הפרת הסכם השכירות ע"י המשכיר

קורין שלום רב,

תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות.

תחילה, יובהר כי, המענה בפורום ניתן מבלי שהסכם השכירות נבדק ומבלי שההתכתבויות בינך לבין המשכיר נבחנו אף הן. לכן מדובר במענה כללי שנסמך על המצב המשפטי הנהוג כיום בהסכמי שכירות.

מומלץ כי תעייני בנוסף במאמר מקיף שעוסק בהפרת הסכם השכירות על ידי המשכיר.

מעיון בהודעתך - אפשר להבין שקיימים בינך לבין המשכיר מחלוקות ביחס לנושאים הבאים:

1. אי תיקון ליקויים שקיימים במושכר מאז כניסתך אליו.

2. לא בוצעה התחשבנות ביחס לליקויים שתוקנו על ידך.

3. ישנה בעיית רטיבות חמורה שלא מטופל.

לפי ל- סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה המשכיר מחויב לתקן ליקויים שהתגלו במושכר במועדים שנקבעו בהסכם השכירות, ובהעדר מועדים או מנגנון מפורט לתיקון ליקויים (מדובר כשל חוזי שכיח) בתוך פרק זמן סביר (כמפורט בסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה).

להלן הוראות הסעיף:

7.    (א)  המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

כמו כן, סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה מקנה לשוכר מספר סעדים במקרים בהם המשכיר לא עומד בהתחייבויותיו לתיקון ליקויים, לרבות:

1. לתקן את הפגם ולדרוש החזר כספי.

2. להפחית את שכ"ד בשל כישלון התמורה (מדובר בסעד שאינו אופרטיבי במרבית המקרים).

יחד עם זאת, לפי תיאור המקרה על ידך - עולים שלושה קשיים אפשריים:

1. ישנה אפשרות שהמשכיר יטען שהסכמת לשכור את הנכס למרות שהליקויים היו ידועים לך, ומשכך הוא אינו אחראי לתקנם.

2. המשכיר עלול לטעון שההחזר הכספי בגין תיקון הליקויים מבוצע בשיהוי ניכר שפוטר אותו מהחובה לשלם בעד הליקויים שתוקנו על ידך.

3. ייתכן שהסכם השכירות פוטר את המשכיר מתיקון חלק מהליקויים.

על מנת להתמודד עם טענות אפשרויות מצד המשכיר - את צריכה להחזיק בידך בזמן אמת תיעוד לפניות למשכיר ו/או למי מטעמו, הודעות שנשלחו בדבר עלות תיקון הליקויים ודרישות להחזר כספי. כמו כן, צריך שעלויות התיקון תהיינה סבירות.

למאמר שעוסק באחריות לתיקון ליקויים - לחצי כאן.

למאמר שעוסק בדגשים לחוזה שכירות - לחצי כאן.

למאמר: מה ניתן לעשות כשהמשכיר מסרב לתקן ליקויים - לחצי כאן.

ביחס לתיקון ליקויים ע"י השוכר. באופן כללי מומלץ שהתיקונים יבוצעו על ידי המשכיר בלבד, בוודאי כאשר מדובר בעבודות תיקון מורכבות ויקרות. שכן, אחד מהחסרונות במקרה זה - שאם השוכר מתקן הוא עלול למצוא את עצמו אחראי לטיב העבודות, לביצוען ולנזקים שייגרמו בעטיין. כמובן שהדבר לא מומלץ.

אי תיקון ליקויים על ידי המשכיר נהפך לחזון נפרץ, ואף למכת מדינה בקרב השוכרים. פעמים רבות מגיעים למשרדי תלונות על ליקויים שלא מתוקנים במשך חודשים רבים. בחלק מהמקרים אי תיקון הליקויים, הופך את המושכר ללא ראוי למגורים ומונע מהשוכר לעשות בו שימוש בהתאם למטרת השכירות - מגורים (למאמר שעוסק בחשיבות של הגדרת מטרת השכירות לחצי כאן).

למידע נוסף, את מוזמנת לעיין במאמר שסיכם את התיקון האחרון לחוק השכירות והשאילה אשר מכונה חוק שכירות הוגנת.