בקשה לבדיקת עילה לביטול חוזה שכירות

שי שלום רב,

תודה שבחרת לפנות למשרדי באמצעות הפורום המשפטי לנושאי שכירות.

תחילה, יובהר כי המידע הניתן באתר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואף אינו מהווה תחליף לייעוץ.

עוד יובהר שעל מנת להשיב לשאלתך חל הצורך לקרוא את חוזה השכירות. בהעדר חוזה מצורף, אקדים ואציין כי המענה יתבסס על המידע שסופק על ידך, הוראות הדין והפרקטיקה הנהוגה.

בשאלתך אתה מלין על סבל ממטרדים כגון רעש, רעידות, אבק, זיהום וכיו"ב הפרעות הקשורות למגורים ליד אתר בנייה. כן מצוין כי העבודות החלו ארבע שנים לאחר שנכנסת לדירה, עת החל ביצועו פרויקט פינוי בינוי רחב היקף (המקרה רלוונטי גם לפרויקט תמ"א 38).

במקרה בו מידת ההנאה ששוכר יכול להפיק מנכס (במקרה שלפנינו - דירת מגורים) נפגעת עומדים לרשותו מספר סעדים:

• ביטול ההסכם באם מדובר בהפרת חובת הגילוי בעקבות מצגי שווא, תרמית, טעות והטעיה, חוסר תום לב בכריתת חוזה וכיו"ב.

• פטור מחובת תשלום מכח סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה.

• ביטול הסכם השכירות מכח דיני הסיכול בחוק החוזים.

• הפחתת כישלון התמורה המשקף את הפגיעה בהנאה גובה שכר הדירה.

הפרת חובת הגילוי:

חובת הגילוי נגזרת מעיקרון תום הלב הלקוח מדיני החוזים (ואשר מעוגן גם בחוק השכירות והשאילה). בשלב המשא ומתן לקראת חתימה חוזה חלה על הצדדים חובת תום לב מוגברת, ואילו בשלב קיום החוזה חלה על הצדדים חובת תום לב רגילה.

בהליך תא (צפת) 2936-12-12‏ ‏ אדיב ליחידות בע"מ נ' דקורל השקעות בע"מ (פורסם בנבו, 09/09/2015) (להלן: "עניין אדיב"), נדונה הפרה של חובת גילוי על ידי משכיר. במסגרת פסק הדין נקבע כי נטל ההוכחה לעניין הפרת חובת תום הלב חל על התובעים שמבקשים לבטל את ההסכם.

לפיכך, שוכר אשר מעוניין לבטל את ההסכם משום שהחל לפתע פרויקט פינוי בינוי, תמ"א 38 או כל פרויקט מסוג התחדשות עירונית ליד דירתו - נדרש להוכיח כי המשכיר ידע (או לחילופין שהיה עליו לדעת), אך הוא בחר להסתיר זאת.

במסגרת עניין אדיב, השוכרים טענו שבשיחות שהתקיימו בינם לבין המשכיר לפני החתימה על הסכם השכירות הוא יצר מצג מטעה (בעל פה), אולם בית המשפט דחה את טענתם משום שניתנה בהסכם השכירות התייחסות לאותן טענות שמפריכות זאת.

לנוכח חשיבתו של הסכם השכירות, יצוין כי לאחר התיקון לחוק השכירות והשאילה (שמכונה גם: חוק שכירות הוגנת), המשכיר מחויב לציין בגוף ההסכם כל גורם שעלול לגרום להפרעה של ממש לדירה:

• "(7)פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;"

לכן, במסגרת התנהלות מול המשכיר ניתן לעשות שימוש בחובה לציין "כל דבר אחר בדירה... או בסביבתה ... העלול לגרום להפרה". יחד עם זאת, לא בטוח שניתן מכח הוראה זו לבסס ידיעה בפועל של המשכיר.

פטור מחובת תשלום וביטול ההסכם מכח דיני הסיכול:

דיני הסיכול אשר מאפשרים להפסיק את תשלום דמי השכירות מכח חוק השכירות והשאילה או לבטל את הסכם השכירות - נדונו בהרחבה במספר מאמרים פרי עטי - ועל כן נסתפק בהפניה בלבד.

יחד עם זאת, בכל הקשור לדיני הסיכול כאמור לעיל, ראוי לציין כי הפעלתם והשתחררות מחוזים מכוחן של הוראות אלו - אינה משימה פשוטה. כך למשל בהליך תאמ (ת"א) 65949-11-16‏ ‏ ארז ולדמן נ' חיים סלם פרס (פורסם בנבו, 12/04/2018) (להלן: "עניין ולדמן"), צוין שיישום סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מתקיים רק כאשר סוכלה לחלוטין מטרת השכירות ושלא ניתן להפיק כל הנראה מהנכס.

• "נקודת הסימון של תחילת השביל השלישי מצויה בסעיף 15 לחוק השכירות הקובע כי אם נמנע מהשוכר להשתמש בנכס למטרות השכירות, "והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור". בתרופה ייחודית זו הגוברת על הכלל לפיו חובתו של שוכר בתשלום דמי שכירות הינה חיוב עצמאי שאינו מותנה ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר [ראו ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני, פ"ד ל"ח (2)- 701,להלן – "פרשת אלעני"], ניתן להשתמש כאשר סוכלה לחלוטין מטרת השכירות, וכלשון סעיף 478 למג'לה: "פסקה הנאת המושכר לחלוטין, אין חייבים בשכר", וזאת בשעה שאין בידי המשכיר האפשרות לתקן זאת, ברם השוכר, אשר עדיין אוחז בנכס מכוח חוזה השכירות, אינו חפץ לבטלו עקב כך, אלא מעדיף להמתין עד שתסולק המניעה להשתמש במושכר, תוך מתן זכות למשכיר, "כעבור זמן סביר בנסיבות העניין" [ראו הסיפא לאותו סעיף] לבטל את החוזה [ראו ש' לרנר, "שכירות נכסים", עמ' 133-134,245-256 – להלן "לרנר"]."

בהמשך פסק הדין נעשה דיון נרחב בחלופות העומדות לרשותו של השוכר לפי דיני הסיכול (חוק החוזים לעומת חוק השכירות והשאילה), נטל ההוכחה המוטל על השוכר, החשיפה וההסתכנות בהפרה במקרה בו הטענה לסיכול חוזה לא הוכחה ובחירה בסעד חלופי שמאפשר להקטין את דמי השכירות בהתאם לפגיעה במידת ההנאה (לעומת סעיף 15 שפוטר בהתקיים נסיבות מסוימות בפטור מלא תשלום דמי שכירות, החלופה הנוספת מאפשרת להתאים את שכר הדירה לכישלון התמורה).

• "כך או אחרת, תנאי להכשרת הסעד העצמי בידי בית המשפט הינו כי יימצאו בידי השוכר ראיות אובייקטיביות, ובראש ובראשונה חוות דעת מומחה, לעניין השיעור הכלכלי שבו פחתה ההנאה מהמושכר עקב הפגם."

ככלל, ישנו קושי להצדיק את טענתו של שוכר לסיכול מטרת השכירות בזמן שהוא ממשיך להחזיק בנכס, לעשות בו שימוש ולהפיק ממנו תועלת מסוימת.

• "כאמור, קביעה לפיה נזקם של שוכרים הבוחרים להמשיך להתגורר בדירה, חרף פגם נטען, עשוי לאיין לחלוטין את תשלום שכר הדירה, משמע, למגוריהם לא היה כל ערך כלכלי, ועל אחת כמה וכמה קביעה לפיה השהות במושכר גרמה לשוכרים נזק העולה על דמי השכירות, נעדרות דרך כלל הגיון מעשי, כאשר מאליה עולה השאלה מדוע בנסיבות הללו, ומשלא נענה המשכיר לדרישתם לתיקון הפגם, לא ביטלו השוכרים את הסכם השכירות בהסתמך על הפגם הנטען, ותבעו את נזקיהם, ותחת זאת בחרו להמשיך להתגורר בדירה."

הקטנת גובה שכר הדירה המשקף את כישלון התמורה:

סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר להפחית מדמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם, ובלבד שמדובר בליקוי או פגם "השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר". במקרה שכזה, עומדת לרשות השוכר אפשרות להקטין מדמי השכירות את שיעור כישלון התמורה.

בהליך תא"ח (תל אביב-יפו) 27841-07-15 דין נצח פרי נ' מפעלי תחנות בע"מ (פורסם בנבו, 31/12/2015) (להלן: "עניין נצח פרי"), נקבע

• "על הפחתה מדמי-השכירות לעמוד, אפוא, ביחס ישר לגריעה משווי-השכירות. חדילה מוחלטת מתשלום אין פירושה אלא שהפגם שלל כל יכולת ליהנות מן הנכס למטרה אשר לשמה הוא נשכר. אם כן, כיצד זה הוסיף השוכר להחזיק במושכר? אם הוסיף והחזיק, אין זאת אלא שהשכירות נותרה שווה דבר-מה, וכנגדו יש לשלם דמי-שכירות בשיעור-מה. הנתבע לא עשה כן, והתנהלותו זו מטילה גם היא צל כבד על תום-לבו בפרשה זו ומקימה, כמו מאליה, חשש שמא ביקש, בפועל, ליהנות מן הנכס אך את ההנאה הזו הוא ביקש להעצים בהיותה "הנאת-חינם", שאינה כרוכה בתמורה כלשהי מצדו".

השימוש בסעדים העומדים לרשות השוכר אינם נקיים מקשיים, ובמיוחד מפני הטענה כי פעולתו מהווה סעד עצמי שמהווה הפרה או אפילו הפרה יסודית של הסכם השכירות. עמדה זו הובעה כראוי בעניין ולדמן, כך

• "לדעת לרנר, המדובר בסעד עצמי ייחודי שהינו "מגן ולא חרב", דהיינו ניתן להשתמש בו על מנת להתגונן מפני דרישת דמי שכירות, ויש בהפעלתו סיכון מסוים, אם בית המשפט יחליט כי הפגם איננו מצדיק הפחתה או ששיעור ההפחתה שהשוכר ביצע מוגזם [ראו לרנר, עמ' 239]. דעה שונה מובעת ע"י פרופ' א' זמיר ["עקרון ההתאמה בקיום חוזים", התשמ"ט-1989, עמ' 427] ולפיה תרופת הניכוי ניתנת לשימוש גם לאחר תשלום דמי השכירות, בדרך של תביעת השבה, ברם בעיני עדיפה עמדתו של לרנר המעוגנת באינטרס היעילות הכלכלית שנועד ללחוץ על המשכיר לתקן את הפגם, ולהשיא את הרווחה הכלכלית המצרפית של שני הצדדים מהנכס, ואף של שוק השכירות כולו [ראו לרנר, 239-240]."

מידע נוסף בעניין הקטנת דמי השכירות, ביטול שיקים (מאוד לא מומלץ) וקיזוז חיובים שהמשכיר חייב בהם - ראה את המאמרים הבאים:

1. בעיות בחוזה שכירות - מה לעשות כשהמשכיר לא מתקן ליקויים.

2. הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר.

3. סיום תקופת שכירות בעקבות אי תיקון ליקויים והזנחה מצד המשכיר.

4. ביטול נכס בעקבות פרויקט התחדשות עירונית.

5. לאחר החתימה על הסכם השכירות התחילו לבצע ליד הדירה עבודות תמ"א – מה ניתן לעשות?

6. מה ניתן לעשות כשהמשכיר לא מתקן ליקויים?

מכל האמור לעיל, ניתן לראות כי מדובר במקרה מורכב אשר מצריך ייעוץ משפטי פרטני.