינו להשלים את החסר על פי הכללים הקיימים חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים כללי") וחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"). שכן, רק כך נוכל לבחון האם דרישתך להארכת תקופת השכירות ללא זכות מעבר לעסק מבוססת על הסתמכות לגיטימית, הוראה חוזית ונעשית בתום לב.

ביחס להשלמת פרטים חסרים בחוזה שכירות הנחת היסוד היא שיש לבצע "חיוב הנובע בחוזה שכירות בדרך מקובלת ובתום לב" (סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה). במסגרת זו, לכמות הלקוחות שצפויים לפקוד את העסק של המשכיר, שעות הפעילות, אופי הפעילות, המטרדים שצפויים להיגרם מכך ישנה משמעות רבה.

בהעדר הסכמה או יכולת להגיע לעמק השווה – המשכיר עשוי להעלות טענות בדבר הצורך להתאים את ההסכם, שהשתנו הנסיבות לעומת שנה שעברה, שהעדר הסכמה מצדכם מקימה עילה לביטול הסכם השכירות וכיו"ב טענות.

לצורך הדוגמה, במקרה דומה שטופל על ידי משרדי בו ייצגנו את השוכרים ביחס למחלוקת דומה – הבהרנו למשכיר כי הארכת תקופת השכירות בתנאים דומים בשנה נוספת הייתה תנאי מהותי ויסודי במסגרת ההתקשרות שבין הצדדים.

עוד הבהרנו שהשוכרים היו מסרבים להיקשר בהסכם שכירות לו היו מודעים לכך שהם ייאלצו לחלוק את שביל הגישה לדירתם ביחד עם עסק לטיפולים קוסמטיים אשר משרת מספר רב של לקוחות בכל יום (מדובר בעשרות לקוחות לאורך כל שעות היום + כולל בימי שישי), פינת המתנה וישיבה בשביל הגישה לעסק אשר שמשמשת כפינת עישון והמתנה ללקוחות וכו'.

בנסיבות אלו, הודגש כי מדובר בשינוי משמעותי אשר משנה באופן משמעותי אם הסכם השכירות שנחתם. ביחס לשתיקתו של ההסכם ביחס הכללת שביל הגישה למושכר ובלעדיות של השוכרים לגביו – נטען שיש להשלים את החסר מכח ערוצי השלמה החוזיים, לפי הכלל שיש לפרש הסכם שכירות לרעת המנסח ושההתנהגות של הצדדים בפועל מעידה על מתן חזקה בלעדית בשביל הגישה שמשרת את יחידת הדיור.

עוד נטען במסגרת אותו מקרה כי המשכיר מנסה להפיק תועלת על חשבון השוכרים באמצעות הרחקת מטרדי העסק מדירתו, כך שיצירת שביל גישה דרך יחידת הדיור תשפר את מצבם על חשבון השוכרים.

מכל האמור לעיל, ניתן לראות כי מדובר בנושא מורכב אשר בדרך כלל אינו מוסדר כראוי בחוזים סטנדרטיים, וכי מבחינה משפטית על השוכר מוטל הנטל להוכיח כי הסכם השכירות כולל זכות שימוש וחזקה בלעדית בשטחי הגישה ליחידת הדיור.

במסגרת זו, על השוכר לבדוק היטב שאין בידי המשכיר טענות נוגדות אשר סותרות את טענותיו לזכות שימוש בלעדית.

ככול שהשוכר הצליח לעמוד בנטל ההוכחה שרובץ לפתחו הוא יכול לדרוש את הסעדים שעומדים לרשותו, ובהם: אכיפה של הסכם השכירות, פיצוי וכו'.