דירה הושארה תקולה

אור שלום,

תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות. יובהר כי, האמור בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. אין לנקוט בפעולות בהסתמך על המידע שמוצג בפורום ובאתר.

מעיון בהודעתך, ניתן ללמוד שחתמתם על הסכם שכירות, אך זמן קצר (יום בודד) לפני כניסתכם לדירה גיליתם שהדירה אינה פנויה מחפים, מלוכלכת ושלא ניתן להיכנס אליה. עוד ניתן ללמוד כי לפי הסכם השכירות עליכם להחזיר את הדירה כשהיא צבועה ומסוידת (במרבית המקרים מצוין כי השוכר מקבל את הדירה כשהיא נקיה ומסוידת ושעליו להחזיר את הדירה במצב זהה).

לפי סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, על המשכיר למסור את הדירה בדיוק כפי שהוסכם בינו לבין השוכר, אחרת הדבר ייחשב לאי התאמה. על מנת שתוכלו להסתמך על אי ההתאמה עליכם למסור למשכיר הודעה ולעדכן אותו ביחס למצב הדירה. כפי שעולה מהודעתכם, נשלחה הודעה למשכיר, אך הוא בחר לנהוג באדישות.

• מאמר: חוק שכירות הוגנת – לחצו כאן.

לעניין זה, סעיף 25ז(ב) לחוק השכירות והשאילה מחייב את המשכיר למסור את "הדירה המושכרת לשוכר תהיה כשהיא פנויה מכל אדם או נכס, למעט נכס שהוסכם כי יהיה בדירה בעת מסירתה". מכאן, שאין למסור את הדירה עם חפצים, רהיטים ופריטים שלא צוינו בחוזה השכירות.

• מאמר: מה ניתן לעשות כשהמשכיר לא מתקן ליקויים ומפר את הסכם השכירות.

תוצאות ההפרה:

סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה קובע כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה". מכאן, שכל אחד מהצדדים נדרש לפעול בתום לב.

סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר לתקן את אי ההתאמה על חשבונו ולפרוע את עלויות התיקון מהמשכיר (לאחר שנשלחה הודעה והתראה מראש) או לחילופין להפחית מדמי השכירות (אפשרות שבמקרה דנן פחות רלוונטית).

יחד עם זאת, ראוי לציין כי האפשרות לחייב את המשכיר בהוצאות אינה פשוטה ואינה מובטחת בהעדר שיתוף פעולה מצדו.

האם ניתן לבטל את הסכם השכירות:

בתגובה לשאלה בפורום שעוסקת בביטול הסכם שכירות, התייחסתי להבדל בין הפרה יסודית של הסכם שכירות לבין הפרה רגילה. על כן, אסתפק בהפניה לשאלה ובהתייחסות קצרה לנושא.

לפי חוק החוזים תרופות ישנם שני סוגים של הפרות – הפרה רגילה והפרה יסודית. הפרה יסודית והפרה רגילה. על מנת שהפרה תחשב להפרה יסודית יש להוכיח שהושכר הסביר היה נמנע מלהיקשר בהסכם לו היה יודע על ההפרה ותוצאותיה או שהצדדים הגדירו אותה כהפרה יסודית. כל הפרה אחרת תחשב להפרה רגילה.

• מאמר: ביטול הסכם שכירות.

לפי חוק החוזים תרופות, צד הנפגע מהפרה רגילה של הסכם השכירות מחויב לתת לצד המפר התראה בדבר ההפרת ההסכם ולאפשר לו את תיקונו. אי תיקון ההפרה בתוך זמן סביר או העדר התנגדות בתוך זמן סביר לביטול ההסכם – תמנע מהצד המפר להעלות טענות לאחר מכן.

באם רצונכם הוא לבטל את הסכם השכירות – צריך שתהיה לכך הצדקה. שכן, על פניו, ניתן לתקן את אי ההתאמה בקלות יחסית. מנגד, הקושי להיפרע מהמשכיר לאחר מכן, קיום הליכים משפטיים וטענות בדבר הפרת הסכם עלולים להוביל לקיצור תקופת השכירות או להעדר יכולת להאריכה בהמשך. מטבע הדברים, למשפחה עם ילדים מדובר בשיקול חשוב.

• מאמר: 5 נקודות חשובות לשוכרים ששוקלים לבטל שיקים.

יחד עם זאת, מדובר בהחלטה כבדת משקל שיש להתייחס אליה בכובד ראש ולבחון דרכים חלופיות קודם לביטול ההסכם.

החזרת הדירה כשהיא נקיה מסוידת וצבועה:

בהודעתך, ישנה תרעומת על כך שהסכם השכירות מחייב אתכם להחזיר דירה במצב טוב יותר מזה שקיבלתם אותה. ככול שהמשכיר יישא בעלויות אי ההתאמה או יתקנה – הרי שהפרתו תוקנה ושיהיה עליכם להחזיר דירה באותו המצב. בכל מקרה אחר, ניתן יהיה לטעון לחוסר תום לב וכו' – אולם בפרקטיקה בה המשכיר מחזיק בשיקים וערבויות של השוכרים האינטרס פוחת.

• מאמר: שלושה שוכרים ופסק דין אחד – התמודדות פרקטית עם הפרת הסכם מצד המשכיר.