תשלום לועד

איריס שלום רב,

ראשית, תודה על שבחרת להעלות את שאלתך בפורום המשפטי לבתים משותפים. המענה בפורום אינו מהווה תחליף לייעוץ פרטני, ולא ניתן להסתמך עליו. כל העושה שימוש במידע המסופק באתר בכלל בפורמים בפרט עושה זאת על אחריותו בלבד.

משאלתך עולה כי בעלי הדירות בבית המשותף החליטו לנקוט באמצעים להרחקת יונים באמצעות התקנת רשת יונים בשטח הלובי ובמסתורי הכביסה בבניין. עוד עולה שההחלטה התקבלה על ידי הוועד ומבלי שכונסה אספת בעלי דירות לאישור ההחלטה.

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

מאחר שלא ניתנה התייחסות בהודעתך לנושאים נוספים אפשר להניח כי התקנת הרשת להרחקת יונים אינה ממומנת מקופת הוועד, אלא שיש צורך לשלם בעבורה תשלום נוסף. עוד ניתן להניח שאינך מלינה על הפתרון המוצע, על הדגם שנבחר, דרך התקנתו וכו'.

מכאן, ניתן להניח, ששאלתך מתמקדת בסמכותו של ועד הבית לחייב אותך לשלם בעבור התקנת רשת שתשרת את כלל בעלי הדירות בבניין, בזמן שאת רשת לדירתך.

לפי סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בעל דירה בבית משותף ישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה, כמפורט להלן:

58.(א)בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

סעיף 58(א) לחוק המקרקעין מהווה למעשה חריג לכלל לפיו – אין לחייב בעל דירה בהוצאות שלא הוטלו בהסכמתו. בנוסף, הסעיף מהווה חריג לכלל לפיו החלטות בבית המשותף ביחס להוצאות תתקבלנה במסגרת אספת בעלי דירות ושלא יהיה ניתן להטיל חיוב על בעל דירה שמתנגד לכך.

תיקון ליקויים ונזילות שחוזרים על עצמם בבית המשותף

רטיבות, נזילות ושאר ליקויים בבית משותף – בתוך כמה זמן על בעל הדירה לתקנם

ליקויים בבית משותף – האם ניתן לחייב בעל דירה לתקן נזילות במקום הקבלן?

החובה להשיג את הרוב הדרוש באספת בעלי דירות שכונסה כדין חזרה על עצמה בשורה של פסקי דין. בהליך ע"א (י-ם) 4329/03‏ ‏ עדנה וינברגר נ' נציגות הבית המשותף ברח' אוסישקין 21, ירושלים ‏(פורסם בנבו, 23/03/2004) (להלן: "עניין וינברגר"), הפעולות הנ"ל פורטו בהרחבה כך:

"המערערת מתבססת בעניין זה על סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן גם "החוק" או "חוק המקרקעין"), שזה לשונו:

...

יש לקרוא סעיף זה בחוק יחד עם סעיף 12 לתקנון המצוי של בעלי דירות בבית משותף, המופיע בתוספת לחוק המקרקעין. אין מחלוקת בין הצדדים, כי לא היה תקנון מיוחד בבניין זה, ועל כן, חלות הוראות סעיף 64 לחוק המקרקעין הקובעות כי "מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62... יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות".

וזה לשונו של סעיף 12 לתקנון המצוי:

"(א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה".

מטבע הדברים, מונח ערטילאי ובעל משמעויות רבות כמו "החזקה תקינה" יוצר חוסר בהירות בין בעלי הדירות שהוביל גם ללא מעט מחלוקות משפטיות. בתחילה, בתי המשפט פירשו את המונח בצמצום, אולם בהמשך הדרישות רוככו.

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

אלא שכאמור, ביחס להוצאות המהוות חלק מ- "החזקה תקינה" – אין צורך בכינוס אספת בעלי דירות, אלא די בהחלטה של הנציגות. כך למשל נפסק בהליך‏ (פ"ת) 541/17 הבית המשותף ששת הימים 34 כפ"ס נ' הלן ליננברג (פורסם בנבו, 28/05/2019) (להלן: "עניין ליננברג"):

"כבר בשלב זה, יצוין כי, שיפוץ העולה בקנה אחד עם הסיפא להוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, אינו מחייב על פי הדין כינוסה של אסיפה כללית אלא די בקבלת החלטת נציגות הבית המשותף, המשמשת על פי חוק מורשה מטעמם של בעלי הדירות (ר' סעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969)."

בעניין וינברגר, בית המשפט קבע כי רק "מקרה קיצוני של הוצאה גבוהה" יחייב את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. בהמשך, בהליך עשא (חי') 33122-06-20‏ ‏ סוניה עזרן נ' רועיקום ניהול ואחזקת מבנים (פורסם בנבו, 04/08/2020) – בית המשפט המחוזי הותיר על כנו את פסק הדין של המפקח על הבתים המשותפים בדבר חיוב בעל דירה בעלות התקנת רשת להרחקת יונים, וכן בעניין ליננברג".

בהעדר הוראה מיוחדת בתקנון הבית המשותף – חלקו היחסי של כל בעל דירה בהוצאות יקבע לפי תוצאת החילוק של שטח רצפת דירתו לעומת השטחים של יתר הדירות בבניין (ראו (פ"ת) 19/335 נציגות הבית המשותף ברחוב זרח ברט 20 בפתח תקווה 'אריאלי שמואל ) (להלן: "עניין שמואל").

בית המשפט בעניין שמואלי חזר על אחד המבחנים המשפטים שעל פיהם קובעים אם מדובר בהוצאה הנחוצה להחזקה תקינה לצורך "שמירה על המצב הקיים" או עבודות שנועדו "לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד", כמפורט להלן:

"בהתאם להלכה הפסוקה, הוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף בבית המשותף, לרבות להבטחת שירותים המקובלים על פי נוהג, כקבוע בהוראת סעיף 58(א( לחוק המקרקעין, תיבחנה על פי תנאי הזמן והמקום. בגדר עבודות אלה תיכללנה עבודות הדרושות לשמירת המצב הקיים, כדוגמת תיקון ליקויים וכשלים במתקני הרכוש המשותף, סיוד וצביעה של חדר מדרגות, גינון וגיזום, תאורה, החזקת מעלית וניקיון. לצד זאת, תיכללנה בגדר עבודות אלה עבודות שנועדו "לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד", בהתחשב בתנאי הזמן והמקום הרלוונטיים לבית המשותף. בכלל זאת, החלפת דלת כניסה, החלפת גדרות, התקנת מחסום כניסה לשטח חניה, התקנת תיבות דואר חדשות והתקנת מערכת אינטרקום."

לפיכך, נראה כי התקנת רשת להרחקת יונים נכנסת בגדרו של המונח "עבודות שנועדו לשמור על הרכוש המשותף במצב טוב, תקין ומכובד". היות שלא מדובר שנכנסות בגדרן של הוצאות לשמירה על המצב הקיים – יש לכנס בגינן אספת בעלי דירות ולקבל את הסכמתם של מרבית בעלי הדירות לביצוע העבודות. הסכמה זו נחוצה, בין היתר, גם בשל שינויים שמבוצעים ברכוש המשותף.

שימוש לא סביר ברכוש המשותף: בית המשפט הורה לבעל דירה להסיר שלט מקיר הבניין