היי כפיר, הייתי שמחה לייעוץ.
שכרתי יחידת דיור, בעת החתימה הייתי בטוחה שהיחידה חוקית מכיוון שיש סעיף שאני צריכה לשלם ארנונה(לבעלהדירה-לא לעיריה).
בחוזה שכירות שלי בנוסף יש סעיף שרשום שאני משלמת 15% מצריכת החשמל, ושבהמשך יותקן מונה.
נכנסתי לדירה ב-01.09.
בנובמבר בעל הדירה רשם לי שאני צריכה לשלם על חשבון החשמל 170₪, בהתחלה הנחתי שזה לחודשיים(ספטמבראוקטובר) אז זה היה לי הגיוני,
אבל לאחר ששילמתי ראיתי שהוא רשם שזה רק על חודש ספטמבר.
אמרתי לו שזה לא הגיוני כי ספטמבר היה ברובו חגים ולא הייתי הרבה בדירה, ואז הוא אמר לי שחשבון החשמל שהוא קיבלהיה לאוגוסט-ספטמבר, ושהוא פשוט חילק בחצי ומהחצי חישב 15%(שזה מעצמו לא נשמע לי חוקי). חשוב לציין שביקשתיממנו את חשבון החשמל, והוא לא שלח לי.
בסוף דצמבר, לאחר שהוא לא שלח לי את סכום החיוב של אוקטובר-נובמבר, שלחתי לו הודעה שישלח לי בבקשה כיהחובות סתם נצברים לי(שילמתי לו הכל בתשלום אחד, ארנונה מים וחשמל) וציינתי שהפעם ישלח לי את הטופס, וגם אתהטופס של אוגוסט-ספטמבר(שהוא עדיין לא שלח).
הוא אמר שכשיגיע לבית ישלח לי, ולא שלח.
יום למחרת הזכרתי לו שוב, הוא אמר שהוא לא מוצא את הטופס ושינסה להוציא מהאינטרנט.
לאחר 3 שעות(ועוד תזכורות ממני) הוא שלח לי את טופס החשבון חשמל(לא ממוחשב-כלומר היה לו אותו בבית והוא לאהוציא מהאינטרנט)+הקלטה קולית.
בטופס היה רשום חשבון חשמל של חודשים ספטמבר-נובמבר, ובהקלטה הוא טען שאיכשהו הייתה טעות ושהוא בטעותאמר לי סכומים לא נכונים, ושנתקזז.
מיותר לציין שה״טעות״ התגלתה רק לאחר שדרשתי 3 פעמים לראות את החשבון עצמו, ושאני לא מצליחה להבין איךאפשר לטעות ומאיפה הוא הביא את הסכום שהוא ביקש ממני לשלם על חודש ספטמבר(מאיפה הוא הביא שהחיוב הוא עלאוגוסט-ספטמבר מלחתחילה).
אמרתי לו שזה ממש לא מקובל עליי וזה מרגיש לי כמו עוקץ, והוא ישר התחיל להתגונן ולטעון שאני לא יכולה לדבר בשפהכזו.
(אשמח לשלוח לך בפרטי את כל ההתכתבויות וההודעות הקוליות בשביל שתראה עד כמה הוא היה לא בסדר).
בסופו של דבר סיכמנו שאם זה לא מוצא חן בעיניי ואני לא סומכת עליו אז אפשר לדבר על לסיים את החוזה.
לאחר כמה ימים אמרתי לו שאני לא רוצה להשאר בדירה ושהאמון נפגע.
הוא אמר שאני צריכה למצוא מחליף לפני(כי זה באמת מה שרשום בחוזה-שאם אני בוחרת לעזוב אני צריכה למצוא מחליף).
בינתיים מצאתי גם דירה בשבילי, וגם חיפשתי לו מחליף. פרסמתי בפייסבוק והראתי להרבה אנשים את הדירה והוא לאחתם עם אף אחד.
הייתי חייבת כבר לחתום על החוזה של הדירה החדשה ועברתי שבוע שעבר. ועדיין אני מנסה לעזור לו ומפנה אליו אנשים.
אבל הוא לא מוכן לשחרר אותי מהחוזה וטוען שאני מפרה אותו(שזה נכון-אבל הסיבה שאני מפרה היא חוסר אמון).
השאלה שלי היא האם הוא יכול להמשיך לכבול אותי למרות מה שהוא עשה, והאם מה שהוא עשה זה עילה לביטול החוזה?
בנוסף, לפני שחתמתי על החוזה איתו, הוא אמר לי שהארנונה היא 330₪ לחודש, הדירה היא 35 מ״ר. כשאמרתי את זהלידיד שלי הוא אמר לי שזה סכום גבוה, וחישבנו דרך האתר של העיריה ובאמת הסכום היה גבוה יותר ממה שהיה רשום.
כשאמרתי לו את זה בעת חתימה על החוזה, הוא אמר לי שהחישוב של הארנונה זה כולל הגינה(בתמימותי האמנתי לווחתמתי) רק עכשיו גיליתי שבכלל לא משלמים ארנונה על גינה.(ואני בכלל חושבת שהיחידה לא חוקית ושהוא גרם לי סתםלשלם ארנונה-אבל אין לי הוכחה לזה, האם אני יכולה לבדוק האם היחידה חוקית?)
בסופו של דבר, האם הוא יכול לתבוע אותי על הפרת חוזה? האם יש לי עילה טובה להפרה?
אני רק רוצה להשתחרר מהחוזה ושיניח לי לנפשי.
נטלי שלום רב,
תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות. יובהר כי, המענה בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי, אינו נועד להחליף ייעוץ משפטי ושלא ניתן להסתמך על האמור במענה או לבצע פעולות מכח האמור התגובה זו (במיוחד פעולות משמעותיות כמו ביטול חוזה שכירות).
מעיון בהודעתך, ניתן לראות כי את מלינה על הטעיה מצד המשכיר ביחס לחיובי הארנונה, חיובי חשמל ומים, חוסר הוגנות, גבייה ביתר, הסתרת מידע וחוסר תום לב. כל זאת במשך מספר חודשים.
עוד עולה מהודעתך כי המשכיר הסכים על ביטול חוזה השכירות, אך לאחר מכן הוא חזר בעצמו מכך, ואילו את קיבלת בהבנה ובהסכמה את ביטול הסכמתו.
החובה לנהוג בתום לב בהסכמי שכירות:
סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה מחייב את הצדדים לנהוג בתום לב ואף לעשות שימוש בזכויותיהם בתום לב. כמו כן, סעיף 25ג לחוק מורה על פירוט מינימאלי של הסכם שכירות, ובכלל זאת חובה לציין את החלקים המוצמדים לדירה, את כלל ההוצאות שיחולו על השוכר ואת גובהם.
לפי האמור בהודעתך, המשכיר התחייב להתקין מונה חשמל שיאפשר לנטר את צריכת החשמל על ידך, ושהחיוב יבוצע באופן יחסי. מכאן שהחיוב ביחס לחשבון החשמל בוצע בניגוד להוראות הסכם המכר ובניגוד להוראות חוק השכירות והשאילה.
בהתאם לפרקטיקה הנהוגה, סביר להניח שהסכם השכירות אינו מגדיר הפרה יסודית של הסכם המכר, כך שהפרתו של המשכיר נחשבת להפרה רגילה (כלומר, לא מדובר בהפרה יסודית).
הפרה רגילה לעומת הפרה יסודית, אי תיקונה וביטול הסכם השכירות:
לפי סעיף 7(ב) לחוק החוזים תרופות: "היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול.".
לפי הודעתך, גובה הסכומים, התנהלות המשכיר וסירובו לשלוח חשבונות – מהווים הפרה של הסכם השכירות, ואף נחזים להיות כמרמה. היות שלא נרשם אחרת בהודעתך, סביר להניח שלא נשלחו למשכיר התראות בגין הפרות ההסכם ושהוא לא הועמד על כך שהמשך ההפרה תגרור את ביטול ההסכם (ראי לעניין זה את החלטת בית המשפט לתביעות קטנות בפסק דין דנינו).
ביחס לחישוב שטח הארנונה, סוכם בחוזה השכירות על תשלום יחסי, ונראה שאת את הנחת כי התשלום היחסי משקף את גודלה של יחידת הדיור ביחס לשטח הכולל של הנכס (כאמור לעיל, ככול שלא נרשם כי חלק מהגינה הוצמדו לדירתך – הם אינם מהווים חלק מהמושכר)
על כן, באפשרותך לדרוש מהמשכיר אסמכתאות שמהן ניתן ללמוד על חלוקה נכונה של שטח הדירה, ועל חיובך בארנונה. יחד עם זאת, קשה לראות דרך לביטול הסכם מכר עקב פגם שנפל בעת כריתתו ביחס לנסיבות אלו.
ביטול בהסכמה של הסכם המכר:
כפי שעולה מהודעתך, התנהלותו של המשכיר והפרותיו השונות הובילו לדין ודברים שבמהלכם סוכם על סיום תקופת השכירות. מאליו מובן כי, חזרתו של המשכיר מהסכמתו לאחר שמצאת דירה חלופית יוצרת פגיעה בלתי מידתית, ועל כן ניתן לבטלה. אולם, שונים הדברים באם הודעת הביטול נעשתה לפני שמצאת דירה חלופית ולאחר שהסכמת באמצעות התנהגות לביטול הסכמתו (ראי לעניין זה התייחסות במאמר שעוסק בחיוב משכיר להחזיר ערבויות).
כמו כן, יש לבחון אם ישנה הוראה בהסכם השכירות שמאפשרות לסיים את תקופת השכירות בלא עילה למי מהצדדים. שכן, נקבע לא אחת כי משכיר ששמר לעצמו את השכירות לבטל הסכם בתוך 90 יום, מחויב לתת לשוכר זהות לבטלו בתוך 60 יום.
בנוסף, יש לוודא כי המשכיר אינו מערים קשיים על מציאת שוכר חלופי או פוגע בזכויותיו של השוכר. שכן, הפרות אלו עשויות להסיר מעל השוכר את התחייבותו למצוא שוכר חלופי.
לעניין זה, סירוב של המשכיר להתקין מונה חשמל, לעדכן את חיוב הארנונה בהתאם לשטחה היחסי של יחידת הדיור, להתאים את החוזה למצב דירה וכו' – עשוי להוות סירוב בלתי מידתי.
להלן קישור למאמר נרחב שעוסק בהפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר.
להלן קישור למאמר נרחב שעוסק בביטול הסכם שכירות.