תודה רבה שבחרתם לעשות שימוש בפורום המשפטי לבתים משותפים. זכות השימוש, העיון והגישה למצלמות הבית המשותף זוכות לתשומת לב רבה בתקופה האחרונה ומעלה תהיות רבות.
תחילה, יובהר כי המענה בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש באמור להלן עושה זאת על אחריותו בלבד.
יותר ויותר בניינים מתקינים מצלמות אבטחה בבתים משותפים, כך שמדובר בפעולה נפוצה ושכיחה. אלא שכמו בתחומים רבים אין הסדרה ברורה ונהירה בפסיקה הנוגעת לרוב הדרוש מבחינת בעלי הדירות להתקנת המצלמות, לחיוב כלל או חלק מבעלי הדירות בעלויות ובשמירה על פרטיותם והגנתם של דיירי הבניין.
ביחס לנושאים הנוגעים לרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות להתקנת המצלמות, חיובם בהוצאות השונות והשימוש ברוכש המשותף – נעשה שימוש בהוראותיו של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969(להלן: "חוק המקרקעין").
כמו כן, גם הפסיקה הקיימת אינה נותנת מענה שמשלים את הדלות החקיקתית, כך שאין פסקי דין מנחים ומחייבים של בית המשפט העליון, אין מספיק תביעות כספיות בערכאות שלום או מחוזי ואין פסקי דין של המפקח על הבתים המשותפים שנוגעים לנושא.
לכן, השימוש במצלמות והענקת זכות גישה, עיון וצילום צריכה להיעשות תחת המגבלות הקיימות בחקיקה הנ"ל, ובזהירות רבה – שכן, אין חקיקה ייעודית מנחה או פסיקה ענפה בנושא שמגדירה כללים ברורים של עשה ואל תעשה.
להלן מספר כלים או הנחיות שלפי דעתי יש לקחת במסגרת זכות עיון והעתקת מידע שבמצלמות:
קביעת הוראות ברורות בתקנון הבית המשותף:
דרך המלך למניעת מחלוקות וסכסוכים משפטיים עתידיים היא קביעת הוראות והנחיות ברורות במסמכי הבית המשותף, מסמכים שמסדירים את החובות, הזכויות וכללי ההתנהלות של הבית המשותף.
במסגרת זו, ניתן לאשר את השימוש והתיעוד של המצלמות שהותקנו באופן פומבי (ובכך להחיל את ההחלטה גם על בעלי דירות שיצטרפו לאחר קבלתה), קביעת סייגים או הסכמות לגבי זכות העיון והשימוש של המצלמות בתיעוד הקיים, הגדרת רוב מינימאלי לשינוי ההנחיות שעוגנו, החלת הסכמות מכח תקנות הגנת הפרטיות (למען הסר ספק, ציון ההסכמות בתקנות מהווה פעולה אחת) והסדרת יתר הנושאים.
הימנעות מפגיעה בפרטיות ומעבירה על תקנות הגנת הפרטיות:
אמנם, אין חקיקה רלוונטית או פסיקה ענפה בכל הקשור לפגיעה בפרטיות בשל שימוש פסול במצלמות שהותקנו ברכוש המשותף, אך ישנה פסיקה ענפה ביחס לרשימת האיסורים בחוק הנוגעים לפגיעה בפרטיות.
על כן, מומלץ לוודא כי המצלמות אינן מתעדות את הנעשה בדירות מסוימות, בחצר שהוצמדה לאחר מהן, בחלק בגג שהוצמד לדירה ספציפית, תיעוד של דלת הכניסה לדירה מסוימת, הצבת שילוט המתריע מפני תיעוד הבניין במצלמות, ביצוע בדיקות תקופתיות הנוגעות לעובדתן וכיוונן של המצלמות, נקיטת אמצעי זהירות ועוד.
כך למשל, בפסק דין שניתן בהליך תא"מ 34006-01-18 יאדגר ואח' נ' שמעוני ואח', נאמר כי "מישור העקרוני, כל זמן שהתקינה הגב' שמעוני מצלמות בשטח הסמוך לדירה בה היא מתגוררת, על פניו, מבלי לקבוע מסמרות, אין כל מניעה כי תעשה כן. מאידך, צילום "גורף" של שטחים אחרים, בהם עוברים ושבים עוברי אורח ודיירים אחרים, ללא הסבר מניח את הדעת להצבתן של המצלמות באותם מקומות, עשוי להוות הפרת פרטיותו של הכללמישור העקרוני, כל זמן שהתקינה הגב' שמעוני מצלמות בשטח הסמוך לדירה בה היא מתגוררת, על פניו, מבלי לקבוע מסמרות, אין כל מניעה כי תעשה כן. מאידך, צילום "גורף" של שטחים אחרים, בהם עוברים ושבים עוברי אורח ודיירים אחרים, ללא הסבר מניח את הדעת להצבתן של המצלמות באותם מקומות, עשוי להוות הפרת פרטיותו של הכלל".
בפסקי דין אחרים של המפקחת על הבתים המשותפים בוצע איזון קפדני בין ההגנה על זכויות הפרט ושמירה על הפרטיות לבין זכותם של בעלי הדירות להתקין מצלמות לצורכי אבטחה.
הימנעות מפרסום המהווה לשון הרע:
חוק לשון הרע כולל הגדרה רחבה לעוולת לשון הרע ולפגיעה בשם הטוב של הנפגע. על מנת לצמצם את הפגיעה, רצוי לתחם את זכות העיון לפרק זמן ספציפי, לבצע בדיקה שאין צד שלישי שעשוי להיפגע מכך, לקבל את רשות מכל מי שעשוי להיפגע (יש לעדכן את הפונה על פניה לצדדים שלישיים לפני), ולבצע כל פעולה שעשויה לצמצם או למנוע פגיעה.
מכל מקום, וזה העיקר, ישנן מגבלות בכל הקשור להתקנת המצלמות ולתיעוד שמבוצע באמצעותן. אין היתר גורף למתן זכות עיון, וישנה חובת זהירות שתמנע פגיעה בפרטיותם או בשם הטוב של דיירי הבניין וצדדים שלישיים.
שלום רב,
תודה רבה שבחרתם לעשות שימוש בפורום המשפטי לבתים משותפים. זכות השימוש, העיון והגישה למצלמות הבית המשותף זוכות לתשומת לב רבה בתקופה האחרונה ומעלה תהיות רבות.
תחילה, יובהר כי המענה בפורום אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי. כל העושה שימוש באמור להלן עושה זאת על אחריותו בלבד.
יותר ויותר בניינים מתקינים מצלמות אבטחה בבתים משותפים, כך שמדובר בפעולה נפוצה ושכיחה. אלא שכמו בתחומים רבים אין הסדרה ברורה ונהירה בפסיקה הנוגעת לרוב הדרוש מבחינת בעלי הדירות להתקנת המצלמות, לחיוב כלל או חלק מבעלי הדירות בעלויות ובשמירה על פרטיותם והגנתם של דיירי הבניין.
ביחס לנושאים הנוגעים לרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות להתקנת המצלמות, חיובם בהוצאות השונות והשימוש ברוכש המשותף – נעשה שימוש בהוראותיו של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
אולם, ביחס לנושאים הנוגעים להגנת על הפרטיות של בעלי הדירות בהתאם להוראות חוק הגנת הפרטיות, הימנעות מפגיעה בשמם הטוב מפני תביעות מכח חוק לשות הרע, מניעת האפשרות לעוולות מכח חוק מניעת הטרדה מאיימת או עמידה בתקנות הגנת הפרטיות (מאגרי מידע) – אינה מוסדרים בחקיקה ייעודית שמותאמת לבתים משותפים.
כמו כן, גם הפסיקה הקיימת אינה נותנת מענה שמשלים את הדלות החקיקתית, כך שאין פסקי דין מנחים ומחייבים של בית המשפט העליון, אין מספיק תביעות כספיות בערכאות שלום או מחוזי ואין פסקי דין של המפקח על הבתים המשותפים שנוגעים לנושא.
מאמר: סמכותו של המפקח על הבתים המשותפים.
לכן, השימוש במצלמות והענקת זכות גישה, עיון וצילום צריכה להיעשות תחת המגבלות הקיימות בחקיקה הנ"ל, ובזהירות רבה – שכן, אין חקיקה ייעודית מנחה או פסיקה ענפה בנושא שמגדירה כללים ברורים של עשה ואל תעשה.
מאמר: מהו שימוש סביר ברכוש המשותף.
להלן מספר כלים או הנחיות שלפי דעתי יש לקחת במסגרת זכות עיון והעתקת מידע שבמצלמות:
קביעת הוראות ברורות בתקנון הבית המשותף:
דרך המלך למניעת מחלוקות וסכסוכים משפטיים עתידיים היא קביעת הוראות והנחיות ברורות במסמכי הבית המשותף, מסמכים שמסדירים את החובות, הזכויות וכללי ההתנהלות של הבית המשותף.
במסגרת זו, ניתן לאשר את השימוש והתיעוד של המצלמות שהותקנו באופן פומבי (ובכך להחיל את ההחלטה גם על בעלי דירות שיצטרפו לאחר קבלתה), קביעת סייגים או הסכמות לגבי זכות העיון והשימוש של המצלמות בתיעוד הקיים, הגדרת רוב מינימאלי לשינוי ההנחיות שעוגנו, החלת הסכמות מכח תקנות הגנת הפרטיות (למען הסר ספק, ציון ההסכמות בתקנות מהווה פעולה אחת) והסדרת יתר הנושאים.
מאמר: חלוקת הוצאות שוטפות ומיוחדת בבית משותף.
הקושי: תיקון תקנון הבית המשותף מחייב את הסכמתם של כלל בעלי הדירות, כך שבהעדר הסכמה שלא תמיד קיימת לא ניתן לתקנו ללא צו שיפוטי.
מאמר: קבלת החלטות בבית משותף.
הימנעות מפגיעה בפרטיות ומעבירה על תקנות הגנת הפרטיות:
אמנם, אין חקיקה רלוונטית או פסיקה ענפה בכל הקשור לפגיעה בפרטיות בשל שימוש פסול במצלמות שהותקנו ברכוש המשותף, אך ישנה פסיקה ענפה ביחס לרשימת האיסורים בחוק הנוגעים לפגיעה בפרטיות.
על כן, מומלץ לוודא כי המצלמות אינן מתעדות את הנעשה בדירות מסוימות, בחצר שהוצמדה לאחר מהן, בחלק בגג שהוצמד לדירה ספציפית, תיעוד של דלת הכניסה לדירה מסוימת, הצבת שילוט המתריע מפני תיעוד הבניין במצלמות, ביצוע בדיקות תקופתיות הנוגעות לעובדתן וכיוונן של המצלמות, נקיטת אמצעי זהירות ועוד.
כך למשל, בפסק דין שניתן בהליך תא"מ 34006-01-18 יאדגר ואח' נ' שמעוני ואח', נאמר כי "מישור העקרוני, כל זמן שהתקינה הגב' שמעוני מצלמות בשטח הסמוך לדירה בה היא מתגוררת, על פניו, מבלי לקבוע מסמרות, אין כל מניעה כי תעשה כן. מאידך, צילום "גורף" של שטחים אחרים, בהם עוברים ושבים עוברי אורח ודיירים אחרים, ללא הסבר מניח את הדעת להצבתן של המצלמות באותם מקומות, עשוי להוות הפרת פרטיותו של הכללמישור העקרוני, כל זמן שהתקינה הגב' שמעוני מצלמות בשטח הסמוך לדירה בה היא מתגוררת, על פניו, מבלי לקבוע מסמרות, אין כל מניעה כי תעשה כן. מאידך, צילום "גורף" של שטחים אחרים, בהם עוברים ושבים עוברי אורח ודיירים אחרים, ללא הסבר מניח את הדעת להצבתן של המצלמות באותם מקומות, עשוי להוות הפרת פרטיותו של הכלל".
בפסקי דין אחרים של המפקחת על הבתים המשותפים בוצע איזון קפדני בין ההגנה על זכויות הפרט ושמירה על הפרטיות לבין זכותם של בעלי הדירות להתקין מצלמות לצורכי אבטחה.
הימנעות מפרסום המהווה לשון הרע:
חוק לשון הרע כולל הגדרה רחבה לעוולת לשון הרע ולפגיעה בשם הטוב של הנפגע. על מנת לצמצם את הפגיעה, רצוי לתחם את זכות העיון לפרק זמן ספציפי, לבצע בדיקה שאין צד שלישי שעשוי להיפגע מכך, לקבל את רשות מכל מי שעשוי להיפגע (יש לעדכן את הפונה על פניה לצדדים שלישיים לפני), ולבצע כל פעולה שעשויה לצמצם או למנוע פגיעה.
מכל מקום, וזה העיקר, ישנן מגבלות בכל הקשור להתקנת המצלמות ולתיעוד שמבוצע באמצעותן. אין היתר גורף למתן זכות עיון, וישנה חובת זהירות שתמנע פגיעה בפרטיותם או בשם הטוב של דיירי הבניין וצדדים שלישיים.