בת זוגתי ואני חתמנו על חוזה כניסה לדירה שכורה. במעמד החוזה הדיירים הקודמים עדיין לא פינו את הנכס ובמעמד החוזה נאמר לנו שהדירה שנקבל תהיה מסויידת ונקייה.
כאשר נכנסו לדירה גילינו כי הדירה לא עברה סיוד, ישנם חורים בכלל קירות הביתה, עובש בתנור ובמקלחות ועוד. בתחילה ניסינו לנקות ולסדר מעט בעצמנו, אך כשהבנו שיש בעיות בכלל הבית פנינו לבעל הדירה. מצידו נאמר בתחילה שהוא אינו מעוניין לטפל בדברים ולאחר פרק זמן מסויים התקשר וביקש שאעזור לו לטפל בזה ונתקתק. מבחינתי רציתי להכנס כבר לדירה ולא רציתי להקשות יתר על המידה ולכן הסכמתי. בסופו של דבר יצא שאני זה שנדרש לתקן את כל הבעיות דבר שלקח לי זמן ומנע ממנו לעבוד בעבודתי דבר שגרם לי להפסד כספי. דברים אחרונים שנותרו בדירה בעל הבית לא תיקן. מכאן הודענו שאנחנו מעוניינים לעזוב את הדירה בעוד כחודשיים לפי החוזה ואנו מעוניינים להתקזז על הטיפול בדירה והעוול שנעשה. משנאמר לנו על ידי בעל הדירה כי הוא אינו מתקזז עימנו, הודענו מבטלים את השיק לחודש השכירות השני כיוון והדירה אינה הייתה ראויה למגורים בכניסתנו, אנו אלו שטיפלנו בבעיות ואנו אלו שהפסדנו כסף עקב כך. חשוב להדגיש כי ניסנו להביא שוכרים אחרים אך בעל הדירה לא מעוניין להשכיר להם. האם נקיטת הליך חד צדדי אל מול הפרה מלכתחילה של החוזה בכניסתנו לדירה יכולה להוות בעיה?
תודה רבה על העזרה!
שקד שלום רב,
תודה שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לנושאי שכירות.
תחילה, יובהר כי המענה בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי ואף אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה השימוש בתשובות שניתנות בפורום ובמאמרים שבאתר זה עושה זאת על אחריותו בלבד.
כמו כן, יש לציין כי המענה בפורום הינו כללי, מבלי שהמסמכים הרלוונטיים למחלוקת או התיעוד הקיים נבחנו. לכן, מדובר במענה שניתן על בסיס הפרקטיקה הנהוגה בתחום השכירות.
השוכר הקודם מסרב להתפנות מהדירה:
לפי האמור בהודעתך נראה כי מדובר בבעיה משנית שהסתיימה, וכעת נותר ממנה רק טעם מר. אולם, במקרים רבים מדובר בבעיה שמטרידה שוכרים רבים אשר מועד כניסתם לדירה החדשה הוא גם מועד בו עליהם לפנות את דירתם הקודמת.
על מקרה דומה של שוכר שמסרב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות השבתי בשאלה קודמת בפורום, ועל כן אסתפק בהפניה בלבד.
אי תיקון ליקויים:
את נושא הליקויים ניתן לחלק בשאלתך לשני תתי נושאים - הפרת הסכם השכירות מצד המשכיר בגין אי תיקון הליקויים, החזר כספי בעד הפגיעה בהנאה שנגרמה בעקבות הליקויים (מכונה גם כישלון תמורה) (בשאלתך לפי דעתי ציינת זאת כעוול שנגרם לכם) והחזר כספי בעד זמן ועבודה שנאלצתם להשקיע בדירה.
ביחס לעניין אי תיקון הליקויים ע"י המשכיר. במאמר נרחב פרטתי את זכויותיו של השוכר בקרה של הפרת הסכם השכירות מצד המשכיר, ובמאמר אחר התייחסתי לדרכים לביטול הסכם שכירות (לרבות ביטול בגלל אי תיקון ליקויים).
במקרה אחר, השבתי לשאלה של שוכרת שהלינה על כך שהמשכיר אינו מתקן במשך שלוש שנים ליקויים שקיימים במושכר. במסגרת התשובה ניתנה ניתן פירוט לכלים שעומדים לרשות השוכר ועל הקשיים שבהם ייתקל באם יחליט לתקן את הליקויים בעצמו (פעולה שאינה מומלצת.)
במקרה נוסף, ניתן הסבר בקשר לזכויותיו של שוכר שמבקש לסיים את תקופת השכירות טרם סיומה בעקבות ליקויים חמורים שמנעו ממנו להתגורר בדירה. כמו כן, אתה מוזמן לעיין במאמר שעוסק בחלוקת האחריות לתיקון ליקויים.
קיזוז חד צדדי וביטול שיקים על ידי השוכר:
למרות שעיקר ההתייחסות תינתן לנושא הקיזוז, אבהיר כבר בהתחלה כי למעט מקרים חריגים מומלץ שלא לבטל שיקים ללא הסכמת המשכיר.
בשגרה היום יומית אנו נוטים להשתמש במונח קיזוז בהקשרים שונים, ואף מייחסים לו משמעות די פשוטה שעולה בקנה אחד עם השכל הישר וההיגיון הבריא. אולם, בעולם המשפט "פעולת הקיזוז" נחשבת לתחום נרחב שחולש על חוקים ופעולות משפטיות רבות.
הזכות לקזז מעוגנת בסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973(להלן: "חוק החוזים כללי"):
"חיובים כספיים שצדדים חבים זה לזה מתוך עסקה אחת והגיע המועד לקיומם, ניתנים
לקיזוז בהודעה של צד אחד למשנהו; והוא הדין בחיובים כספיים שלא מתוך עסקה
אחת, אם הם חיובים קצובים."
כפי שניתן לראות, על מנת לבצע קיזוז לפי חוק החוזים צריך שהתקיימו מספר תנאים:
סכום קצוב - סכום שניתן לחשוב בצורה פשוטה מבלי שיהיה צורך בשומה או בהערכה. אם מדובר בחוב שנוצר מאותה עסקה אפשר לקזז חיובים שאינם קצובים.
עסקה אחת - המונח עסקה אחת קיבל פרשנויות שונות, כאשר לא פעם נעשית הפרדה בין עסקאות כשיש לצדדים פעילות עסקית ענפה או מערכת חוזים ארוכה ומורכבת.
נשלחה הודעת קיזוז.
ניתן להוכיח את החוב הנטען במלואו.
אין הוראה בהסכם השכירות השוללת קיזוז.
מדובר ברשימה חלקית.
בנוסף, זכות הקיזוז מעוגנת גם בסעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971:
"חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז."
מעבר לזכות הקיזוז, סעיף 9.א. לחוק השכירות והשאילה מקנים לשוכר לבצע פעולות אפשרות לבצע פעולות חד צדדיות באם המשכיר לא עומד בהתחייבויותיו, לרבות: תיקון הליקויים בעצמו וקיזוז עלות התיקונים משכר הדירה. בנוסף, חוק השכירות והשאילה מאפשר להקטין באופן חד צדדי את שכר הדירה בחלק היחסי שמשקף את כישלון התמורה.
(א) דרש השוכר מהמשכיר לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולא תיקן המשכיר את
הפגם או את אי-ההתאמה בתוך זמן סביר מהמועד לאחר שקיבל על כך דרישה מאת
השוכר, רשאי השוכר –
(1) לתקן את הפגם או את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו
הסבירות;
(2) להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או את אי-ההתאמה, לפי
היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם או את אי-ההתאמה לעומת שוויה
לפי החוזה.
אלא, שהפעלת זכות הקיזוז אינה אפשרית בעבור מרבית רוכשי הדירות שמסרו מראש שיקים למשכיר, סיפקו ערבויות, העמידו ערבים וכו'.
בעיה נוספת, ביטול חד צדדי של שיקים, הקטנת חלק יחסי שכר הדירה או חמור ביצוע קיזוז כנגד מלוא שכר הדירה - עשויה להתבצע בעקבות טעות בהבנת הדברים או להתברר כפעולה שגויה, ואז השוכר ייחשב למי שהיפר את ההסכם. על כל המשתמע מכך.
על מנת להפעיל את זכות הקיזוז על השוכר לעמוד במספר תנאים נוספים על האמור לעיל, ובניהם: להוכיח כי ביקש מהמשכיר לתקן את הפגם, וכן שהשוכר אפשר את תיקון הליקויים.
על כך יש להוסיף ולציין כי ישנם שורה של פסקי דין אשר מקשים על השוכר לבצע קיזוז, כך שמדובר בפעולה משפטית מורכבת שמחייבת שליטה והבנה של הפרקטיקה הנהוגה והדין הקיים.